11 C 22/2021-89 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobce na žalované domáhal zaplacení částky 25 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení kauce po skončení nájmu. 2. Žalobce uvedl, že se žalovanou uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu bytu [číslo] o velikosti 56,7 m2, 1+1, s lodžií, sklepem a příslušenstvím nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku par. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek] [anonymizováno] (dále jen„ byt“ či„ předmětný byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a byla doplněna dodatkem [číslo] ze dne [datum]. Žalobce s žalovanou v rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy ujednal, že jakožto nájemce složí peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč, která mohla být žalovanou jakožto pronajímatelem použita toliko pro úhradu nedoplatků či vzniklé škody dle čl. IV odst. 2, 3 nájemní smlouvy. Peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč byla dne [datum] žalobcem uhrazena na účet žalované č. [bankovní účet]. Následně nájem bytu dne [datum] zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy, peněžitá jistota však vrácena nebyla. Z důvodu skončení doby nájmu dle původní nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřel žalobce se žalovanou dne [datum] novou smlouvu o nájmu předmětného bytu, kdy nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V rámci čl. IV odst. 1 nájemní smlouvy žalobce se žalovanou ujednal, že již zaplacená peněžitá jistota ve výši 25 000 Kč (dle původní nájemní smlouvy z [datum]) se přenáší do nájemního vztahu, který nově vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Následně nájem bytu dne [datum] zanikl uplynutím doby dle nájemní smlouvy. Předmět nájmu byl žalobcem řádně předán, finanční nároky vůči žalované byly zcela uhrazeny, avšak žalovaná odmítla peněžitou jistotu ve výši 25 000 Kč vrátit a neučinila tak ani přes opakované výzvy žalobce. Podanou žalobou se tak žalobce domáhal zaplacení částky 25 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum], tj. ode dne následujícího po skončení nájmu, do zaplacení. 3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že vzájemný vztah žalobce a žalované vznikl na základě oboustranného právního jednání, kdy se účastníci dohodli na uzavření smlouvy o nájmu bytu dne [datum]. V rámci tohoto vztahu se žalobce zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 12 500 Kč. Následně došlo ještě mezi účastníky k uzavření dodatku datovaného ke dni [datum], ve kterém se žalobce zavázal taktéž uhradit doplatek služeb ve výši 22 500 Kč a od měsíce [anonymizováno] [rok] platit za služby paušální částku 3 000 Kč. Výklad povinností nájemce hradit nájemné byl však ze strany žalobce poněkud odlišný od smýšlení žalované, přičemž prodlení s úhradou v řádech několika dnů i měsíců nebylo žádnou výjimkou. Žalovaná obdržela od žalobce následující platby: - dne [datum] částku 7 500 Kč - dne [datum] částku 25 000 Kč - dne [datum] 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 12 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 22 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč - dne [datum] částku 15 500 Kč Vzhledem k tomu, že žalobce, který na základě nájemní smlouvy užíval předmětný byt od [datum], byl v prodlení s hrazením nájemného, byla obdržená částka ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] obratem použita k vyrovnání nedoplatku za nájemné. Odhlédne-li se pak od neurčitosti ujednání smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] o přenesení jistoty ve výši 25 000 Kč z původní smlouvy ze dne [datum], když jistotu nelze přenášet, tak s ohledem na skutečnost, že došlo k její spotřebě, není přípustné, aby byla peněžitá jistota přenesena do nové smlouvy o nájmu bytu. 4. Dále pak žalovaná poukázala na to, že žalobce se v rámci smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] zavázal, že po skončení nájmu vrátí pronajatý byt nepoškozený a bíle vymalovaný. Tuto svou povinnost však nesplnil a žalovaná musela vynaložit na výmalbu, opravu zdí a dveřních futer částku ve výši 24 000 Kč. Byť tedy žalovaná rozporuje samou podstatu nároku žalobce, tak i tímto způsobem by byl daný nárok započten. 5. V následném doplnění žalovaná sporovala, že by žalobcem provedená platba ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] měla být platbou na jistotu dle nájemní smlouvy, když takto nebyla označena, a žalovaná ji považovala za platbu na v té době existující dluhy žalobce na nájemném. 6. K obraně žalované žalobce následně doplnil, že předmětný byt užíval nejprve na základě smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne [datum] s [jméno] [příjmení], dcerou žalované, a následně na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] a smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřených se žalovanou. Smlouva o podnájmu byla ukončena dohodou o ukončení nájmu ze dne [datum]. Při všech úkonech týkajících se podnájemní smlouvy a podnájmu zastupovala dceru žalovaná, e-mail [email] i telefonní číslo uvedené na podnájemní smlouvě užívala žalovaná. V dohodě o ukončení nájmu, kterou byl ukončen podnájemní vztah uzavřený s [anonymizováno]. [příjmení], je v čl. I. odst. 2 uvedeno, že„ Smluvní strany se dohodly, že nájem bytu skončí ke dni [datum]. Vzhledem k tomu, že od tohoto data je vlastníkem bytu jiná osoba a nájemce bude nadále užívat předmět nájmu (byt) na základě smlouvy s novým vlastníkem bytu“ a v čl. I. odst. 4 je uvedeno„ Pronajímatel se zavazuje případné další platby nájmu na měsíce po ukončení platnosti smlouvy a zálohy na energie a služby převést na účet nového vlastníka bytu.“ Dohoda o ukončení nájmu (resp. podnájmu), stejně jako nájemní smlouva ze dne [datum] byly uzavřeny až dne [datum], a to z důvodu, že se strany nemohly dohodnout na končeném znění a informaci o převodu jednotky dostal žalobce až v [anonymizováno] [rok]. Zpětné datum zde bylo uvedeno na přání žalované. I z toho důvodu je pak do dohody o ukončení podnájmu vtělen čl. I odst. 4, neboť nájmy do [anonymizováno] [rok] již byly uhrazeny na účet číslo [bankovní účet] (účet podnájmu). Žalovaná však výslovně uvedla, že to nevadí, že oba účty spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Nájmy se tedy považují za uhrazené. Žalobce neměl jinou možnost bydlení, proto se žalované podřizoval. 7. K platbám za poslední měsíce podnájmu a za nájem dle smlouvy ze dne [datum] žalobce uvedl, že uhradil: - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 13 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 1 500 Kč na účet č. [bankovní účet] jako nedoplatek dle dohody o ukončení podnájmu - dne [datum] částku 25 000 Kč na účet č. [bankovní účet] jako kauci - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 12 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 22 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] - dne [datum] částku 15 500 Kč na účet č. [bankovní účet] Většina plateb, a zejména platba kauce, byly doplněny o specifikaci platby – poznámku pro příjemce. Žalovaná zastupovala svou dceru a dle dohody o ukončení podnájmu ji smluvně zavázala, aby ji přeposlala prostředky, které byly odeslány na účet [bankovní účet], a svým podpisem i tento postup jako oprávněná osoba akceptovala. Žalobci pak několikrát sdělila, že je to v pořádku, neboť účet spravuje ona a jedná se o„ jednu kasu“. Platby žalobci i v e-mailové komunikaci potvrdila. Žalobce se dotazoval, zda má platit platby jinam již v době, kdy jej e-mailem žalovaná upozornila na změnu vlastnictví, žalovaná neuvedla, že by měly být platby hrazeny jinam. Z uvedeného je tedy zřejmé, že platby byly dohodou účastníků považovány za uhrazené. 8. Žalobce tak shrnul, že platbu ve výši 25 000 Kč ze dne [datum] určil jako kauci na nájemní smlouvu. Žalobce současně neměl žádný dluh z podnájemní smlouvy a nevznikl mu žádný dluh ani z nájemních smluv uzavřených se žalovanou, a žalovaná tak nebyla oprávněna složenou kauci započítat na jakoukoliv pohledávku. K nyní uplatňovaným tvrzením žalované o zápočtu pak žalobce poukázal též na skutečnost, že na zaslanou předžalobní upomínku k vrácení jistoty žalovaná reagovala zcela jinými argumenty než v současnosti, kdy uvedla, že považuje předmětných 25 000 Kč pouze za částečnou kompenzaci za přítelkyni žalobce z [obec], která v bytě údajně měla bydlet, ale odmítala sdělit jméno a odmítala s