37 C 117/2024-226 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala zaplacení shora popsané částky. V žalobě uvedla, že žalobkyně a žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům č. p. , číslo, , objekt k bydlení, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně a žalovaný , Jméno žalované A, disponují podílem každý v rozsahu id. 1/3. Žalované , Jméno žalované B, a , Jméno žalované C, mají podíl každá v rozsahu id. 1/6. Žalobkyni, jako jedné ze spoluvlastníků z titulu podílu v rozsahu id. 1/3 na výše zmíněné nemovitosti, náleží podíl z čistého zisku odpovídající jejímu podílu na nemovitosti. Ziskem se rozumí především podíl na obvyklém nájemném. V období posledních tří let se tomu však neděje zcela plnohodnotně, žalobkyni je v tomto období zisk vyplácen sporadicky, ne-li vůbec. Žalobkyně si nechala zpracovat odborný odhad výše obvyklého nájemného z nemovitosti. Z posudku znaleckého ústavu , právnická osoba, č. , hodnota, vyplývá výše minimálního ročního obvyklého nájemného, po odečtení obvyklých nákladů, a to v částce 2.283.832,31,- Kč ročně (před odečtením nákladů 4.567.664,62,- Kč ročně). Ve vztahu k podílu žalobkyně tedy minimálně 761.277,- Kč ročně, minimálně 2.283.831,- Kč za tři roky přede dnem podání žaloby. Žalobkyně tedy požaduje žalovanou částku za 3 roky přede dnem podání žaloby. Dále doplnila, že žaloba je koncipována tak, že žalobkyni náleží částka 1.084.980,- Kč, jako částka rozdílu mezi příjmy z místně obvyklého nájemného (4.567.664,62 Kč ročně ve vztahu k celku) a obvyklými výdaji (2.283.832,31 Kč ročně ve vztahu k celku), přirozeně po odečtení již vyplacených částek. Tedy v každém roce z předcházejících tří let před podáním žaloby bylo dosahování příjmů v souvislosti s nájmem prostoru nemovitosti č. p. , adresa, ve výši 4 567 664 Kč ročně s tím, že žalobkyni měla být vyplacena každý rok částka 1 522 555 Kč.2. Na předžalobní upomínku žalovaní reagovali tak, že odmítli existenci jakéhokoli nároku žalobkyně.3. Žalovaní ve svém vyjádření k žalobě zejména odkazují na řízení vedené u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, . Uvádějí, že mají obavu z jednání , jméno FO, , mimo jiné z možného prodeje podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti v , adresa, . Obavy žalovaných o stav žalobkyně jsou zcela důvodné a oprávněné, podobně jako jejich pochybnosti o tom, zda podaná žaloba skutečně odpovídá vůli žalobkyně, nebo se jedná o další kroky , jméno FO, vedené snahou obohatit se na majetku žalobkyně při zneužití jejího stavu. Dále uvedli, že předmětný bytový dům je z roku , rok, a jeho stav je s ohledem na stáří domu velmi špatný. Výše nájemného je určována s ohledem na technický stav domu a rovněž s ohledem na dobré vztahy s nájemci. Tyto skutečnosti nebyly ve znaleckém posudku žalobkyně zohledněny. Žalobkyni nebylo nikdy bráněno v tom, aby se seznámila se stavem hospodaření se společnou nemovitostí. Byla to žalobkyně, kdo se po dlouhé roky o chod celého domu, hospodaření a správu v žádném ohledu nezajímala, a čerpala pouze výhody spoluvlastnictví, konkrétně svůj podíl na čistém zisku, který jí byl vyplácen, aniž by se jakkoli podílela na jeho dosahování. Dále poukazují na nutnost tvorby rezerv. Navrhli žalobu v plném rozsahu zamítnout.4. Žalobkyně v replice ohledně vyjádření k žalobě uvedla, že námitky žalovaných jsou nedůvodné. Část nemovitosti užívají žalovaní bezplatně. Žalovaná ad 2) jeden byt, žalovaná ad 3) dva byty, z toho jeden z nich byly původně dva byty, tedy užívá celá páté patro, skutečný příjem proto neexistuje. Dále je otázkou, zda nájmy, podhodnocené, jak naznačují žalovaní, jsou platně sjednané nájmy a zda tedy skutečně nemá nárok na příjem ve výši místně obvyklého nájemného. Žalovaní odmítli žalobkyni nahlédnout do účetnictví, byť o to mnohokrát projevila zájem. Žalovaní pozastavili výplatu zisku žalobkyni.5. Žalovaní v replice ohledně repliky žalobkyně opět poukázali na pochybné jednání , jméno FO, . Žalovaní zopakovali, že žalobkyně si pravděpodobně vůbec není vědoma stavu domu, neboť se o něj 13 let nezajímala a není jí znám rozsah potřebných investic. Postupně nastává (a u některých již nastal) čas jejich realizace. Jde např. o rekonstrukci plynové kotelny 25 let staré, výměnu 87 let starých dřevěných oken v nejvíce exponovaném 5. patře atd. Dále uvedli, že byty a nebytové prostory v bytovém domě jsou v každém roce pronajaty v rozsahu cca 99,9 %. Dále žalovaní namítají, že žalovaná ad 2) neužívá žádný byt. Jeden malý byt o výměře 22 m2 užívá její syn, který řádně platí smluvní nájemné a zálohy na energie. Žalovaná ad 3) neužívá celé páté patro. Se svojí rodinou užívá pouze jeho část, což je žalobkyni dlouhodobě známo a nikdy proti tomuto způsobu užívání společné věci neměla námitek. Odměna za výkon správcovské činnosti v domě je započítána na povinnost žalované ad 3) k hrazení nájmu. Není pravdou, že žalobkyně jeví zájem o předložení dokladů, co se týče účetnictví domu. Žalovaný ad 1) zpracovává každoročně daňová přiznání pro všechny spoluvlastníky, a to již od převzetí nemovitosti v roce , rok, v rámci restituce, tj. cca 32 let. Nikdy nebyly proti práci žalovaného ad 1) vzneseny žádné výhrady ze strany finančních úřadů, ani jednotlivých spoluvlastníků.6. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění.7. Z nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobkyně a žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parcela č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je dům č. p. , číslo, objekt k bydlení všech katastrální území , adresa, , obec , adresa, zapsaná na LV č. , hodnota, vedeného katastrálním úřadem , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, (dále též „nemovitost“). Žalobkyně a žalovaný , Jméno žalované A, disponují podílem každý v rozsahu 1/3, žalované , Jméno žalované B, a , Jméno žalované C, mají podíl každá v rozsahu ideálně 1/6.8. Dále z nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že usnesením Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , číslo jednací, , bylo zahájeno, řízení o omezení svéprávnosti a opatrovnictví žalobkyně toto řízení dosud probíhá.9. Dále z nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobkyní byla v období 3 let přede dnem podání žaloby plněna žalovaným částka 1 198 851 Kč co by podíl na příjmech související s jejím spoluvlastnickým podílem na nemovitosti.10. Z výslechu žalovaného 1. , Jméno žalované A, soud zjistil, že je předmětný dům poměrně velký, a že ten dům musí být spravován dnes a denně, hodinu po hodině, týden po týdnu, měsíc po měsíci. S paní , jméno FO, provádějí správu na základě plné moci od paní , jméno FO, , s jeho sestřenicemi, obě však žijí mimo , název města, , sestřenice , jméno FO, bydlí v , název města, , , jméno FO, zase v , název města, , takže tíha správy domu leží především na žalovaném 1. a žalované 3. Žalovaný 1. zajišťuje zejména technickou stránku záležitosti, je toho celá řada, jsou to asi 3 stránky jen těch základních úkonů, které jsou potřeba dělat u každé nemovitosti, např. výběr zhotovitele na opravu kotelny, kontrola staveb, předání staveniště, kontrolu kvality nejen díla, ale dodaných materiálů, jestli to co je v projektu skutečně odpovídá tomu, co projektant naprojektoval, dalo by se říci dennodenně nebo minimálně obden chodí na stavbu, kontroluje stavební deník, jestli je řádně vedený, potom ke konci udělá přejímku staveniště, přejímku toho hotového díla a zase hotové dílo, dohadování se o ceně díla a jeho částí, technické zkoušky. Dále vykonává veškeré účetnictví. Sestřenice , jméno FO, , jelikož tam bydlí má na svých bedrech tu odpovědnost té konkrétní činnosti v domě. Funkci správce vykonává žalovaný 1. 33 let a nikdy si nikdo na výsledky jeho činnosti nestěžoval. Na paní , jméno FO, spočívá tíha toho každodenního života s nájemníky, problémy s nimi, někdy hádky, někdy ne, předávání smluv, podpisy, podepisování např. dodatku ke smlouvám, hlídání těch řemeslníků, jsou tam např. i řemeslníci, se kterými se nemusí uzavírat smlouva, stačí objednávka, to vše zařizuje, poté tu kontrolu jejich správnosti díla, provedení díla, to dělá sestřenice. Žalovaný 1. bere za provedenou práci odměnu přibližně 2x 98 000 Kč ročně. , jméno FO, odměnu za správu domu nedostává, nýbrž je zproštěna toho, aby platila nájemné. , jméno FO, bezplatně užívá v posledním patře, část posledního patra, tj. 5 patro, tam to ovšem neužívá sama, protože to užívá s manželem a svými dvěma syny. V domě je 24 nájemníků. Všechny prostory jsou pronajímány, máme 99,5 % nájemnosti, protože se snažíme se, aby ten dům skutečně byl co nejlépe, co nejvíc využit. , jméno FO, neužívá žádné prostory, její syn tam užívá jeden z nejmenších bytů, za který normálně platí nájemné a platí veškeré zálohy na služby. , jméno FO, dále hlídá, zda nájemníci řádně platí nájemné a služby. Žalobkyně nabyla vlastnický podíl na nemovitosti , rok, . Žalobkyně není v