26 C 398/2020-325 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhali po žalované zaplacení částky 337 984 Kč s příslušenstvím s tím, že dne [datum] uzavřeli žalobci, jako kupující, s žalovanou, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen„ Smlouva“), jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Žalobci řádně složili kupní cenu ve výši 3 950 000 Kč. V průběhu zimních měsíců a následně pak na základě odborného posouzení z února 2019 vyšlo najevo, že na stavbě [adresa] se vyskytuje skrytá vada, konkrétně poškozená střecha, projevující se mokrými skvrnami v pravé části podhledu na chodbě a vznikem plísně. Podle rozsahu je zjevné, že tento problém vznikl na střeše budovy ještě před převodem vlastnického práva a vzhledem ke stáří střechy lze vyloučit i běžné opotřebení. Žalobci kontaktovali žalovanou ihned po zjištění těchto skrytých vad a tuto věc jí oznámili. První reakci obdrželi až dne [datum]. Protože žalobcům žalovaná ničeho neuhradila, vyzvali jí k tomu předžalobní výzvou ze dne [datum], ovšem bezúspěšně. Žalobci požadují slevu z kupní ceny ve výši 337 984 Kč včetně DPH, což je částka, která odpovídá ceně oprav výše uvedené vady. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila odporem, došlým soudu dne [datum], doplněným později vyjádřením ze dne [datum]. Podle jejího tvrzení činí nesporným, že by dne [datum] uzavřela s žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Podle názoru žalované nemovitost netrpí takovými vadami, které jsou tvrzeny ze strany žalobců. Vzhledem k absenci ujednání ve Smlouvě platí, že věc má mít vlastnosti u srovnatelné věci obvyklé, tedy v konkrétním případě vzhledem k nemovitosti obdobného stáří a druhu. Předmětná nemovitost byla postavena svépomocí rodinou žalované před zhruba 50 lety a následně byla svépomocí rozšiřována či rekonstruována, Nikdy nebyly stavební zásahy prováděny odbornými pracovníky, vždy šlo jen o lidi bez stavebního vzdělání. Stav nemovitosti odpovídal stáří a druhu, čemuž odpovídala i kupní cena, která byla výrazně nižší než cena novostavby v dané oblasti. Dále nebylo žalobci ani prokázáno, že by šlo o vady skryté. Podle názoru žalované není postavené najisto, že vady se vyskytly už při převodu nemovitých věcí na žalobce a je možné, že vada se vyskytla až v průběhu užívání žalobci, o čemž svědčí i doba 11 měsíců, od uzavření Smlouvy po oznámení vad žalobci. Žalobci měli navíc možnost se se stavem nemovitých věcí seznámit, což je při nákupu nemovitostí obvyklé a důkladně se s jejím stavem seznámili. Žalovaná dále nesouhlasí se způsobem vypočtení přiměřené slevy z kupní ceny. 3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád – dále jen „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.) a výslechem svědků a účastníků (ust. § 126 a § 131 o. s. ř.) a výslechem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] (ust. § 127 o.s.ř.). Žádné další důkazní návrhy nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování. 4. Na základě provedených listinných důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: na základě usnesení ve věci řízení o pozůstalosti ze dne [datum] po zemřelém [jméno] [příjmení] se pozůstalá manželka [celé jméno žalované] stala výhradním vlastníkem nemovitých věcí, a to stavby [adresa] – rodinný dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí]. Usnesení nabylo právní moci dne [datum] (prokázáno usnesením ve věci řízení o pozůstalosti ze dne [datum]). Na základě kupní smlouvy ze dne [datum] na parcelu [číslo] se [celé jméno žalované] stala výhradním vlastníkem nemovitých věcí, a to parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] (prokázáno označenou kupní smlouvou). Jak vyplývá z Nájemní smlouvy s [anonymizována dvě slova] ze dne [datum], pronajímatel [anonymizována dvě slova] – uzavřel s [celé jméno žalované] nájemní smlouvu ohledně pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] (prokázáno označenou nájemní smlouvou). Dne [datum] uzavřeli žalobci, jako kupující, s žalovanou, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen„ Smlouva“), jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] za sjednanou kupní cenu ve výši 3 950 000 Kč. Kupující strana v Článku VI. prohlásila, že se seznámila se stavem předmětu převodu a že předmět převodu v tomto stavu přebírá a že jí je znám stav a stáří předmětu převodu, a to i součástí a příslušenství (prokázáno kupní smlouvou ze dne [datum]). V protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci a žalovaná společně svými podpisy na uvedeném protokolu stvrzují, že specifikovaná nemovitost v [katastrální uzemí], [list vlastnictví] byla řádně předána ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě a zároveň byly předány všechny klíče od nemovitosti (prokázáno předmětným protokolem o předání nemovitosti). Z přípisu žalobců žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci kontaktovali žalovanou, aby jí oznámili existenci vad u výše specifikované budovy s tím, že jí žádají o úhradu částky ve výši 158 928 Kč, která podle přiloženého rozpočtu odpovídá rekonstrukci části střechy. Z dokumentu nazvaného„ rozpočet prací rekonstrukce střechy RD [ulice a číslo], [obec] bylo zároveň zjištěno bylo zjištěno, že celková cena je 158 928 Kč (prokázáno předmětným přípisem ze dne [datum] ve spojení s rozpočtem prací rekonstrukce střechy RD [ulice a číslo], [obec]). Stanovisko žalované ze dne [datum] bylo takové, že podle jejího názoru nemovitost netrpí skrytými vadami. Podle jejího názoru byla budova postavena svépomocí její rodiny a následně byla svépomocí i rozšiřována či opravována. Nikdy nebyly zásahy prováděny odbornými pracovníky. Stav nemovitosti odpovídá jejímu stáří a druhu, čemuž odpovídala kupní cena nemovitosti, která byla výrazně nižší, než cena za novostavby v okolí. Podle judikatury je nutno případné nedostatky nemovitosti posuzovat ve vztahu k nemovitostem stejného stáří a vzít v úvahu i obvyklé vlastnosti nemovitosti daného stavu a stáří, s přihlédnutí k technologiím používaným v době vzniku stavby (prokázáno stanoviskem žalované ze dne [datum]). Žalobci vyzvali žalovanou k plnění částky ve výši 158 928 Kč výzvou k plnění ze dne [datum] (prokázáno předmětnou výzvou k plnění ze dne [datum] ve spojení s podacím lístkem). Z odhadu [číslo] pro odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účel úvěrového řízení v ČMSS objednatele [celé jméno žalobce] bylo zjištěno, že RD [ulice a číslo], [obec] má obvyklou cenu stávající ke dni provedení prohlídky [datum] ve výši 3 850 000 Kč, že stavba byla kolaudována v roce 1980 a celková rekonstrukce proběhla v roce 2000. V popisu bylo uvedeno, že dům je celkově v dobrém stavebně technickém stavu a je k okamžitému užívání, majitelka zde momentálně bydlí (prokázáno odhadem [číslo] ze dne [datum]). Z SMS konverzace ze dne [datum] vyplynulo, že žalobci projevili o koupi nemovitosti velký zájem a to dokonce i po provedení osobních prohlídek (prokázáno sms konverzací ze dne [datum]). Ze znaleckého posudku [číslo] 2021 o kvalitě střechy rodinného domu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] vyšlo najevo, že po posouzení znalec dospěl k názoru, že ve střeše zcela chybí větraná mezera, která má být pod dřevěným bedněním. Což je zásadní technologická vada s negativním vlivem na funkčnost a životnost střechy. Folie Jutadach, která má plnit funkci pojistné hydroizolace, byla na střeše provedena pouze mezi krokvemi. Folie proto nezajišťuje ochranu krokví proti působení vlhkosti, která může kondenzovat pod krytinou. Z tohoto vyplynulo, že dřevěné prvky střechy jsou v havarijním stavu a krov ani bednění pod krytinou nemohou již plnit svoji základní statickou funkci. Největší intenzita poškození je v okolí hřebena hlavní střechy a v oblasti úžlabí s plechovým lemováním, poškození dřevěných prvků se týká celé střechy. K odstranění vad je z pohledu znalce zapotřebí nutná celková rekonstrukce střechy, a to včetně krovu. Cenu takové rekonstrukce znalec vyčíslil na 557 921 Kč. Z fotodokumentace, která tvoří přílohu znaleckého posudku, vyplynulo, že na obrázcích číslo F7 – F11 je viditelné extrémní poškození a hnití dřevěných částí střechy, z obrázku F13 – F17 je viditelné nouzové opravování krytiny tmelem a z obrázků F19 – F23 je viditelný havarijní stav hřebene střechy, způsobený roztečením asfaltu (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] 2021 o kvalitě střechy rodinného domu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]). Jak vyplynulo z rozpočtu stavebních prací společnosti [právnická osoba], [IČO]