30 C 230/2017-388 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se žalobou doručenou zdejšímu soudu domáhali uložení povinnosti žalovanému k zaplacení žalované částky představující dluh na nájemném a na službách spojených s užíváním bytu [číslo] nacházející se v budově [adresa], na adrese [adresa žalobce, žalobce a žalovaného], na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], za období od ledna 2015 do [datum]. Žalobci se dále domáhali k zaplacení nákladů na vyklizení ve výši 5 324 Kč. Žalovaný při poskytování plateb neurčil jinak a z plateb s ohledem na jejich výši nevyplývá, jaké částky měly být placeny, použili žalobci poskytované platby na úhradu nejstarší jistiny. Žalobci dále obdrželi jednotlivá vyúčtování tepla, vody a služeb za roky 2014, 2015 a 2016, kdy žalovanému vznikl přeplatek na zálohových platbách ve výši 411 Kč, 110 Kč a 1 803 Kč. Žalovaný dle předpisu měl uhradit 400 549 Kč, uhradil 223 726 Kč. Z vyúčtování vznikl přeplatek 2 324 Kč a nedoplatek činí 179 823 Kč. Dále žalobci požadovali zákonný úrok z prodlení od [datum] do zaplacení a poplatek z prodlení z dlužných částek. 2. Žalobci dále uvedli, že popírají pohledávku žalovaného z důvodu rekonstrukce bytu, neboť mezi nimi a žalovaným nikdy v minulosti nedošlo k žádným bližším ujednáním, zejména ohledně rozsahu nebo ceny těchto prací. Žalobci namítají promlčení těchto žalovaným tvrzených nároků. Žalovanému vznikl dluh za listopad 2014 ve výši 3 279 Kč a za prosinec 2014 ve výši 14 138 Kč. Žalobci postupovali tak, že platby žalovaného započítávali na jeho nejstarší dluhy z předchozích období. 3. Žalobci svými podáními ze dne [datum] a [datum] vzali žalobu zpět co do požadovaného poplatku z prodlení, částky 33 287 Kč s příslušenstvím a zákonného úroku z prodlení z celkové částky 146 536 Kč do [datum]. Žalobci žalovanému oznámili změnu výše nájemného ze dne [datum], doručenou dne [datum] na částku 10 892 Kč, kdy žalovaný uhradil v měsících leden, únor, červen a listopad 2010 částku 11 000 Kč. Na základě oznámení výše nájemného ze dne [datum], které bylo žalovanému doručeno dne [datum], činila celková měsíční platba 12 683 Kč, kterou žalovaný uhradil v měsících září 2011, říjen 2011. Na základě oznámení změny výše nájemného ze dne [datum], které bylo žalovanému doručeno dne [datum], činila celková měsíční platba za byt 14 797 Kč, z čehož nájemné činilo 14 138 Kč. Tato částka byla na základě oboustranně podepsaného evidenčního listu s účinností od [datum] snížena na částku 14 622 Kč. Žalovaný uhradil v měsících březen až červen 2012 částku 17 622 Kč, která se skládá z měsíční platby 14 622 Kč a částky 3 000 Kč, kterou žalovaný uhradil žalobcům na základě uzavřené dohody o uznání dluhu a dohody o splátkách ze dne [datum] Částku 14 622 Kč dále žalovaný uhradil v měsících červen až prosinec 2013. Počínaje měsícem srpen 2014 došlo ke změně předpisu plateb, kdy nájemné činilo 14 138 Kč a výše měsíčních záloh 1 432 Kč, celkem 15 570 Kč. Žalobci dále uvedli, že jim nikdy nebyla předána kauce ve výši 600 000 Kč a nic o ní neví. 4. Podle § 96 odst. 1 o. s. ř. žalobce může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Podle § 96 odst. 2 o. s. ř. je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. Je-li návrh na zahájení řízení vzat zpět až po té, co již soud o věci rozhodl, avšak rozhodnutí není dosud v právní moci, soud rozhodne v rozsahu zpětvzetí návrhu též o zrušení rozhodnutí. 5. Žalovaný neměl námitek k částečnému zpětvzetí žaloby žalobci, soud proto postupoval podle § 96 odst. 2 o. s. ř. a rozhodl, jak uvedeno ve výroku III. tohoto rozhodnutí. 6. Předmětem řízení tedy zůstala částka 146 536 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení. 7. Žalovaný uvedl, že nárok žalobců neuznává. Žalovaný provedl do skončení nájmu v pronajatém bytě opravy a úpravy za 1 200 000 Kč. Žalovaný uvedl, že rekonstrukci bytu započal po uzavření nájemní smlouvy, v celém bytě byly vybourány původní dveře, vybourány dodatečné podhledy a příčky, byly osazeny nové vstupní dveře, provedená nová elektroinstalace v mědi, provedení nových rozvodů teplé a studené vody v plastu v celém bytě, rekonstrukce celé koupelny, provedení nových rozvodů topení, oprava a nový nátěr vnitřních oken, zbroušení a oprava parketových podlah v bytě, nová výmalba celého bytu, instalace nové kuchyňské linky s vestavěnými spotřebiči a koutem, provedení obkladů nad pracovní deskou. Rekonstrukcí došlo ke zhodnocení bytu, které uplatňuje spolu s náklady na rekonstrukci jako procesní obranu vůči nárokům žalobců. Pokud žalobci vycházejí z toho, že ujednané nájemné činilo 14 138 Kč měsíčně a zálohy 1 432 Kč, s tím žalovaný nesouhlasí. Žalovaný má za to, že jeho platby v celkové výši 223 726 Kč musely pokrýt jak nájemné, tak náklady za služby údajně poskytované žalobci. Žalovaný si není vědom, že by došlo ke zvýšení nájemného na částku tvrzenou v žalobě, ani s takovým zvýšením nesouhlasí. Dále žalovaný nesouhlasí s náklady na vyklizení ve výši 5 324 Kč. 8. Žalovaný přestal užívat byt, když vhodil klíče do schránky žalobců dne [datum]. 9. Ze strany žalovaného byla ke dni [datum] složena k rukám žalobců prostřednictvím tehdejšího právního zástupce žalobců kauce ve výši 610 000 Kč. Byt, k němuž byla uzavřena nájemní smlouva, nebyl bytem, na který by dopadala regulace dle vyhlášky, žalovaný byl novým nájemcem bytu a byla sjednávána nová nájemní smlouva, pronajímatel nebyl vázán regulací a mohl si sjednat nájemné i v jiné výši. Rozlišování nájemného tedy bylo sjednáno v nájemní smlouvě navázáním na mechanismus zvyšování nájemného upravený ve vyhlášce. Žalobci nebyli jako pronajímatelé oprávněni jednostranně žalovanému jakožto nájemci zvyšovat nájemné podle vyhlášky s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb. V písemném oznámení o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V nájemní smlouvě byla sjednána podlahová plocha 95,24 m2 a v oznámení o zvýšení nájemného je uváděna plocha 98,45 m2. Žalovaný se dovolává absolutní neplatnosti právního úkonu pro jeho vady. 10. Žalobci žalovanému nedoložili žádná vyúčtování a nájemce má nárok na zaplacení pokuty dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Zúčtování musí být nájemci doloženo nejpozději čtyři měsíce po skončení sjednaného zúčtovacího období. Pokud pronajímatel svou povinnost nesplní, je povinen nájemci zaplatit smluvní pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení. Za rok 2015 byli žalobci povinni předložit vyúčtování do [datum] a prodlení pronajímatele činí od [datum] do [datum] částku 54 750 Kč. Obdobně pro vyúčtování za rok 2016 platí, že nebylo-li předloženo do [datum], činí smluvní pokuta ke dni [datum] částku 48 200 Kč, celkem pohledávka žalovaného na zaplacení smluvní pokuty za nedoručení vyúčtování činí 102 950 Kč a tuto částku žalovaný uplatňuje proti tvrzené pohledávce žalobců. Žalovaný dále dopočítal, že celkové sankce za nedoručení vyúčtování spojených s užíváním bytu činí celkem částku 172 350 Kč. Žalovaný dále sporoval výši částky, kterou uhradil žalobcům v souvislosti s užíváním bytu. 11. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: - nájemní smlouva ze dne [datum], - předpis nájemného od [datum] do [datum], - dopis žalovaného žalobcům ze dne [datum], - dopis žalovaného žalobcům ze dne [datum], - výzvu právnímu zástupci žalobců ze dne [datum], - stvrzenka ze dne [datum], - výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví [anonymizováno], katastrální území Praha - [část obce], - evidenční list k [datum], - předávací protokol ze dne [datum], - prohlášení o převzetí bytu [číslo] ze dne [datum], - příjmový pokladní doklad na částku 5 324 Kč, - výzva k zaplacení dluhu ze dne [datum], - výzva k zaplacení dlužné částky ze dne [datum] včetně dodejky, - e-mailová korespondence mezi právními zástupci žalobců a žalovaného za červen až červenec 2017, - e-mail ze dne [datum], - oznámení nové výše nájmu ze dne [datum] včetně dodejky, - oznámení nové výše nájmu ze dne [datum] včetně dodejky, - oznámení nové výše nájmu ze dne [datum] včetně dodejky, - evidenční list [variabilní symbol] ze dne [datum], - změna předpisu plateb od srpna 2014, - evidenční list platný od ledna 2015, - rozpis předepsaného a uhrazeného nájmu za rok 2014, - zprávu České pošty ze dne [datum], - znalecký posudek [číslo], - výpis z běžného účtu žalobců ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], - prohlášení dlužníka o uznání dluhu, - výpis z účtu žalobců ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], - evidenční list ze dne [datum] podepsaný žalovaným, - potvrzení ze dne [datum], - vyúčtování za rok 2014, 2015, 2016, - potvrzení správce ze dne [datum], - zprávu [jméno] [příjmení], - vyjádření [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], - archiv deníku na částku 150 000 Kč a 344 300 Kč, - fakturu [číslo], - fakturu ze dne [datum], - potvrzení správce ze dne [datum], - potvrzení [obec] spořitelny ze dne [datum], - čestné prohlášení ze dne [datum], -