19 C 201/2021-106 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se žalobou, podanou u soudu dne [datum], domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu [číslo] o velikosti 0+1, nacházejícího se v domě [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo], o rozloze 21,83 m2, kterou jí dala žalovaná dopisem ze dne [datum] dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce bytu spočívající v tom, že: 1) žalobkyně dala do užívání byt jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, 2) na adresu bytu zapsala žalobkyně sídlo své osoby jako podnikatele a rovněž sídlo osoby svého syna, 3) nezaplatila zálohy za služby za tři měsíce a nezaplatila nedoplatek za služby za rok 2019, 4) výpověď absentuje poučení nájemce podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku o možnosti vznést proti výpovědi námitky a z tohoto důvodu ji považuje za neplatnou. K důvodu výpovědi uvedeným pod bodem 1), že žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, uvedla, že žalovaná o užívání bytu paní [jméno] [příjmení] a synem žalobkyně [jméno] [jméno] věděla. Tyto osoby byly žalované nahlášeny pro účely stanovení záloh na služby a tyto zálohy byly i za vyšší počet osob ze strany žalobkyně hrazeny. Odmítla, že by byt trvale neužívala. V případě, že nastalo období, kdy byt neužívala, jednalo se vždy o období přechodné, kdy se starala o své staré a bezmocné příbuzné. Za rozhodné považuje skutečnost, že osoby užívající byt byly vždy řádně nahlášeny a nenastal tak případ zakázaného podnájmu či užívání jiné osoby dle nájemní smlouvy. K výpovědního důvodu pod bodem 2), že na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako podnikatele a sídlo osoby svého syna, uvedla, že žalobkyně ani její syn nikdy nevyužívali byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti, samotné zapsání adresy bytu jako sídlo osoby podnikající dle živnostenského zákona není smlouvou zakázáno. Zápis byl způsoben tím, že v době jeho provedení měli na adrese bytu veden trvalý pobyt. Žalobkyně i její syn tedy žádnou faktickou podnikatelskou činnost na adrese bytu neprováděli. K výpovědnímu důvodu uvedeným pod bodem 3), že žalobkyně nezaplatila zálohy za služby za tři měsíce a nezaplatila nedoplatek za služby 2019, uvedla, že nepopírá, že ve lhůtě splatnosti neuhradila zálohy na služby za červenec 2019, listopad 2020 a prosinec 2020 ve výši 610 Kč (3x 610 Kč) a dále vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 2 420 Kč, když prodlení bylo způsobeno opomenutím na straně žalobkyně, ale žalobkyně nebyla na vznik nedoplatku upozorňovaná, ani opětovně k úhradě vyzvána. Jakmile žalobkyně výpověď obdržela, dlužné platby obratem uhradila. Porušení povinnosti žalobkyně však intenzity dle nájemní smlouvy nedosáhlo, když žalobkyně se dostala do prodlení s placením„ pouze“ záloh na služby a jejich vyúčtování, nikoliv i do prodlení s placením nájemného. Navíc toto pochybení bylo již ze strany žalobkyně napraveno. Žalobkyně má za to, že ani v jednom z žalovanou uváděných důvodů nedošlo k hrubému porušení jejích povinností, proto je výpověď neoprávněná. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě ze dne [datum] sdělila, že nárok uplatněný žalobou neuznává v celém rozsahu. K jednotlivým tvrzením žalobkyně uvedených v žalobě jako důvody neplatnosti výpovědi uvedla: 1) že výpověď z nájmu bytu podle ust. § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), která neobsahuje poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi podle § 2286 odst. 2 o. z. je platná a účinná s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 - II. ze dne [datum] a rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017 ze dne 18. 12. 2018. V části týkající se výpovědního důvodu, že žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, uvedla, že v nájemní smlouvě článek II. písm. a) je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude poskytovat jakýkoliv podnájem nebo užívání bytu nebo jeho části osobám neuvedeným v evidenčním listě. Souhlas s dáním bytu do podnájmu nebyl ze strany žalované jako pronajímatele bytu žalobkyni nikdy udělen. Uvedení syna [jméno] [jméno] vedle nájemkyně do evidenčního listu bylo provedeno na základě žádosti žalobkyně o zvýšení počtu osob pro účely rozpočtu úhrady služeb s tím, že žalobkyní bylo vždy výslovně uváděno, že její syn [jméno] [jméno] užívá byt spolu s žalobkyní jako její syn, tzn. - celkový počet osob v evidenčním listu jsou 2 osoby. Z uvedených skutečností nelze učinit závěr, že žalobkyni byl ze strany žalované udělen souhlas s podnájmem, neboť ten by musel být udělen osobou oprávněnou, a to žalovanou jako pronajímatelem (nikoliv správcem domu), výslovně uvedením počtu osob užívajících byt jako jeden (nikoliv dvě). V případě, že by snad bylo později žalobkyní tvrzeno, že souhlas s podnájmem byl dán pro část bytu, je nezbytné se vypořádat s tím, zda žalobkyně v bytě skutečně bydlí, aby o podnájmu části bytu bylo vůbec možné uvažovat. Žalobkyně v bytě neuspokojuje své bytové potřeby, nemá zde svou domácnost a v bytě dlouhodobě nebydlí od roku 2017. Odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3623/2019 ze dne 9. 6. 2020 a na protokol o jednání vedeného před Obvodním soudem pro Prahu 3 ze dne 19. 2. 2020, sp. zn. 17 C 203/2019, kde bylo vedeno řízení o určení výše nájemného předmětného bytu, kde sama žalobkyně k dotazu soudu uvedla:„ v současné době bydlí v bytě se synem a někdy dříve sama, někdy tam měla postiženou dívku, o kterou jsem se starala. Když se starala o umírajícího tatínka, tak v bytě nebydlela vůbec, teď se zase stará o umírající maminku svého přítele, takže v bytě zatím zůstává syn.“ K dotazu zástupkyně žalobce uvedla, že v podstatě od roku 2017 do současnosti v bytě nebydlí, protože se musí starat o umírající rodiče. V bytě je v současné době syn. V současné době bydlí 150 km od [obec]. Žalobkyně o souhlas s podnájmem bytu jakékoliv třetí osobě žalovanou jako pronajímatele nikdy nežádala, vždy situaci prezentovala tak, že přijímá třetí osobu do své domácnosti a jedná se o společné užívání bytu. Dodala, že autorem evidenčního listu k bytu není žalovaná jako pronajímatel, ale správcovská [právnická osoba] s. r. o. se sídlem [adresa], [obec a číslo], která je pověřena správou domu a s ní souvisejícím vyúčtováním, nikoliv však zásadními změnami smluvní dokumentace, kterým udělení souhlasu s podnájmem bytu bezesporu je. K dalšímu výpovědnímu důvodu, že žalobkyně na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako podnikatele a sídlo osoby svého syna, uvedla, že v nájemní smlouvě článek II. písm. b) je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude využívat byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti. Uzavřením smlouvy o nájmu nevzniká jakýkoliv nárok uvádět adresu bytu jako adresu sídla podnikatele. Umístění sídla je službou, která je navíc standardně zpoplatněná. Jestliže žalovaná jako pronajímatel dala žalobkyni jasně najevo, že si nepřeje, aby byl byt využíván k podnikání s tím, že je však možné o tom ad hoc jednat a souhlas žalované jako pronajímatele získat, žalobkyně věděla, že zapsáním adresy bytu jako sídla podnikatele sebe, ale i svého syna porušuje smlouvu o nájmu a přinejmenším obchází žalovanou jako pronajímatele, když o souhlas s využíváním bytu k podnikání nikdy nepožádala. Navíc žalobkyně má jako jeden z oborů činnosti zapsán v živnostenském rejstříku realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí včetně realitního zprostředkování, která byla až do [datum] živností volnou. To vše bez vědomí žalované jako pronajímatele, natož jejího souhlasu. Dalším výpovědním důvodem je nezaplacení záloh za služby spojené s nájmem a vyúčtováním služeb za rok 2019, kdy ke dni sepsání výpovědi z nájmu bytu žalobkyně dlužila žalované peněžní částky 610 Kč za zálohy na služby za měsíc červen 2019, 610 Kč za zálohy na služby za měsíc listopad 2020, 610 Kč za zálohy na služby za měsíc prosinec 2020 a částku 2 420 Kč za vyúčtování služeb za rok 2019. Žalovaná učinila nesporným, že výše uvedené částky byly následně žalobkyní dne [datum] a [datum] a [datum] poukázány žalované. Žalovaná tvrdí, že v nájemní smlouvě článku IV. je uvedeno, že prodlení s placením nájemného a placení záloh na poskytování služby za období delší než tři měsíce může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalobkyně soustavně porušuje své povinnosti nájemce vyplývající z nájmu bytu. K výpovědi přistoupila z důvodu, že žalobkyně porušila zákaz dání bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, žalobkyně porušila svou povinnost hradit řádně a včas náklady na služby za dobu tří měsíců, žalobkyně porušila svou povinnost hradit řádně a včas ročně vyúčtované nákladů na služby, žalobkyně porušila svou povinnost nevyužívat byt k podnikání, čímž nepochybně hrubě porušila povinnosti nájemce vyplývající z nájmu v návaznosti, na které jí byla z toho důvodu dána vý