42 C 603/2020-100 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou dne 20. 12. 2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 14 138 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění uvedl, že žalovaný uzavřel dne 26. 2. 2016 s žalobcem a s [jméno] [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] v 5. nadzemním podlaží, který sestává ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, WC a předsíně. Byt se nachází na adrese [adresa žalované]. Žalobce s paní [příjmení] byli v postavení společných nájemců dle § 2270 a § 2271 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Nájemní vztah byl ukončen dne 31. 10. 2019, kdy na základě protokolu o vrácení bytu byl byt předán. Z předmětného protokolu plyne, že byt byl předán v pořádku bez vad. Protokol obsahuje informaci, že je nutné opravit přívod k myčce. Žádné jiné závady nad míru běžného opotřebení nejsou konstatovány. Vyúčtování služeb bylo žalobci zasláno dopisem ze dne 28. 4. 2020. Ze zaslaného vyúčtování vyplynulo, že přeplatek za služby ke dni ukončení nájemního vztahu činí 29 432 Kč. Žalovaný žalobci poslal z takto vyčísleného přeplatku částku 15 294 Kč. Žalobce následně požádal žalovaného o vyjádření k předmětnému vyúčtování, a to dne 28. 7. 2020. Na tuto výzvu reagoval žalovaný dopisem ze dne 12. 8. 2020 a žalobci sdělil, že částku přeplatku ve výši 14 138 Kč, která nebyla žalobci vrácena, použil na opravu bytu po stěhování. Konkrétně žalovaný uvádí použití přeplatku: žaluzie 2 900 Kč, sporák kombinovaný 6 500 Kč, úklid 2 868 Kč, dřezová baterie a roh 1 870 Kč, celkem 14 138 Kč. Svá tvrzení o vynaložených nákladech na opravu bytu a jeho zařízení a úklid bytu žalovaný nedoložil žádnými účetními doklady. Žalobce dále uvádí, že v protokolu o předání bytu ze dne 31. 10. 2019 je stav předaného bytu podrobně popsán a nejsou konstatovány žádné závady, které by byly shledány nad míru běžného opotřebení vybavení bytu. Faktického předání bytu se účastnil i budoucí nájemce pan [příjmení], který svým podpisem potvrdil předávací protokol. V uvedeném souhrnu oprav není uvedeno, že byla opravena v protokolu uvedená závada na přívodu k myčce, což by bylo možné považovat za jedinou závadu, která byla při předání bytu shledána. Dopisem ze dne 24. 8. 2020 vyzval žalobce žalovaného k vrácení přeplatku ve výši 14 138 Kč. Žalovaný na jeho výzvu nereagoval a ke dni podání žaloby dobrovolně svůj dluh nesplnil. Žalobce považuje tvrzení žalovaného, že částka přeplatku za služby byla použita na opravu bytu za účelové. Není pravdou, že by byl byt předán ve špatném stavu, jak tvrdí žalovaný v přípisu ze dne 12. 8. 2020. Pokud by byl byt předán v závadném stavu, byla by tato informace uvedena v předávacím protokolu. Do doby, kdy žalobce vyzval žalovaného k úhradě přeplatku za služby dopisem ze dne 24. 7. 2020, žalovaný žalobci nesdělil, že byt při předání měl vady nebo že mu vznikla škoda spočívající v neuzavření nájemní smlouvy s dalším nájemcem. Z právních jednání týkajících se společného nájmu jsou společní nájemci vůči pronajímateli a třetím osobám oprávnění a zavázáni společně a nerozdílně (§ 2736, § 2737 odst. 2 o. z., které se přiměřeně použijí pro postavení a jednání společných nájemců). Jedná se o pasivní solidaritu, kdy jsou společní nájemci společně a nerozdílně zavázáni vůči pronajímateli a současně jim svědčí aktivní solidarita, kdy kterýkoli ze společných nájemců může po pronajímateli žádat celé plnění. Pronajímatel v postavení dlužníka splní v celém rozsahu tomu, kdo o plnění požádal první. Dále se žalobce domáhal zákonného úroku z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši 8,25 % podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. V souladu s § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty, měl být přeplatek žalobci uhrazen do 31. 8. 2020. Od 1. 9. 2020 je žalovaný v prodlení se splněním svého závazku. Z položkového rozpočtu společnosti [právnická osoba] na částku 219 546 Kč a z faktury č. 13 2020 ze dne 17. 3. 2020 od téže společnosti na shodnou částku vyplývá, že škoda tvrzená žalovaným mu nevznikla. Rozsah rekonstrukce, resp. prací, které zhotovitel pro žalovaného konal, byl daleko rozsáhlejší než závady, které žalovaný klade na vrub žalobci. Je zavádějící, že je úklid po kočce fakturován v roce 2020, když k předání bytu došlo v říjnu 2019. Žalovaným uplatněný nárok spočívající ve výši 50 000 Kč za ušlý nájem za měsíc listopad 2019 až březen 2020 není ničím podložen a nebyl vůči žalobci dříve uplatněn. Dle žalobce není možné tuto pohledávku započíst. Žalobce doložil fotografie bytu pořízené dne 31. 10. 2019 před předáním bytu. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, nárok žalobce na zaplacení částky ve výši 14 138 Kč neuznává, a to ani zčásti. Předně by se měl s ohledem na znění § 2736, § 2737 a § 2728 o. z. soud zabývat aktivní legitimací žalobce k žalobě na vrácení přeplatku na službách ve výši 14 138 Kč, když byt měl od žalovaného pronajatý na základě nájemní smlouvy ve znění dodatků s paní [jméno] [jméno] [příjmení], která si je plně vědoma závad, s kterými byt byl předán zpět žalovanému jako pronajímateli a s ohledem na tu skutečnost po žalovaném vyplacení žádného přeplatku na službách nežádá, naopak se ho vzdává. [obec] v bytě, který měl žalobce pronajat s paní [příjmení], byly zjištěné při jeho důkladné prohlídce v rámci jeho předání dalšímu nájemci panu [jméno] [příjmení], který měl zájem o pronájem bytu, a ze strany žalovaného byla i připravena smluvní dokumentace k podpisu. Při předání bytu panu [příjmení], který měl s užíváním bytu započít dne 1. 11. 2019, byly zjištěné následující nedostatky v bytě, a to nevyčištěný a zapečený sporák, nepořádek po kočce (chlupy, prach), poškozená kuchyňská linka (rozbitá nefunkční vodovodní baterie, roháček na připojení myčky prokapával a vlivem vody byla plesnivá a rozklížená spodní skříňka, šuplíky v lince byly zničené, opravené izolepou a hřebíky, dřevěné obložení bylo poškrábané od kočky), prokousané žaluzie od kočky, plesnivé černé spáry v koupelně, spáry se musely vyškrábat a znova přespárovat. Potencionální nájemce pan [příjmení] odmítl byt od žalovaného převzít a pronajmout, protože nemohl čekat, než se v bytě provedou potřebné opravy, a zajistil si jiný pronájem. Tím družstvu vznikla škoda, protože se byt kvůli opravám mohl pronajmout až od měsíce dubna roku 2020, ale pan [příjmení] by byt měl pronajat od listopadu roku 2019 za nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně, původně ve smlouvě předjednáno 13 000 Kč měsíčně. Po zjištění shora uvedených závad a s ohledem na skutečnost, že potencionální nájemce pan [příjmení], který byl připraven byt okamžitě začít užívat, si byt s ohledem na vady od žalovaného nepronajal, provedl žalobce větší opravu bytu, v rámci níž byly odstraněné i shora uvedené vady vzniklé v době užívání bytu žalobcem, konkrétně byl do bytu dán nový sporák za cenu ve výši 6 500 Kč, proveden úklid po kočce za částku 3 600 Kč, vyměněna vodovodní baterie s roháčkem za částku 1 870 Kč a opraveny žaluzie za částku 2 900 Kč, tedy celkem byly shora uvedené závady opraveny za částku 14 870 Kč. Žalovaný tímto pro případ, že by přiložené vzdání se nároku na výplatu přeplatku učiněné paní [příjmení] nepovažoval soud za dostatečné, tak započítává pohledávku žalobce s paní [příjmení] na vyplacení přeplatku ve výši 14 138 Kč na pohledávku žalovaného vůči žalobci s paní [příjmení] na náhradu škody (nákladů na odstranění závad) ve výši 14 870 Kč jako obranu proti pohledávce žalobce. Ve vyjádření podaném soudu dne 21. 7. 2021 žalovaný dále navrhl započtení části svojí pohledávky ve výši 14 138 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody. Náhrada škody ve výši 50 000 Kč je pohledávkou žalovaného za žalobcem s paní [příjmení] za ušlé nájemné za pronájem předmětného bytu ve výši 10 000 Kč měsíčně od listopadu 2019 do března 2020 vzniklá tím, že pan [příjmení] z důvodu poškození vybavení bytu žalobcem a paní [příjmení] odmítl byt převzít dne 31. 10. 2019 a uzavřít již připravenou nájemní smlouvu na byt od 1. 11. 2019. Žalovanému se podařilo byt obsadit nájemcem až od dubna 2020. Žalovaný k fotografiím bytu předloženým žalobcem uvádí, že není zřejmé datum vyhotovení fotografií. Žalovaný navrhl účastnický výslech předsedkyně představenstva [anonymizováno] [ulice a číslo] [anonymizováno] [příjmení] a členky představenstva [jméno] [příjmení]. 3. Soud provedl dokazování důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.). V řízení nevyšla najevo potřeba provedení dalších důkazů (§ 120 odst. 2 věta prvá o.s.ř.). Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav: 4. Dne 26. 2. 2016 uzavřeli žalovaný jako pronajímatel a žalobce s [jméno] [jméno] [příjmení] jako nájemci nájemní smlouvu. Pronajímatel přenechal nájemci do užívání byt [číslo] na adrese [ulice a číslo] [obec a číslo]. Byt sestává ze 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a předsíně. Podle čl. 8 smlouvy po skončení nájmu o