13 C 18/2021-122 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 3. 2. 2021 domáhala po žalované vyklizení nebytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] to vše v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl. m. [část Prahy] (dále jen„ nebytová jednotka“), z důvodu, že žalovaná užívá tuto nebytovou jednotku bez právního důvodu. Žalobkyně dále uvedla, že je vlastníkem předmětné nebytové jednotky, kterou přenechala do užívání žalované na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 21. 12. 2019 (dále jako„ nájemní smlouva“). Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná se opakovaně dostávala do prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby spojené s užíváním této nebytové jednotky (dále jako„ zálohy na služby“), kdy v dubnu 2020 byla žalovaná v prodlení s úhradou zálohy na služby delší než jeden měsíc, vypověděla žalobkyně nájem této nebytové jednotky, podle ustanovení čl. III. a čl. VII. nájemní smlouvy a podle § 2309 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako„ OZ“), výpovědí zaslanou žalované dne 25. 5. 2020. Žalobkyně následně prostřednictvím svého právního zástupce zaslala žalované dne 2. 7. 2020 výzvu k vyklizení nebytové jednotky. Žalovaná na tuto výzvu nereagovala, a dosud předmět nájmu (neoprávněně) užívá. Žalobkyně z těchto důvodů žádala soud o vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalované povinnost vyklidit předmětnou nebytovou jednotku a vyklizenou ji předat žalobkyni ve lhůtě do 3 dnů od právní moci rozsudku, a povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů tohoto řízení k rukám právního zástupce žalobkyně, rovněž do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Žalovaná se na výzvu soudu vyjádřila k podané žalobě ve vyjádření ze dne 9. 4. 2021 (došlo soudu dne 19. 4. 2021), kdy zejména uvedla, že žaloba je nedůvodná. Výpověď nájmu ze dne 25. 5. 2020 jí nebyla doručena; žalobkyně jí na tuto skutečnost nijak neupozornila, a to i přesto, že spolu jinak (o jiných věcech) komunikovaly. Žalovaná dále namítla neplatnost výpovědi nájmu ze dne 25. 5. 2020 z důvodu, že jí žalobkyně nevyzvala k nápravě, a neposkytla jí dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti, což je v rozporu s ujednáním v čl. VII. nájemní smlouvy, přičemž neplatnost výpovědi z důvodu neučinění předchozí výzvy dovozuje i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016. Žalovaná dále sporovala tvrzení, že by porušila své povinnosti z nájemní smlouvy, a že by se dostala v dubnu 2020 do prodlení s úhradou záloh na služby, které by bylo delší než jeden měsíc. Žalovaná poukázala na to, že v době vzniku údajného dluhu (duben 2020) měla na platbách nájemného přeplatek ve výši 20 160 Kč. To vyplývá ze skutečnosti, že žalobkyně v prvních dvou měsících trvání nájmu neoprávněně účtovala žalované i DPH, ačkoliv žalovaná není plátcem DPH, přičemž žalovaná tak za únor a březen 2020 uhradila na nájemném 2 x 58 080 Kč (platby 3. 2. 2020 a 2. 3. 2020), ačkoliv platba za nájem měla být 48 000 Kč, z čehož vyplývá existence výše uvedeného přeplatku. To pak pojmově vylučuje existenci jakéhokoliv dluhu. I kdyby pak ke vzniku tvrzeného dluhu došlo, nemohlo by se jednat o hrubé porušení povinností nájemce, neboť výše tvrzeného dluhu (3 000 Kč) je ve zcela zjevném nepoměru k výši nájemného, které bylo žalovanou uhrazeno řádně a včas. Z těchto důvodů nemohlo dojít k naplnění výpovědního důvodu dle čl. VII. nájemní smlouvy, jehož znění vychází z ustanovení § 2309 OZ. Naplnění důvodu pro podání výpovědi a jeho formulace ve výpovědi ze strany pronajímatele je přitom dle čl. VII. nájemní smlouvy podmínkou pro platnost výpovědi. Současně pak opomenutí nájemce dosáhne intenzity hrubého porušení až ve chvíli, kdy nájemce nezjedná na výzvu pronajímatele nápravu. Předpokladem platnosti výpovědi dle § 2309 OZ (a dle nájemní smlouvy) je tak i předchozí výzva k nápravě ze strany pronajímatele, a poskytnutí lhůty pro sjednání nápravy nájemci, což v tomto případě nebylo splněno. Žalovaná rovněž namítla rozpor výpovědi nájmu ze dne 25. 5. 2020 s dobrými mravy, a neplatnost tohoto právního jednání podle § 580 odst. 1 OZ. Nutnost zkoumat případný rozpor výpovědi s dobrými mravy dovozuje i judikatura (například rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 971/2004 ze dne 26. 5. 2004). Závěrem žalovaná upozornila na zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, podle kterého nebylo možné dát výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání pro prodlení s úhradou nájemného v období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020. 3. Z procesní opatrnosti pak žalovaná namítla existenci překážky litispendence. Žalovaná odkázala na řízení vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 13 C 174/2020, o vyklizení totožné nebytové jednotky, kdy na straně žalobkyně vystupuje totožná osoba, jako v nyní vedeném řízení, a na straně žalované vystupuje [právnická osoba], [IČO]. Zdejší soud námitku litispendence posoudil jako důvodnou, a řízení usnesením ze dne 9. 7. 2021, č. j. 13 C 18/2021-25, podle § 104 odst. 1 věty první o. s. ř., zastavil, nicméně Městský soud v Praze k odvolání žalobkyně toto usnesení změnil tak, že se řízení nezastavuje, neboť totožnost osob na straně žalované v tomto řízení a v řízení sp. zn. 13 C 174/2020, není dána; srov. usnesení Městského soudu ze dne 12. 8. 2021, č. j. 53 Co 271/2021-34. 4. Žalobkyně na výše uvedenou argumentaci žalované reagovala v podání ze dne 5. 10. 2021, kdy zejména uvedla, že na podané žalobě trvá, a současně ji rozšiřuje o další důvody neoprávněného užívání nebytové jednotky žalovanou. Žalobkyně v tomto směru odkázala na další důvody výpovědi nájmu nebytové jednotky, které uplatnila vůči žalované. Jednalo se o výpověď nájmu ze dne 24. 6. 2021 z důvodu hrubého porušení povinností nájemce, spočívající ve zřízení užívacího práva k předmětu nájmu třetí osobě ([právnická osoba]) bez souhlasu pronajímatele; a dále o výpověď nájmu nebytové jednotky ze dne 20. 8. 2021 z důvodu, že žalovaná neodstranila stavební úpravy provedené v nebytové jednotce, k jejichž provedení neměla udělen předchozí souhlas žalobkyně, a neuvedla předmět nájmu do původního stavu (tj. do stavu odpovídajícího stavu při převzetí předmětu nájmu s přihlédnutím k ujednání v čl. VIII. odst. 2 nájemní smlouvy), a to ani k výzvě žalobkyně ze dne 22. 6. 2021. Žalobkyně též uvedla, že podmínkou platnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání z důvodu prodlení s placením nájemného nebo služeb souvisejících s užíváním předmětu nájmu, není předchozí výzva k nápravě a poskytnutí dodatečné lhůty ke splnění povinnosti. Takováto výzva je vyžadována pouze v případě hrubého porušení jiné povinnosti, nežli povinnosti platit nájemné a zálohy na služby řádně a včas. Pokud pak žalovaná odkazovala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, má žalobkyně za to, že závěry tam uvedené nelze na daný případ aplikovat, neboť Nejvyšší soud zde posuzoval hrubé porušení povinností nájemce spočívající v úmyslném snižování počítadel na vodoměru. Dále žalobkyně uvedla, že zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, se nijak nedotýká povinnosti nájemce hradit zálohy na služby. Tímto zákonem nebyla omezena ani vyloučena možnost podání výpovědi (v rozhodné době) z důvodu prodlení s placením záloh na služby. Námitka žalované ohledně přeplatku na nájemném v důsledku neoprávněného naúčtování DPH je rovněž lichá, neboť žalovaná si částku 20 160 Kč započetla na platbu nájemného za duben 2020, kterou ponížila a provedla ve výši 28 340 Kč (rovnající se rozdílu mezi nájemným ve výši 48 500 Kč a částkou naúčtovaného DPH ve výši 20 160 Kč). Z toho důvodu žalobkyně vylučuje existenci přeplatku, ze kterého by mohla dluh uhradit. Žalobkyně též upozornila, že žalovaná ani v jednom případě nepodala námitky proti výpovědi, podle § 2314 OZ, což mimo jiné znamená, že soud již nemůže zkoumat důvody výpovědi, a nemůže se tak ani zabývat námitkami žalované ohledně absence výpovědního důvodu na straně žalobkyně. Závěrem žalobkyně uvedla, že žalovaná soustavně porušovala své platební povinnosti, a platby nájemného a záloh na služby činila vždy až po několika urgencích ze strany žalobkyně a rovněž i po uplynutí lhůty pro jejich zaplacení. Například zálohy na služby za únor 2020 obdržela žalobkyně dne 13. 5. 2020 (splatnost byla dne 5. 2. 2020), zálohy na služby za březen 2020 obdržela žalobkyně dne 13. 5. 2020 (splatnost byla dne 5. 3. 2020), zálohy na služby za duben 2020 obdržela žalobkyně dne 3. 7. 2020 (splatnost byla dne 5. 4. 2020). Žalovaná byla rovněž v prodlení i s platbou nájemného, kdy nájem za duben 2020 byl uhrazen dne 22. 5. 2020 (splatnost byla dne 5. 4. 2020), nájem za květen 2020 byl uhrazen dne 3. 6. 2020 (splatnost byla dne 5. 5. 2020) a nájem za červen 2020 byl uhrazen dne 3. 7. 2020 (splatnost byla dne 5. 6. 2020). Nejednalo se tedy o ojedinělý