70 C 449/2023-76 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci jakožto manželé uzavřeli v pozici budoucích kupujících dne 12.8.2021 dohodu o rezervaci nemovitosti (dále jen „smlouva o rezervaci“) s žalovanou v pozici zprostředkovatele, na základě které žalobci uhradili žalované rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč (dále jen „záloha“).2. Žalovaná byla povinna zajistit do 31.3.2022 uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ke koupi jednotky označené v stavebnětechnické dokumentaci jako BYT.04, v 5. podlaží, o velikosti 2 + kk, výměra užitné plochy 53,8 m2 + terasa 20,5 m2 , včetně parkovacího stání a podílu na společných částech domu realizovaného v rámci projektu „, Anonymizováno, “ na adrese , jméno FO, divadlem, , adresa, (dále jen „nemovitost“) za cenu ve výši 6 350 000 Kč.3. Žalobci ve smlouvě o rezervaci prohlásili záměr nabýt nemovitost do vlastnictví a žalovaná se zavázala nemovitost pro žalované po dobu rezervace rezervovat.4. Dle smlouvy o rezervaci marným uplynutím doby rezervace zaniká dohoda o rezervaci nemovitosti.5. Strany smlouvy se po uplynutí doby rezervace dohodly, že rezervace se ještě nebude vracet a lhůta k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla posunuta. Jelikož však k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nikdy nedošlo, dohodly se strany, že se záloha vrátí až žalobci požádají. Dne 4.11.2022 požádali žalobci o vrácení zálohy. Na to reagovala žalovaná, že rezervační zálohu vrátí až dojde k nové rezervaci k nemovitosti. Žalovaná po opakovaných žádostí o vrácení zálohy, zálohu nevrátila, ačkoliv její vrácení v rámci komunikace žalobcům slíbila.6. Doba rezervace byla dle žalobců prodloužena nejpozději do 4.11.2022 po tomto datu, již žalovaná žalobcům nemovitost nerezervovala a mohla jej nabízet dalším zájemcům, současně byla povinna vrátit zálohu.7. Žalovaná nevrátila žalobcům rezervační zálohu ani po zaslané předžalobní výzvě ze dne 28.7.2023.8. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok neuznává. Uvedla, že s žalobci byla uzavřena smlouva o rezervaci. Žalobci měli zájem o koupi jednotky v projektu žalované, byli obeznámeni s tím, že dojde k prodloužení termínu realizace stavby. Následně žalobci uvedli, že již nemají zájem o koupi nemovitosti a žádají vrácení zálohy. Žalovaná jim sdělila, že vrácení zálohy není možné ihned, že jakmile bude nový zájemce o nemovitost, bude složená rezervace vrácena. Toto byla pouze dobrá vůli žalované, neboť dohoda mezi účastníky byla, že žalobci koupí nemovitost po jejím dokončení. Bohužel dosud žalovaná nenalezla nového zájemce, proto nemohla vyplatit rezervační zálohu a žaloba tak byla podána předčasně.9. Žalovaná se k jednání soudu nedostavila, z jednání se neomluvila, soud jednal v její nepřítomnosti přitom vycházel z obsahu spisu a z provedených důkazů a na základě nich postupem dle ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř. po provedeném dokazování učinil za použití ust. § 132 o.s.ř. tato skutková zjištění a z nich vyplývající skutkový závěr.10. Mezi společností žalovanou v postavení zprostředkovatele a žalobci v postavení budoucích kupujících byla uzavřena dne 12.8.2021 rezervační smlouva, na základě níž žalobci prohlásili, že mají vážný zájem nabýt do svého vlastnictví za celkovou kupní cenu ve výši 6 350 000 Kč nemovitost, která bude realizována v rámci developerského projektu „, Anonymizováno, “ multifunkční dům, , adresa, , konkrétně se jednalo o jednotku označenou v stavebnětechnické dokumentaci jako BYT.04, v 5. podlaží, o velikosti 2 + kk, výměra užitné plochy 53,8 m2 + terasa 20,5 m2 , včetně parkovacího stání a podílu na společných částech domu. Žalobci se zavázali za rezervaci předmětné jednotky uhradit do 3 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy na účet zprostředkovatele č. , č. účtu, rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč, která se v případě uzavření kupní smlouvy započte na kupní cenu, žalovaná a budoucí prodávající (společnost , právnická osoba, , IČO: , IČO, , sídlem , adresa, ) se zavázali po dobu trvání rezervace, tj. ode dne uzavření této dohody do 31.3.2022 pro žalobce nemovitost rezervovat, tj. neučinit kroky směřující k prodeji, či umožnění prodeje předmětné nemovitosti třetí osobě odlišné od žalobců, zejména se zavázali, že nebudou předmětnou jednotku nabízet a neuzavřou obdobnou rezervační smlouvu, event. smlouvu o smlouvě budoucí kupní ani smlouvu kupní na předmětnou nemovitost s třetí osobou. Smluvní strany se dohodly na prodloužení rezervační doby, že v případě že v době rezervace nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí dle rezervační smlouvy. Marným uplynutím doby rezervace smlouva zaniká, a to ke dni uplynutí doby rezervace a s rezervací naloží dle dohody (zjištěno z Dohody o rezervaci nemovitosti).11. Žalobci složili dne 11.8.2021 na účet č. , č. účtu, rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč (zjištěno z dokladu o složení rezervace).12. Emailem ze dne 4.11.2022 žalobci požádali o vrácení rezervační zálohy s tím, že se rozhodli nabídku žalované nepřijmout a žalovaná na tuto žádost reagovala tak, že věc vyřídí v krátké době, že musí rezervaci přeprodat. Následně žalobce a) opakovaně žádal žalovanou o sdělení stavu věci, žalovaná je opakovaně ubezpečovala, že věc bude vyřešena, že jedná s novým klientem o prodeji. Mezi stranami sporu bylo jednáno o způsobu vrácení zálohy (bankovní údaje, osoba odesílatele prostředků), současně žalovaná uvedla, že na vrácení peněž mají žalobci nárok na základě smlouvy o rezervaci, není zapotřebí pro vrácení zálohy podepisovat ukončení rezervace. Naposledy žalovaná prostřednictvím emailové komunikace ubezpečila žalobce o vrácení zálohy v červnu 2023 (zjištěno z překladu e-mailové komunikace za období od 4.11.2022 do 1.6.2023, včetně odpovědi žalované). Žalobce a) následně opětovně žádal o vrácení uhrazené rezervační zálohy dopisem ze dne 15.6.2023 a ze dne 3.7.2023 (zjištěno z dopisu ze dne 15.6.2023 a ze dne 3.7.2023).13. Žalovaná byla dále na existenci dluhu upozorněna prostřednictvím e-mailu v srpnu 2023 a byla vyzvána k úhradě dluhu, na který žalovaná reagovala tak, že je si vědoma problému, který musí vyřešit, pouze požádala o více času (zjištěno z e-mailu ze dne 3.8.2023 a ze dne 5.8.2023 mezi jednatelkou a právní zástupkyní žalobců). Žalovaná byla naposledy vyzvána k úhradě žalované částky včetně příslušenství předžalobní výzvou dne 28.7.2023 zaslanou právní zástupkyní žalobců do datové schránky (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 28.7.2023, včetně dokladu o odeslání).14. Ze skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalobci uzavřeli s žalovanou dohodu, jejímž předmětem byla rezervace nemovitosti, kterou měli žalobci zájem nabýt do svého vlastnictví za kupní cenu 6 350 000 Kč, přičemž za tímto účelem zaplatili žalované rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč. Bylo sjednáno, že po složení rezervační zálohy bude zprostředkovatel a budoucí prodávající do 31.3.2022 rezervovat pro žalobce nemovitost. Účastníci se dohodli, že rezervační záloha v případě uzavření kupní smlouvy bude započtena na kupní cenu a v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní v době rezervace (tj. do 31.3.2022) se strany dohodly na prodloužení rezervační doby. Marným uplynutím doby rezervace dohoda o rezervaci zaniká, a to ke dni uplynutí doby rezervace. Doba rezervace sjednaná ke dni 31.3.2022 byla dohodou prodloužena nejpozději do 4.11.2022, na období po tomto datu již nebyla prokázána dohoda stran o prodloužení rezervace. Po uplynutí této doby žalovaná nabízela nemovitost jiným zájemcům. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky řízení nedošlo. Žalobci opakovaně žádali vrácení rezervační zálohy a žalovaná je opakovaně ubezpečovala o vrácení zálohy s tím, že jejich nárok nesporovala, měla za to, že vyplývá ze smlouvy, nicméně ničeho žalobcům nevrátila.15. Po právní stránce soud věc posuzoval zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Současně na činnost realitního zprostředkování dopadá zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021, podle něhož realitním zprostředkováním je činnost jejímž účelem je zprostředkování tzv. realitní smlouvy (smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt, nebytový prostor). Smlouva o realitním zprostředkování je pak smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.16. Podle ust § 1746 o.z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2).17. Podle ust. § 555 odst. 1 o.z. platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle ust. § 556 odst. 1 o.z. platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuj