21 C 259/2021-79 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 30. 4. 2021 domáhala po žalované zaplacení částky 54 750 Kč jako pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“), a to za nevystavení řádného vyúčtování za služby za rok 2017, které byla žalovaná na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 5. 2012 (dále jen“ nájemní smlouva”) povinna doručit žalované nejpozději do 30. 4. 2018. Žalobkyně požaduje pokutu za období od 1. 5. 2018 do 30. 4. 2021 (1095 dní po 50 Kč), celkem tedy 54 750 Kč. Podle žalobkyně neobsahovalo předložené vyúčtování podstatné náležitosti vyúčtování a obsahovalo složky, které nebyla povinna hradit žalobkyně. 2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí v plném rozsahu. Žalovaná uvedla, že zálohy na služby byla dle nájemní smlouvy povinna vyúčtovávat vždy nejpozději do 30. 6. následujícího roku a to ve výši předepsané žalované správcem domu. Žalovaná zaslala žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2017 dne 17. 4. 2018 ve formě poskytnuté jí správcem domu a následně dne 1. 5. 2018 na žádost žalované zaslala kompletní vyúčtování. Žalobkyně nepodala proti vyúčtování námitky ve třicetidenní lhůtě stanovené zákonem ani později a přišla tedy o možnost způsob a obsah vyúčtování zpochybnit. Dle žalované jde v daném případě o zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany. 3. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: 4. Mezi účastníky byla dne 16. 5. 2012 uzavřena nájemní smlouva. Žalovaná přenechala žalobkyni do nájmu bytovou jednotku č. 7 ve IV. podlaží budovy na adrese [adresa žalobkyně a žalované], za účelem bydlení žalobkyně a její dcery. Žalobkyně se zavázala hradit nájemné 9 000 Kč měsíčně. V článku III., odstavci 3 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že žalobkyně bude hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu (vodné a stočné, TUV, teplo, údržba a osvětlení společných prostor, apod.) ve stejné výši, v jaké byly tyto platby předepsány žalované správcem domu. Ke dni uzavření smlouvy činily zálohy 2 691 Kč. V článku III., odstavci 8 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že zálohy budou žalovanou vyúčtovány žalobkyni jednou ročně s ohledem na vyúčtování od dodavatelů služeb, nejpozději vždy do 30. 6. následujícího kalendářního roku. (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 16. 5. 2012 a z informace o jednotce z katastru nemovitostí) 5. Žalobkyni byl byt předán dne 31. 5. 2012 (zjištěno z předávacího protokolu ze dne 31. 5. 2012) 6. Žalovaná vypověděla dne 15. 6. 2017 nájemní smlouvu z důvodu porušení nájemní smlouvy a vyzvala žalobkyni k vyklizení bytu nejpozději do 30. 9. 2017. Žalobkyně tak v uvedené lhůtě neučinila a žalovaná podala žalobu na vyklizení bytu. V rámci soudního řízení vedeného u zdejšího soudu uzavřely žalobkyně a žalovaná smír o vyklizení bytu do 31. 5. 2018, který byl schválen usnesením zdejšího soudu ze dne 2. 5. 2018, č. j. 47 C 51/2017-107. Žalobkyně následně byt skutečně vyklidila. (zjištěno ze žaloby o vyklizení bytu ze dne 25. 10. 2017, z usnesení zdejšího soudu ze dne 2. 5. 2018, č. j. 47 C 51/2017-107 a ze shodných tvrzení účastníků) 7. Dne 17. 4. 2018 zaslala žalovaná žalobkyni prostřednictvím e-mailu vyúčtování zálohových plateb za rok 2017, které bylo vystaveno žalované správce domu. Z vyúčtování je zřejmé, že se týká bytové jednotky č. 7, kterou měla v dané době pronajatou žalobkyně. Z vyúčtování vyplývá, že žalované vznikl u správce domů nedoplatek ve výši 6 322 Kč (náklady 34 234 Kč, zálohy 27 912 Kč). Ve vyúčtování jsou uvedené i položky, které nebyla povinna hradit žalobkyně (vlastní správní činnost 490 Kč, správa ([anonymizována dvě slova]) 2 112 Kč, pojištění nemovitosti 277 Kč). Po odečtení těchto částek se náklady sníží na částku 31 355 Kč (zjištěno z e-mailu ze dne 17. 4. 2018 včetně vyúčtování ročních zálohových plateb vystaveného správcem domu) 8. Žalobkyně vyzvala e-mailem ze dne 1. 5. 2018 žalovanou k zaslání celého ročního vyúčtování a uvedla, že zaslaný list není dostačující ke kontrole. Téhož dne žalovaná odeslala žalobkyni kompletní vyúčtování od správce domu. (zjištěno z e-mailu žalobkyně ze dne 1. 5. 2018, e-mailu žalované ze dne 1. 5. 2018 včetně příloh - způsoby vyrovnání přeplatků a nedoplatků, vysvětlivky k vyúčtování, odečtový list - teplo, SV, TUV, přehled celkových nákladů spotřeby dle jednotlivých položek a přehled provozních nákladů SVJ) 9. Žalovaná vyčíslila žalobkyni přeplatek na zálohách v e-mailu adresovaném jejímu tehdejšímu právnímu zástupci dne 5. 6. 2018. V e-mailu žalovaná uvedla, že žalobkyně na zálohách zaplatila 32 292 Kč a skutečné roční náklady, které byla žalobkyně povinna hradit, činily 31 355 Kč (tedy částku odpovídající nákladům vyúčtovaným ve vyúčtování ročních zálohových plateb vystaveného správcem domu – viz bod č. 7 tohoto rozhodnutí). Žalobkyni tak vznikl přeplatek 937 Kč. Tuto částku žalovaná uhradila žalobkyni dne 19. 6. 2018 (zjištěno z e-mailu žalované ze dne 5. 6. 2018 a z potvrzení o úhradě [anonymizována dvě slova]) 10. Žalobkyně vyzvala dopisem ze dne 10. 9. 2018 žalovanou k prošetření údajných úniků studené vody v roce 2017. Dle žalobkyně měla být vysoká spotřeba vody způsobena chybou patního měřiče, případně úmyslným jednáním neznámé osoby. Žalobkyně vyzvala žalovanou k prošetření situace nejpozději do 14 dní od obdržení dopisu. (zjištěno z žádosti o nápravu a upozornění na únik SV k ohřevu TV ze dne 10. 9. 2018) 11. Žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou odeslanou prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb dne 15. 9. 2020 mimo jiné k úhradě pokuty za prodlení s vyúčtováním záloh za služby za rok 2017 (dle žalobkyně mělo být vyhotoveno do 30. 4. 2018) a za rok 2018 (dle žalobkyně mělo být vyhotoveno do 30. 4. 2019) a to ve výši 50 Kč denně podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. K datu vyhotovení výzvy se mělo jednat o pokutu 43 400 Kč (868 dní) za vyúčtování roku 2017 a o pokutu 25 150 Kč (503 dní) za vyúčtování roku 2018. V předžalobní výzvě však bylo nesprávně uvedeno, že se žalovaná vyzývá k uhrazení zákonného úroku z prodlení 68 550 Kč (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 15. 9. 2020 včetně poštovního podacího archu) 12. Žalovaná reagovala na uvedenou předžalobní výzvu dopisem ze dne 22. 9. 2019, ve kterém uvedla, že žalobkyně vyúčtování za roky 2017 a 2018 obdržela a všechny její nároky byly vyrovnány. (zjištěno z dopisu ze dne 22. 9. 2020 včetně podacího lístku) 13. Soud blíže nehodnotil důkazy týkající se dohody o narovnání ze dne 15. 6. 2017, zejména scan dohody o narovnání ze dne 15. 6. 2017, e-mail žalobkyně ze dne 25. 6. 2017, podací lístek ze dne 17. 6. 2017 a e-mail žalované právnímu zástupci žalobkyně ze dne 19. 6. 2018, když z tvrzení účastníků i samotných důkazů vyplývá, že tato dohoda nemohla být platně uzavřena a předmětem dohody ani nemohl být nárok projednávaný v tomto řízení, když ten měl vzniknout až v roce 2018. 14. Soud provedené důkazy hodnotil ve smyslu § 132 o. s. ř. jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti a po právní stránce věc posoudil následovně: 15. Mezi účastníky řízení byla dne 16. 5. 2012 uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 663 a § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v tehdy účinném znění. Od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“) se dle § 3074 o. z. řídí nájem tímto zákonem a to s výjimkou vzniku nájmu, jakož i práv a povinností vzniklých přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. 16. Mezi účastníky řízení vznikl spor ohledně splnění povinnosti žalované řádně vyúčtovat zálohy na služby za rok 2017. Podle žalobkyně žalovaná tuto svou povinnost nesplnila a je tedy povinna uhradit žalobkyni pokutu ve výši 50 Kč denně za období od 1. 5. 2018 do 30. 4. 2021. 17. Podle § 2247 o. z. (1) strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2; (2) pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu; (3) způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis; (4) strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. <i>18. Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. (1) jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkla