12 C 47/2013-472 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se původní žalobkyně [celé jméno původního účastníka] domáhala na žalovaném zaplacení částky celkem 1 613 124 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení z titulu bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum]. Takto uplatněné nároky žalobkyně odůvodnila tvrzením, že je spoluvlastnicí budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek] (na adrese [adresa žalované]), a to se spoluvlastnickým podílem [číslo]. Většinovým spoluvlastníkem předmětné nemovitosti je [územní celek], přičemž právo hospodaření s tímto majetkem vykonává žalovaný. Ten (mj.) v období od [datum] do [datum] užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2, za což žalobkyni uhradil celkem částku 738 513, 43 Kč, když žalobkyně však má za to, že náhrada jí přísluší ve vyšší částce 1 613 124 Kč, jejíž výši odvozuje od Smlouvy o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], uzavřené mezi původními spoluvlastníky nemovitosti, žalovaným vypovězenou ke dni [datum]. Žalobkyně uvedla, že soud by při určení výše nevyplacené náhrady/bezdůvodného obohacení měl vycházet právě z této dohody, a doplatku do této výše (nad rámec žalovaným provedených plateb) se domáhá touto žalobou. 2. Žalobkyně vzala podáním ze dne [datum] žalobu částečně zpět, kdy uvedla, že žalovaný po podání žaloby uhradil dne [datum] platbu za období prosinec 2012 ve výši 77 156,53 Kč. Soud řízení co do této částky svým usnesením č. j. 12 C 47/2013-27 ze dne 16.12.2013 zastavil. Žalobkyně dále vzala podáním ze dne [datum] žalobu částečně zpět, kdy uvedla, že s ohledem na vlastní znalecký posudek k odhadu místně obvyklého nájemného (posudek znalce [titul]. [jméno] [příjmení]) bere žalobu částečně zpět co do částky 517 933, 20 Kč. Soud řízení co do této částky svým usnesením dne [datum] zastavil. Předmětem řízení tedy byla ke dni vyhlášení rozsudku žaloba na částku 1 018 033,80 Kč s příslušenstvím. 3. Namísto původní žalobkyně [jméno] [celé jméno původního účastníka] vstoupil po jejím úmrtí ([datum]) do řízení žalobce [název původní účastnice], sídlem [adresa], [anonymizováno], [země], o čemž bylo rozhodnuto usnesením ze dne 26. 6. 2018, č. j. 12 C 47/2013-345. Procesními nástupci tohoto žalobce se stali, a do řízení jako nynější žalobci vstoupili a) [celé jméno žalobce], a b) [celé jméno žalobce], o čemž bylo rozhodnuto usnesením ze dne 4. 6. 2019, č. j. 12 C 47/2013-384. 4. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí s tím, že není důvodná. Zejména nesouhlasil s výpočtem žalované částky učiněné s odkazem na dohodu o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], kdy tato dohoda, platně ze strany žalovaného vypovězená, ani nebyla uzavřena se žalobkyní, ale s ostatními menšinovými spoluvlastníky. Žalovaný učinil nespornými jak na účet žalobkyně uhrazenou částku ve výši 815 669,96 Kč jako nájemného za žalované období, dále učinil v průběhu řízení nespornými tvrzení žalobkyně o jejím spoluvlastnictví k předmětné budově, tak i o velikosti jejího spoluvlastnického podílu pro žalované období v rozsahu [číslo], a dále učinil nesporým, že většinový spoluvlastník hlavní město Praha s podílem [číslo] svěřil právo hospodaření s tímto majetkem žalovanému. V návaznosti však žalovaný namítal, že není ve věci pasivně věcně legitimován, neboť není spoluvlastníkem, který nad rámec svého podílu užívá předmětnou nemovitost též v rozsahu spoluvlastnických podílů žalobců. Dále žalovaný učinil nesporným, že v žalovaném období užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2). K určení obvyklé výše nájemného navrhl soudu ustanovit znalce. 5. Soud v této věci v průběhu nařízených ústních jednání provedl dokazování, jednotlivé dále popsané důkazy pak hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. jak každý samostatně, tak i v jejich vzájemných souvislostech, a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním. 6. Z nesporných prohlášení účastníků učiněných v rámci řízení má soud postaveno na jisto, že žalobkyni pro předmětné období od [datum] do [datum] svědčí aktivní věcná legitimace v rozsahu spoluvlastnického podílu [číslo] (ať již z titulu spoluvlastnictví předmětné nemovitost, či z titulu postoupené pohledávky do MUDr. [jméno] [jméno]). Současně není mezi účastníky sporu o tom, že [územní celek] bylo v rozhodném období let 2012 a 2013 rovněž spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, a to s podílem [číslo], tyto údaje vyplývají též z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek]. 7. Ze zřizovací listiny žalovaného ze dne [datum] (touto zřizovací listinou byla zrušena předchozí zřizovací listina ze dne [datum]) je zjištěno, že jeho zřizovatelem je [územní celek], žalovaný je zřízen jako příspěvková organizace. V ustanovení Čl. VIII zřizovací listiny je vymezen majetek ve vlastnictví zřizovatele, který je předáván k hospodaření žalovanému, zahrnující nemovité věci uvedené v příloze [číslo]; zde je zahrnuta rovněž předmětná nemovitost (budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], připojena je poznámka„ [anonymizováno] [číslo]“ vyjadřující výši spoluvlastnického podílu zřizovatele na předmětné nemovitosti). V ustanovení Čl. IX zřizovací listiny je pak obsaženo vymezení majetkových práv žalovaného, který má mj. právo svěřený majetek držet a užívat k zajištění předmětu své činnosti a uzavírat nájemní smlouvy a smlouvy o výpůjčce svěřeného majetku, přičemž ostatní práva vlastníka svěřeného matku zde neuvedená vykonává zřizovatel (žalovaný je oprávněn je vykonávat jen po předchozím rozhodnutí zřizovatele). 8. K otázce užívání předmětné nemovitosti žalovaným soud uvádí, že z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že z celkového rozsahu prostor nacházejících se v předmětné nemovitosti žalovaný neužívá toliko prostory prodejny v přízemí předmětné nemovitosti o výměře 109 m2 (tyto prostory jsou pronajaty a výnos plynoucí z nájemného je rozdělován mezi spoluvlastníky podle jejich podílů). Ve zbytku pak byla předmětná nemovitost užívána po celé předmětné období žalovaným jako kanceláře a depozitáře, resp. další pomocné prostory technického či provozního charakteru. 9. Ze shodného tvrzení účastníků, stejně tak z kolaudačního rozhodnutí Odboru výstavby Obvodního národního výboru v [obec a číslo] ze dne 4. 4. 1979, č. j. V [číslo] Má/Hl-1 [číslo], soud zjistil, že bylo vydáno v kolaudačním řízení o stavbě – rekonstrukci předmětné nemovitosti. Z tohoto rozhodnutí dále plyne, že s výjimkou prostor prodejny v přízemí (dosud nedokončené) je objekt kolaudován k využití jako sklepy a depositáře (suterén), studovna a knihovna (přízemí) a specializované pracovny, depozitáře a kanceláře (1. až 3. patro). 10. Soud provedl ve věci i další listinné důkazy, přičemž však vzhledem ke zjištěným skutečnostem uvedeným výše (zejména z nesporných prohlášení účastníků v průběhu řízení) z těchto důkazů nevyvodil žádné další skutkové závěry rozhodující pro skutkový stav nutný pro posouzení základu nároku žalobkyně. 11. K otázce výše nároku, poté, co soud vyloučil, že by bylo možné určení výši nároku vycházet adekvátně z výše náhrady smluvně sjednané ve Smlouvě o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], je třeba konstatovat, že v otázce úplaty za užívání předmětné nemovitosti jde o otázku odbornou, k jejímuž zodpovězení není kompetentní soud, nýbrž je třeba vycházet ze znaleckého posudku. 12. Ze znaleckého posudku zpracovaného znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] jehož předmětem je určení obvyklého nájemného pro období roku 2012, soud zjistil, že znalec popsal zkoumanou nemovitost a zabýval otázkou využitelnosti jednotlivých prostor v předmětné nemovitosti. Následně pak zjišťoval výši obvyklého nájemného, přičemž nejprve vyšel z rozhodnutí [stát. instituce] o určení nájemného ze dne [datum] (ve výši 450 Kč/m2 měsíčně za kancelářské prostory, s touto částkou je pak počítáno pro celou plochu využitelných prostor v nemovitosti o celkové výměře 1.102,55 m2), kdy výsledná částka orientační výše nájemného činila 5 953 770 Kč. Dále znalec použil porovnávací metodu, a to za využití celkem 23 srovnávacích vzorků (nabídek pronájmu ze serveru [webová adresa]), odtud zjištěnou nabídkovou cenu pak upravil za pomoci stanovených koeficientů zohledňujících pramen ceny, velikost objektu, polohu, provedení a vybavení, celkový stav a„ úvahu zpracovatele ocenění“, dále pak zohledňující skutečnost, že souhrn relevantních nabídek pochází z roku 2013. Z takto upraveného nabídkového nájemného pak byl zjištěn průměr v částce 392 Kč/m2 měsíčně. Pokud jde o prostory [číslo] (ostraha) a [číslo] (recepce), je započítána tato částka pouze v rozsahu 50 %, a to s ohledem na vybavení a účelové využití místností, resp. na fakt, že místnost s recepcí je jedním z hlavních komunikačních prostor budovy. Pokud pak jde o prostory [číslo] až 3d, hodnotí je znalec jako„ provozní (prodejní) prostory“, u nichž dochází k vý