28 C 72/2023-49 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala na žalované částky 652 882 Kč spolu s příslušenstvím, a to s odůvodněním, že žalobkyně je vlastníkem domu [adresa], ve kterém se nachází byt [číslo] na adrese [adresa žalované], zapsaný u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek]. Mezi žalobkyní jakožto vlastnicí a žalovanou jakožto nájemcem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla výše specifikovaná bytová jednotka. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do [datum] a ukončen byl výpovědí ze strany pronajímatele ze dne [datum] z důvodu podstatného porušování povinností nájemce. Žalobkyně na žalovanou také podala žalobu na vyklizení bytu, které zdejší soud vyhověl rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], přičemž v odůvodnění rozsudku uvedl, že nájem skončil doručením výpovědi dne [datum]. Žalované byla odkazovaným rozsudkem uložena povinnost byt odevzdat žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalovaná však byt nadále užívala bez právního důvodu až do [datum], kdy byt žalobkyni předala. Žalobkyně se žalobou domáhá náhrady nájemného za období od [datum] do [datum] v celkové výši 327 020 Kč, nedoplatku na vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za stejné období v celkové výši 89 356 Kč a též náhrady škod, kterou žalovaná v předmětném bytě způsobila, a které žalobkyně musela na vlastní náklady odstranit. Náhrada škody je nárokována ve výši 235 506 Kč. Žalobkyně se tedy domáhá náhrady nájemného, nedoplatku na službách spojených s užíváním bytu a náhrady škody za poničení bytu nájemkyní – žalovanou. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a přes výzvu soudu zůstala ve věci zcela nečinná. Soud ve věci rozhodoval v souladu s ust. § 115a občanského soudního řádu (o. s. ř.) bez nařízení jednání, neboť ve věci bylo možno rozhodnout pouze na základě předložených listinných důkazů a účastníci s tímto postupem souhlasili. Žalobkyně výslovně v jejím podání ze dne [datum] a žalovaná konkludentně, když ve stanovené lhůtě nesdělila její nesouhlas s tímto postupem k výzvě soudu obsahující doložku podle § 101 odst. 4 o. s. ř. 3. Soud ve věci zjistil následující skutkový stav: 4. Žalobkyně je vlastníkem bytového domu s číslem popisným [anonymizováno], který se nachází na adrese [adresa žalované], zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek] (výpisem z katastru nemovitostí – [list vlastnictví], [katastrální uzemí]) 5. Žalovaná uzavřela dne [datum] s právním předchůdcem žalobkyně, společností [právnická osoba], IČ [číslo], smlouvu o nájmu bytu [číslo] který je situovaný v [anonymizováno] nadzemním patře výše specifikovaného bytového domu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 16 600 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 500 Kč měsíčně. Nájemné a zálohy na služby byly splatné vždy k 20. dni kalendářního měsíce, k němuž se platby vztahovaly. Při předání bytu smluvní strany společně podepsaly předávací protokol, ve kterém žalovaná potvrdila, že byt přebírá v dobrém stavu – nově vybílený a vyštukovaný. (smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum], předávacím protokolem ze dne [datum]) 6. Před uzavřením nájemní smlouvy byl byt vymalován, uklizen a jeho vybavení bylo opraveno, což žalobkyně dokládá fakturou za provedené práce spolu s podrobným rozpisem provedených prací a oprav. (fakturou [číslo] ze dne [datum], rozpisem provedených prací a oprav) 7. Žalobkyně je právní nástupkyní společnosti [právnická osoba], vzniklou fúzí splynutím. (výpisy z obchodního rejstříku) 8. Zdejší soud dne [datum rozhodnutí] vydal rozsudek č. j. [číslo jednací], ve kterém žalované uložil povinnost předmětný byt vyklidit a odevzdat žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku. V odůvodnění rozhodnutí je uvedeno, že žalované byla dne [datum] doručena výpověď z nájmu bez výpovědní doby, jelikož žalovaná byla v prodlení s platbami nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu za dobu více než tří měsíců a nájem tak k danému dni v návaznosti toto podstatné porušení nájemní smlouvy ze strany žalované zaniknul. (rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]) 9. Žalovaná byt předala žalobkyni až dne [datum] O předání bytu byl sepsán předávací protokol, který byl podepsán oběma stranami sporu. V protokolu je uvedeno, že byt je předáván s rozsáhlými poškozeními: všechny štuky a podlahové krytiny ve všech pokojích vyžadovaly opravu, poškozená byla i okna ve všech pokojích a taktéž kuchyňská linka. Nepoškozené zůstaly jen radiátory a jejich termohlavice. Dále je v protokolu uvedeno, že byl demontován elektroměr. Z fotodokumentace vyplývá, že byt byl žalovanou nadměrně poškozen, přičemž toto poškození dalece překračovalo běžné opotřebení bytu způsobené jeho standardním užíváním. (předávacím protokolem ze dne [datum] a fotodokumentací) 10. Dne [datum] bylo k danému bytu vystaveno vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za období od [datum] do [datum], které skončilo nedoplatkem ve výši 15 191 Kč, který byl splatný do [datum], přičemž žalobkyně v tomto řízení uplatňuje nárok na částku 1 191 Kč (přehledem vyúčtování za období od [datum] do [datum] ze dne [datum] včetně podacího archu, obsahem žaloby) 11. Dne [datum] bylo k danému bytu vystaveno vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2020, které skončilo nedoplatkem ve výši 51 711 Kč, který byl splatný do [datum], přičemž žalobkyně v tomto řízení uplatňuje nárok na částku 48 211 Kč (přehledem vyúčtování za období od [datum] do [datum] ze dne [datum] včetně podacího archu, obsahem žaloby) 12. Dne [datum] bylo k danému bytu vystaveno vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za období od [datum] do [datum], které skončilo nedoplatkem ve výši 40 954 Kč, který byl splatný do [datum] (přehledem vyúčtování za období od [datum] do [datum] ze dne [datum] včetně podacího archu) 13. Žalobkyně za opětovné připojení elektroměru uhradila částku 5 427 Kč. Tuto skutečnost žalobkyně doložila fakturou znějící na částku 10 854 Kč, přičemž je v ní uvedeno, že se jedná o fakturu za připojení elektroměrů do dvou bytů. (fakturou – daňovým dokladem ze dne [datum]) 14. Za vyklizení a opravy bytu – malby, štuky, úklid, opravu žaluzií, kuchyňské linky, silikonů a dlažby, výměnu poškozené sanitární techniky, lina a dveří uhradila žalobkyně částku 199 069,01 Kč bez DPH, což dokládá fakturou a podrobným soupisem provedených prací. (fakturou – daňovým dokladem č. 2021 ze dne [datum]) 15. Dne [datum] žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu, kterou jí vyzvala k úhradě dlužného nájemného, nedoplatku na službách spojených s užíváním bytu a k náhradě způsobené škody, a to ve lhůtě do [datum] (předžalobní výzvou ze dne [datum] včetně poštovního podacího archu) 16. Po právní stránce soud zjištěný skutkový stav posoudil následovně: 17. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 18. Dle § 2291 odst. 1, 2 OZ platí, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 19. Dle § 2295 OZ má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 20. Žalovaná porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, když přestala platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Žalovaná také během doby, kdy byt užívala, závažným způsobem tento pronajatý byt poškozovala. Žalobkyně proto využila svého práva a nájemní smlouvu dne [datum] vypověděla bez výpovědní doby. Dne [datum] tedy nájemní vztah účastnic řízení zanikl. Žalovaná však byt vyklidila až dne [datum] v návaznosti na rozhodnutí zdejšího soudu, jímž jí byla uložena povinnost k vyklizení bytu. Žalobkyně se v tomto řízení domáhala náhrady (posledního sjednaného) nájemného ve smyslu výše uvedeného ust. § 2295 OZ za období od února 2020 do září 2021. Výše měsíčního nájemného činila 16 600 Kč a jeho splatnost byla sjednána vždy k 20. dni kalendářního měsíce, za který se nájem hradil. Žalovaná se proto následujícího dne (vždy k 21. dni dotčeného kalendářního měsíce) dostala do prodlení s úhradou nájemného. Žalovaná netvrdila ani neprokazovala, že by na dlužné nájemné něčeho uhradila. 21. Dle § 7 odst.