10 C 93/2021-73 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou podanou dne 10. 2. 2021 ke zdejšímu soudu domáhali po žalovaném zaplacení částky ve výši 350 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena dne 10. 5. 2019 kupní smlouva na pozemek parc. č. st. 86 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba [adresa] v části [územní celek], způsob využití bydlení a pozemek parc. [číslo] (zahrada), to vše na [list vlastnictví], k. ú. [část obce] (dále jen„ nemovitost“) za kupní cenu 1 500 000 Kč, kterou uhradili dle smluvních ujednání. Předmětnou nemovitost žalobci koupili na základě inzerce, ve které byla nemovitost popsána jako rodinný dům 4+1, který měl být zateplen a odizolován a který měl disponovat půdou vhodnou k přeměně na obytné podkroví. Žalobci si nemovitost opakovaně prohlédli, přičemž byli ujištěni realitním makléřem, že se jedná o starý, avšak zcela zrekonstruovaný zděný rodinný dům, u kterého je nutné pro trvalé užívání pouze vybudovat WC a koupelnu. Po zahájení rekonstrukce však žalobci zjistili, že se jedná o roubený, nikoli zděný dům bez zateplení. Na základě vypracovaného znaleckého posudku pak vyšlo najevo, že nelze zaručit nosnou funkci stropních a nosných konstrukcí, neboť roubení je ve spatném stavu, dožité, napadené hnilobou a dřevokazným hmyzem. Roubení tak nebylo zrekonstruováno, ale pouze upraveno tak, aby jevilo znaky zděné stavby. Výše nákladů spojených se stavebními úpravami tak, aby byl odstraněn závadný stav vyčíslil na 631 830 Kč. Na základě uvedených skutečností tak žalobci uplatnili vůči žalovanému nárok na slevu z kupní ceny ve snížené výši 350 000 Kč. Žalovaný však na výzvu reagoval pouze sdělením, ať se žalobci obrací na pana [příjmení], aniž by se jakkoli věcně vyjádřil. 2. Žalobci se proto domáhali po žalovaném zaplacení částky ve výši 350 000 Kč s příslušenstvím. 3. Žalovaný v následném vyjádření nárok žalobců neuznal. Uvedl, že odmítá žalovanou částku uhradit, neboť žalobci byli o stavu nemovitosti informováni již před prodejem, a to jak žalovaným, tak realitními makléři. Oba žalobci tak byli informováni při třech technických prohlídkách za přítomnosti otce jednoho z žalobců, že se jedná o částečně předělanou minimálně 100 let starou roubenku bez rozvodů vod, koupelny a pouze se suchým WC za domem, zdrojem vody studna, bez rozvodu topení, kterou původní majitel využíval k víkendové letní rekreaci a ve které žalovaný nebyl jako majitel 30 let. Na základě zjištěného stavu nemovitosti a odhadu zástavního věřitele byla původní kupní cena stanovena na 1 890 000 Kč snížena na částku 1 500 000 Kč, což je částka, za kterou byla nemovitost žalobcům prodána. Podle kupní smlouvy se navíc žalobci seznámili se stavem nemovitosti, a to jak právním tak faktickým. Z uvedeného je zřejmé, že byli o stavu nemovitosti informováni. 4. Z uvedených důvodů navrhl žalovaný zamítnutí žaloby. 1. Na jednání nařízené na den 22. 9. 2012 ani na jednání nařízené dne 14. 12. 2021 se žalovaný nedostavil. Žalovaný zaslal soudu omluvu do podatelny zdejšího soudu, nejprve 11. 6. 2021 s žádostí o odročení ústního jednání nařízeného na den 15. 6. 2021 z důvodu špatného zdravotního stavu, který mu nedovoluje se jednání zúčastnit. Navrhl, aby si soud vyžádal lékařskou zprávu od MUDr. [jméno] [příjmení], Ph. D., z nemocnice [anonymizováno] [obec]. Soud tak učinil a bylo mu MUDr. [příjmení], resp. nemocnicí [anonymizováno] [obec], sděleno, že z informací o zdravotním stavu žalovaného nevyplývá, že by se nemohl soudního jednání zúčastnit. Stejnou omluvu poté žalovaný zaslal soudu dne 20. 9. 2021 na jednání nařízené na den 22. 9. 2021 a 13. 12. 2021 na jednání nařízené na den 14. 12. 2021. S ohledem na zjištěné informace od MUDr. [příjmení] již soud jednání neodročoval, neboť dospěl k závěru, že omluva nebyla důvodná a jednal v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) v nepřítomnosti žalovaného. Platí přitom, že v případě, že žádosti o odročení jednání soud nevyhoví, není soud povinen účastníka o nevyhovění vyrozumět; je proto věcí účastníka přesvědčit se, zda jeho návrhu na odročení bylo vyhověno (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1962/2003). 5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.), výslechem žalobce a) (ustanovení § 131 o. s. ř.) a výslechem svědků [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce] (ustanovení § 126 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí. 6. V řízení byl listinnými důkazy prokázán tento skutkový stav: 7. Žalobci uzavřeli dne 10. 5. 2019 s žalovaným kupní smlouvu na pozemek parc. č. st. 86 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba [adresa] v části [územní celek], způsob využití bydlení a pozemek parc. [číslo] (zahrada), to vše na [list vlastnictví], k. ú. [část obce] (dále jen„ nemovitost“) za kupní cenu 1 500 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 10. 5. 2019). 8. Předmětná nemovitost byla nabízena k prodeji v inzerátu ze dne 3. 4. 2019, kde bylo výslovně uvedeno, že„ Celý dům je zateplen a odizolován.“ a„ Půda je vhodná k přeměně na obytné podkroví“, v další inzerci stav nemovitosti po této stránce není řešen (prokázáno inzercí nemovitosti). 9. V odhadu obvyklé ceny provedeného na základně místního šetření Raiffeisenbank pro účely úvěrového řízení je dům popsán jako zděný (prokázáno odhadem obvyklé ceny předmětné nemovitosti ze dne 9. 4. 2019). 10. Žalobci skrytou vadu oznámili prodávajícímu dopisem ze dne 26. 8. 2020 (prokázáno dopisem ze dne 26. 8. 2020). 11. Z odborného posudku Ing. Zdeňka Mazáčka ze dne 18. 6. 2020 soud zjistil, že ke dni 10. 6. 2020 je patrné, že dům je dřevěný, roubený s oboustranným obezděním. Dřevěné konstrukce jsou napadeny hnilobou a dřevokazným hmyzem, jsou na konci životnosti a nezaručují nosnou funkci stropních a střešních konstrukcí. Původní vlastníci provedli pouze opravy, po kterých dům pouze vypadal jako zděný, po celkové rekonstrukci. Znalec dále uvedl, že není běžnou praxí při koupi nemovitosti zřizovat sondy do nosných konstrukcí, pokud nevykazují statické vady, jedná se tak podle jeho názoru o vadu skrytou. 12. Ze znaleckého posudku ze Ing. Zdeňka Mazáčka ze dne 27. 7. 2020 soud zjistil, že náklady vynaložené na nejnutnější úpravy nemovitosti tak, aby byl dům obyvatelný, jsou 631 830 Kč. 13. Žalobce a) při své výpovědi uvedl, že jim byl dům prezentován jako zděný, po celkové rekonstrukci, při které byl zateplen a odizolován, zateplen je však pouze zepředu a odizolován není vůbec. Z prohlídek nebylo zřejmé, z čeho se dům skládá, je tam cihla, která však neplní nosnou funkci. Dům je navíc dále napaden dřevomorkou, a proto je nebezpečné v něm pobývat, přitom dům byl prezentován jako dům k rekonstrukci na bydlení nebo na rekreaci. 14. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že zastupoval žalovaného jako realitní zprostředkovatel. Uvedl, že stav nemovitosti nešel určit, neboť nebyla na stavebním úřadě žádná dokumentace. Žalovaný mu žádné informace o nemovitosti nepředal, protože není schopen pohybu, nemovitosti zdědil a neviděl ji 30 let. Cena nemovitosti byla stanovena s ohledem na to, že o jejím stavu neměli žádné informace. Svědek uvedl, že odhadkyni sdělil, že se jedná o obestavěnou roubenku, to sdělil i žalobcům, nemovitosti inzerovali jako chata/chalupa. U nemovitosti byla otevřená střecha a při výstupu na půdu bylo možno zjistit, že se jedná o roubenku. 15. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedla, že vypracovala odhad obvyklé ceny nemovitosti. Svědkyně si na nemovitost vzpomíná, jevila se jí jako vhodná pro rekreační účely, pro bydlení méně vzhledem k jejímu podstandardnímu vybavení. Konstrukce nemovitosti byla zděná, nikoli roubená, jak starší domy bývají, pokud by bylo svědkyni známo, že se jedná o roubený obezděný dům, uvedla by to ve svém posudku. 16. Svědek [jméno] [celé jméno žalobce] při své výpovědi uvedl, že je otcem žalobce a), ve stavebnictví se pohybuje od roku 1991. Uvedl, že proběhly dvě prohlídky nemovitosti, byli seznámeni se stavbou, která byla jednoznačně zděná, rozhodně nepadlo ani slovo roubenka či dřevěnka. Že se jedná o obezděnou roubenku, nebylo vidět, nešlo to poznat. Tuto skutečnost zjistili ze synem až při zahájení rekonstrukce, dále zjistili, že dřevo je napadené dřevomorkou, shnilé stavba byla víceméně k demolici, neobyvatelná, kdyby to věděli tak nemovitosti nekoupí, ale stav nemovitosti byl skrytý. Dále uvedl, že není pravdou, že by šlo roubení vidět při vstupu na půdu, synovi by jinak koupi nedoporučil. 17. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. 18. Návrh žalovaného na výslech svědkyně [jméno] [příjmení] soud prov