15 C 339/2022-102 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 1 dne 25. 8. 2021, doplněnou dne 13. 2. 2021, domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu s odůvodněním, že dne 20. 1. 2021 obdržel žalobce od žalovaného výzvu, aby do 30 dnů učinil nápravu, neboť dle zjištění žalovaného se v předmětu nájmu (tj. pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], a parc. [číslo] – zahrada, vše v k. ú. [část obce]) pouze bydlí a nevykonává se činnost, ke které se žalobce zavázal v nájemní smlouvě. Přestože žalobce vysvětlení zaslal, obdržel po čtyřech měsících výpověď z nájmu, bez udání důvodu, s tím, že se má do 30. 9. 2021 z předmětu nájmu vystěhovat. I po přezkoumání námitek byla výpověď shledána formálně bezvadnou. 2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani zčásti, navrhl žalobu zamítnout. Nájemní smlouvou ze dne 6. 7. 2015 byl žalobci přenechán do užívání předmět nájmu na dobu neurčitou, a to za snížené nájemné 84 000 Kč ročně s ohledem na účel nájmu a charakter činnosti, kterou měl žalobce údajně provozovat, tj. za účelem umístění sídla spolku pro administrativní činnosti spolku, pro poradenské centrum pro rodiče, zázemí a školící místo pro přednášející, IT specialisty a terénní pracovníky, a za účelem užívání pozemků funkčně souvisejících s budovou. Při místním šetření dne 30. 8. 2021 žádná z prostor v budově nevykazovala známky užívání žalobcem v souladu s účelem nájmu dle nájemní smlouvy, ve všech prostorách v budově se nacházelo velké množství věci určených k osobnímu užívání mj. předsedy žalobce. Žalobci byla dne 22. 6. 2021 zaslána výpověď nájemní smlouvy dle § 2231 odst. 1, 2 o. z., tedy bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalobci byla výpověď doručena dne 25. 6. 2021. 3. Žalovaný v podání doručeném soudu dne 10. 5. 2022 uplatnil vzájemným návrhem dle § 97 o. s. ř. svůj nárok na vyklizení předmětu nájmu. Na základě výpovědi nájemní smlouvy, doručené žalobci dne 25. 6. 2021, nájem zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která začala běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena, tj. dne 30. 9. 2021. Bylo tedy povinnost žalobce ke dni 30. 9. 2021 předmět nájmu vyklidit a vyklizený předat žalovanému, což učiněno nebylo. 4. Žalobce, ač byl řádně předvolán, se k jednání soudu nedostavil, řádně se neomluvil a nepožádal o odročení, tudíž nemohl být soudem poučen dle § 118a o. s. ř., a soud proto postupoval dle § 101 odst. 3 o. s. ř. a věc projednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti. 5. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení, případně vyžádané soudem (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.) a výslechem svědkyně [celé jméno svědkyně]. Žalobkyně ani žalovaný po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy. 6. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. 7. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 8. Žalobce je spolkem založeným dne 1. 12. 2015 za účelem společensky prospěšné činnosti se zaměřením na protidrogovou problematiku. Statutárním orgánem spolku je [jméno] [příjmení] (zjištěno z výpisu ze spolkového rejstříku vedeného Městským soudem v Praze sp. zj. L [číslo] na č. l. 10 spisu). 9. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše v k. ú. [část obce] (zjištěno z [list vlastnictví]). 10. Dne 6. 7. 2015 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena nájemní smlouva č. NAN/83/01 [číslo], kterou žalovaný jako pronajímatel přenechal do užívání žalobci jako nájemci pozemek parc. [číslo] včetně budovy [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], za účelem umístění sídla spolku, tj. užívání místností nacházejících se v budově pro administrativní činnosti spolku, pro poradenské centrum pro rodiče, zázemí a školicí místo pro přednášející, IT specialisty a terénní pracovníky, a za účelem užívání pozemků jako funkčně souvisejících k budově. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Žalobce se zavázal mj. užívat předmět nájmu jako řádný hospodář a pouze k účelu stanovenému ve smlouvě. Ve smlouvě byl sjednán zánik nájemního vztahu uplynutím sjednané doby nájmu, výpovědí z důvodů uvedených ve smlouvě (prodlení s placením nájemného nebo záloh na služby spojené s užíváním předmětu nájmu po dobu delší než 30 dnů; užívá-li nájemce předmět nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu a nesjedná nápravu do 30 dnů od doručení písemného upozornění pronajímatele – výpovědní lhůtě je v tomto případě jednoměsíční). Výpovědní doby začínají běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla doručena výpověď. Výpověď bude druhé straně doručena do vlastních rukou na její adresu uvedenou v záhlaví popř. jinou oznámenou adresu (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 6. 7. 2015 č. NAN/83/01 [číslo]). 11. Dopisem ze dne 13. 1. 2021 vyzval žalovaný žalobce k nápravě, neboť bylo zjištěno, že užívá předmět nájmu v rozporu se smluvně dohodnutým účelem nájmu (zjištěno z výzvy k nápravě ze dne 13. 1. 2021 včetně potvrzení o doručení na č. l. 2 spisu). 12. Dopisem ze dne 9. 2. 2021 reagoval žalobce na výzvu k nápravě s tím, že mezi činnost spolku patří pomoc či rada závislým, kteří jsou ve výkonu trestu nebo z něj mají být propuštěni a do budoucna má rozpracované další projekty, které chce uvést do chodu. Klienti k žalobci docházejí, schází se každou druhou sobotu v měsíci, v případě konzultace jednotlivců po telefonické domluvě dle potřeby. Závislým pomáhají při volnočasových aktivitách např. Klub zahrada, Klub atelier. Půjčují učebnice či knihy (zjištěno z dopisu ze dne 9. 2. 2021 na č. l. 3-4 spisu). 13. Dopisem ze dne 22. 6. 2021, doručeným žalobci dne 28. 6. 2021 osobně převzatým [jméno] [příjmení], vypověděl žalovaný nájemní smlouvu dle ust. § 2231 odst. 1 o. z. bez udání důvodu s tím, že nájem dle smlouvy zaniká uplynutím tříměsíční výpovědní doby, jejíž běh počíná běžet prvním dne měsíce následujícího po měsíci, v němž bude výpověď doručena a zároveň žalobce vyzval, aby nejpozději první pracovní den následující po skončení nájmu předmět nájmu předal protokolárně žalovanému (zjištěno z výpovědi z nájmu ze dne 22. 6. 2023 včetně potvrzení o doručení na č. l. 5-6 spisu). 14. Proti podané výpovědi vznesl žalobce námitky, o kterých rozhodl Magistrát hlavního města Prahy, odbor hospodaření s majetkem tak, že podaná výpověď je po formální stránce zcela bezvadná. Nevyhověl ani žádosti žalobce o prodloužení výpovědní lhůty na šest měsíců. Vyzval žalobce k vyklizení předmětu nájmu a jeho protokolárnímu předání ke dni 30. 9. 2021 (zjištěno z námitek proti postupu Magistrátu při výpovědi z nájmu ze dne 26. 7. 2021 a odpovědí ve věci námitek ze dne 5. 8. 2021 na č. l. 7-8 spisu) 15. Při monitoringu předmětu nájmu bylo zjištěno a ověřeno, hlavně na základě tvrzení sousedů a skutečností zadokumentovaných vlastním šetřením, že se v nemovitosti na adrese [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] pravidelně zdržují a obývají jej manželé [příjmení]. Podnikatelskou činnost, kterou zde mají dle nájemní smlouvy provozovat, provádí velmi ojediněle a zřídka. V době prováděného šetření nebyl zaznamenán žádný záchyt osoby drogově závislé, která by do předmětného objektu docházela. Manželé [příjmení] pravidleně dojíždí každý den do zaměstnání ve směru do centra [obec] (zjištěno ze zprávy o monitoringu nemovitosti na č. l. 91 p.v. 92 spisu). 16. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že zná žalobce, je to společnost, která má poskytovat sociální služby. V té době hledali volné prostory a dostali seznam pronajatých objektů, která pak prověřovali a ve spolupráci se sociálním odborem Magistrátu zjišťovali, zda organizace opravdu poskytuje sociální služby tak, jak avizovala. Bylo zjištěno, že nemá výroční zprávy, nepožaduje granty a společnosti, které obdobné sociální služby poskytují, ji neznají. Svědkyně se účastnila místního šetření, které organizoval sociální odbor, při kterém bylo zjištěno, že dům je používán k bydlení, pouze na domě za plotem byla cedulka Životem bez drog. V domě nebyla žádná místnost, kde by probíhaly konzultace s klienty, paní [příjmení] v té době ani nezakrývala, že dům používají k bydlení. V domě byl obývák, kuchyň, stojany nebo sušáky s osobním prádlem. Do určitých místností je paní [příjmení] ani nepustila s tím, že je to pokoj dcery, v jiné zase říkala, že to jejich ložnice apod. Suterén byl vlhký, plesnivý, nebyly tam žádné prostory, kde by mohli poskytovat služby. 17. Za měsíc březen 2019 byla vykázána docházka do [příjmení] [příjmení] v rozsahu 26 hodin, za měsíc březen 2020 docházka do Atelieru v rozsahu 23 hodin (zjištěno z docházkového listu na č. l. 69-70). 18. Ostatní provedené listinné důkazy soud nehodnotil a nevyvozoval z nich žádné skutkové ani právní z