11 C 467/2014-488 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce, insolvenční dlužník dlužníka, se domáhal po žalovaném zaplacení shora uvedené částky z titulu bezdůvodného obohacení za období 24 měsíců předcházejících podání žaloby (následně byla žaloba rozšířena pro období až do vyklizení garážového boxu, tedy dne 4. 10. 2018) s odůvodněním, že dlužník je vlastníkem nebytové garáže – garážový box [číslo] v budově [číslo] na pozemku parc. [číslo] (dále jen„ předmětná garáž“ nebo„ garážový box [číslo]“) který je součástí majetkové podstaty dlužníka, přičemž žalovaný užívá jednotku bez souhlasu dlužníka. Rozsudkem zdejším soudu č. j. 28 C 136/2009-24 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze č. j. 19 Co 303/2012-146, byla dlužníkovi uložena povinnost žalovanému jednotku vyklidit, to neučinil. Podle znaleckého posudku byla určena částka nájemného v místě a čase ve výši 1 770 Kč měsíčně, a to za období od 12. 11. 2012 do 4. 10. 2018. Údajná nájemní smlouva je neplatná, neboť bylo sjednáno nájemné v nulové výši, kupní smlouva uzavřena nebyla ve lhůtě dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť jednotka byla kolaudována 30. 6. 1997, lhůta tak uplynula k 30. 3. 1998. Všechny ostatní námitky ostatní již byly vyřešeny v řízení o vyloučení jednotky z majetkové podstaty dlužníka (rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 196 Icm 258/2014-350 ve spojení s rozsudkem Vrchního soudu v Praze č. j. 103 VSPH 758/2015-480), kdy žaloba byla zamítnuta. Dne 12. 12. 2018 byla nemovitost vyklizena a předána oprávněnému a zpeněžena. Údajná nájemní smlouva je dle ustálené judikatury absolutně neplatná pro sjednání nulového nájmu, absurdní je také tvrzení o„ faktické koupi/vlastnictví“. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní vyplývá, že se budoucí prodávající zavazuje kupní smlouvu uzavřít výhradně za podmínek stanovených touto smlouvou, je tedy i výslovně ujednáno, že po uplynutí sjednaných a zákonných lhůt již budoucí prodávající není smlouvou vázán k uzavření kupní smlouvy. Pokud by k uzavření smlouvy nedošlo, má budoucí kupující právo od smlouvy odstoupit bez jakékoli sankce a v takovém případě mu bude zaplacená částka vrácena. Stavba, v níž se garáž nachází, byla zkolaudována 30. 6. 1997, žalovaný se ve sjednané lhůtě uzavření smlouvy nedomáhal, lhůta tak marně uplynula 30. 3. 1998, k tomuto dni také závazek prekludoval. Žalovaný zůstal nekontaktní a možnosti odstoupení od smlouvy (a vrácení zaplacené částky) nevyužil. Tato lhůta přitom uplynula dlouho předtím, než nastaly okolnosti popisované žalovaným. Podstatné je také to, že žaloba o vyloučení jednotky z podstaty byla zamítnuta (rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 4. 6. 2015, č. j. 196 ICm 258/2014-350 ve spojení s rozsudkem Vrchního soudu v Praze ze dne 2. 11. 2016, č. j. 103 VSPH 758/2015-480). Namítané úhrady za služby pak nejsou předmětem žaloby. 2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta, neboť nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení, když na straně žalovaného existoval spravedlivý důvod pro užívání. Na začátku 90. let cizí státní příslušníci nemohli nabývat v České republice nemovitosti, proto toto dlužník obešel tak, že těmto doporučil si založit právnické osoby, které by mohly majetek koupit. V době, kdy dlužník uzavíral s kupujícími smlouvy o smlouvě budoucí kupní ještě garáže neexistovaly jako předmět právních vztahů. Proto bylo dohodnuto, že dlužník převezme kupní cenu a předá předmět do držby, teprve poté se uzavře realizační smlouva. Tyto závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní však naplněny nebyly. Dne 15. 5. 1996 uzavřel dlužník s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě došlo k úplatnému převodu garážového stání [číslo] za kupní cenu 173 200 Kč, dne 15. 5. 1996 zaplatil žalovaný dlužníkovi 155 000 Kč a pak 18 200 Kč, celkem 173 200 Kč (tedy plnou kupní cenu). Dne 27. 8. 1997 žalovaný převzal garáž do oprávněné držby – k okamžiku převzetí ještě právně neexistovala – zároveň bylo smluvně sjednáno bezúplatné užívání (nájemní smlouva byla uzavřena s nulovým nájemným). Tím, že žalovaný převzal garáž a zaplatil kupní cenu, došlo k uzavření a zrealizování řádné koupě. Lhůta k uzavření smlouvy kupní podle ust. § 50a odst. 2 obč. zák. pak ani není lhůtou prekluzivní, ale promlčecí, závazek dlužníka„ dofinalizovat“ již zrealizovanou koupi vyplývající ze shora uvedené smlouvy je závazkem stále platným. Dlužník neměl na developerskou výstavbu bytů, garáží a garážových stání dostatek finančních prostředků, proto na základě obdobných smluv získával od fyzických i právnických osob finanční prostředky, kterými byla výstavba bytů, garáží a dalších financována. Skutečnými investory výstavby bytových a nebytových jednotek byli kupující (včetně žalovaného), kteří takto výstavbu financovali. Dlužník zde byl pouze v roli realizátora stavby, která je ve vztahu k budovaným nemovitostem jen zhotovitelem, nikoli faktickým vlastníkem. Dlužník s žalovaným jednal jako s faktickým vlastníkem shora uvedeného majetku. Dlužník proti uvedenému stavu nepodnikl žádné právní ani jin kroky po dobu více než 11 let, po celou dobu jej dlužník ujišťoval, že jeho majetkové právo není ničím zpochybňováno. Po vložení prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí počal dlužník s přípravou na převody družstevních bytů, garáží ad., v průběhu tohoto však došlo k tomu, že byla na majetek dlužníka nařízena exekuce, dále v letech 2003 a 2004 bylo dlužníkovi třemi předběžnými opatřeními zakázáno nakládat s majetkem evidovaným na dlužníka, což trvalo až do ledna 2009, v únoru došlo k další exekuci, v dubnu 2009 byl na majetek dlužníka prohlášen konkurz. Žalovaný pak v souladu s uzavřenou smlouvou o správě od okamžiku převzetí hradí veškeré náklady spojené s jejím užíváním, nemůže tedy užívat majetek na úkor žalobce. Dne 18. 8. 1997 pak došlo k uzavření smlouvy nájemní, kdy bylo výslovně sjednáno bezúplatné užívání shora uvedeného majetku žalovaným, a to až do okamžiku vložení vlastnického práva ke garážovému stání do katastru nemovitostí. Náklady spojené s užíváním garáže žalovaný v plném rozsahu hradil, tedy nájemné v podstatě platil. Řízení o žalobě na vyklizení předmětné garáže pak bylo skončeno vyhověním rozsudkem pro zmeškání, kdy otázka vlastnického práva k předmětnému stání nebyla vůbec řešena (č. j. 28 C 136/2009-24), otázka vlastnického práva ke garážovému boxu bude vyřešena až v řízení o nahrazení projevu vůle (sp. zn. 11 C 188/2008). Navíc do majetkové podstaty dlužníka nepatří majetek, který nemůže sloužit k uspokojení věřitelů, pokud tedy došlo dlužníkem ke zcizení majetku, nepatří tento do majetkové podstaty dlužníka, jak je tomu v případě garáže. Dále úhrady, které se insolvenční správce domáhá, dlužník nikdy nepřijímal, tudíž se toto plnění nemohlo stát splatným ke zni zahájení insolvenčního řízení. Tato výslovná vůle dlužník a pak zavazuje také insolvenčního správce, proto se požadované plnění nestalo splatným v průběhu konkurzu. Série shora uvedených právních jednání založila legitimní užívací titul. Dále žalovaný vznesl námitku promlčení co do plnění za období do 31. 12. 2013 a dále kompenzační námitku započtení oproti částce, kterou žalovaný zaplatil jako kupní cenu, tedy 173 200 Kč plus DPH. 3. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.), dále provedl důkaz znaleckým posudkem (§ 127 o. s. ř.). <b>4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:</b> 5. Dlužník jako budoucí prodávající a žalovaný jako budoucí kupující se dohodli, že uzavřou do 9 měsíců od právní moci rozhodnutí o kolaudaci stavby kupní smlouvu na jednotku – nebytový prostor, garážový box [číslo] situovaný v 1 PP garážového objektu v ul. [ulice] v [obec a číslo], sídliště [příjmení] [jméno], včetně příslušného podílu na společných částech garážového objektu a pozemku. V dohodě je výslovně uveden odkaz na § 289 a násl. obchodního zákoníku. Budoucí kupující se zavázal zaplatit na účet budoucího prodávajícího částku 155 000 Kč do 15 dnů od podpisu smlouvy a splátku 18 200 Kč před převzetím boxu. Budoucí kupující může od této smlouvy jednostranně odstoupit, zaplacená částka bude vrácena budoucím prodávajícím do 15 dnů od doručení písemného prohlášení budoucího kupujícího o odstoupení od smlouvy (prokázáno smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne 15. 5. 1996, čl. 322). Žalovaný zaplatil dne 15. 5. 1996 žalobci částku 155 000 Kč (prokázáno ústřižkem na čl. 324) a dále dne 27. 8. 1997 částku 18 200 Kč (prokázáno ústřižkem na čl. 325). 6. Dne 28. 8. 1997 žalovaný převzal garážový box [číslo] (prokázáno protokolem o převzetí garážového boxu ze dne 28. 8. 1997, čl. 328). 7. Dne 28. 8. 1997 se dlužník dohodl s žalovaným, že žalovaný jakožto budoucí vlastník je povinen od doby účinnosti této smlouvy platit zálohy na zabezpečování správy, údržby a oprav společných částí nemovitosti ve výši 163 Kč měsíčně vždy do 15. dne běžného měsíce na účet správce (prokázáno s