8 C 290/2022-47 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se svým návrhem domáhal zrušení kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem a žalovanými, a určení, že je žalobce je vlastníkem pozemků parc. [číslo] podílu ideální [číslo] na pozemcích p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [územní celek]. Uvedená kupní smlouva byla uzavřena podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. Kupní cena pozemku byla stanovena v kupní smlouvě na základě znaleckého posudku Ing. Z. [příjmení] ze dne 4. 8. 2021 na částku 555 138 Kč. Na základě vnitřních kontrolních mechanismů byla zpochybněna správnost znaleckého posudku Ing. [příjmení] a uvedené kupní ceny. Podle znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne 17. 3. 2022 o obvyklé ceně nemovitých věcí, a to sporných pozemků, je správně stanovená obvyklá cena pozemků 1 600 000 Kč. Rozdíl v neprospěch žalobce tedy je 1 044 862 Kč. Zásadní je to, že v posuzovaném případě byla smlouva uzavřena v režimu nárokového převodu podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu na základě písemné žádosti žalovaných jako oprávněných uživatelů pozemku v zahrádkových nebo chatových osadách zřízených na základě územního rozhodnutí nebo existujících již před 1. říjnem 1976 nebo zřízených na základě územního rozhodnutí. Nejde o projev svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejím prostřednictvím je realizována zákonem stanovená povinnost převést na uživatele pozemku v zahrádkové osadě pozemky v souladu s § 14 odst. 1 citovaného zákona za cenu obvyklou ve smyslu § 2 z. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. SPÚ musí převod realizovat za splnění zákonem stanovených podmínek, tedy i za zákonem definovanou cenu, zákon žalobci nedává možnost realizovat převod za dohodnutou cenu. Tyto smlouvy nejsou projevem svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejich prostřednictvím je realizována zákonem stanovená povinnost. S ohledem na uvedené žalobce požadoval doplacení kupní ceny do skutečné výše stanovené novým znaleckým posudkem, přípisem ze dne 27. 4. 2022. Tento požadavek žalovaní odmítli. Podle § 1793 odst. 1 o. z. požadoval žalobce jako zkrácená strana po žalovaných dopisem ze dne 4. 7. 2022 zrušení kupní smlouvy a vrácení všeho do původního stavu, ledaže doplní strana žalovaná, oč byla strana žalobce zkrácena, tedy o částku 1 044 862 Kč. Pokud jde o splnění podmínek uvedených v § 1793 odst. 1 o. z., uvedl žalobce, že žalovaná byla a je předsedou kontrolní komise spolku [příjmení] [anonymizována dvě slova], který fakticky určuje pravidla privatizace předmětné kolonie. Žalovaná tak musela vědět o tom, že část předmětné kolonie, která se nachází na pozemcích [právnická osoba], se kterým vede spolek soudní řízení u [název soudu], sp. zn. [spisová značka], ve kterém se v souvislosti s požadavkem na úhradu bezdůvodného obohacení řeší otázka obvyklé ceny a obvyklé ceny nájemného pozemků, je zde již za rok 2020 operováno s částkou 995 Kč za metr čtvereční. Žalovaná tak musela vědět, že kupní cena je v hrubém nepoměru s cenou obvyklou. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Žalobce je stát reprezentovaný rozsáhlým odborným aparátem, který disponuje řadou dalších úřadů, personálu a finančních prostředků na to, aby dokázal přesně stanovit cenu malého pozemku na okraji [obec]. Žalovaní jsou důchodci, kteří nejsou odborníky na ceny pozemků a důvěřovali v tom žalobci. Žalovaní užívají pozemek jako zahrádkáři, léta jej obhospodařují a zvelebili svojí prací a vynaloženými náklady. Není pravda, že by žalovaná byla předsedkyní kontrolní komise [příjmení] [anonymizována dvě slova] (tou je paní [jméno] [příjmení]). Nad to kontrolní komise vykonává kontrolu nad hospodařením spolku, ne nad cenami pozemků, které spolek ani nevlastní. Návrh kupní smlouvy včetně ceny učinil a žalovaným adresoval žalobce. Žalovaní jej akceptovali, aniž by v tomto návrhu cokoli změnili. Také znalecký posudek zadal sám žalobce. Žalovaní do této problematiky nijak nezasahovali a důvěřovali žalobci, že disponuje dostatečnou odborností k tomu, aby znalecký posudek zkontroloval. V otázce cenových odhadů pozemků jsou žalovaní naprostými laiky. Žalobce sám v jiných soudních řízeních tvrdí, že odhad ceny pozemků v zahrádkářských osadách je velmi složitý a znalci mohou docházet k různým závěrům. Žalovaní nicméně považují znalecký posudek Ing. [příjmení] za správný a cenu v něm stanovenou za cenu obvyklou. Naopak cena stanovená znaleckou kanceláří [anonymizováno] je ovlivněna skutečností, že tato znalecká kancelář vyhotovovala znalecký posudek ve sporu vedeném jiným vlastníkem jiných pozemků v osadě, společností [právnická osoba] Znalecká kancelář učinila odhad na objednávku společnosti [právnická osoba] a poté, když odpovídala na zadání žalobce ohledně pozemku, který je předmětem tohoto řízení, musela následovat odhad, který dříve učinila na objednávku [právnická osoba], jinak by byl zpochybněn její předchozí komerčně zadaný posudek. Podmínky pro převod pozemků do vlastnictví žalovaných byly splněny již v roce 2016. Od té doby žalobce převod připravoval. Tento časový aspekt by měl soud rovněž zvážit. V roce 2016 byly ceny pozemků podstatně nižší. Zákon č. 503/2012 Sb. neupravuje možnost revokace již uzavřené kupní smlouvy. Vzhledem ke speciální úpravě, kterou tento zákon přináší, není zrušení kupní smlouvy, jehož se žalobce domáhá, přípustné, i kdyby se mělo uvažovat o aplikaci neúměrného zkrácení ve smyslu § 1793 o. z. V prvé řadě zde není vzájemné plnění stran v hrubém nepoměru, uvážíme-li všechny okolnosti případu. Především žalovaní jako druhá strana kupní smlouvy nevěděli a nemuseli vědět o tom, že by cena byla nesprávná či zakládala nepoměr vzájemných plnění. Kupní smlouva rovněž není neplatná, neboť se nepříčí dobrým mravům, neodporuje zákonu a ani zjevně nenarušuje veřejný pořádek. Později se značným časovým odstupem po uzavření kupní smlouvy byly soudních řízeních, v nichž se domáhají nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy další zahrádkáři, byly vypracovány dva jiné znalecké posudky, o nich se žalovaní dozvěděli až v soudním řízení. Tyto znalecké posudky ale žalovaní považují za nesprávné, neboť všichni znalci ve svých posudcích nedostatečně zhodnotili právní vady a rizika přístupu na a užívání převáděných pozemků, zejména skutečnost, že žalovaní se nemohou na pozemek dostat z veřejné komunikace bez průchodu přes pozemek jiných vlastníků, a že k průchodu na převáděný pozemek nemají dostatečně zajištěn právní titul. Znalecké posudky nezohlednily ani skutečnost, že převáděné pozemky jsou dotčeny hlukem z letového koridoru přistávací a startovací dráhy [příjmení] [jméno] [jméno]. Čtyři vypracované znalecké posudky, jimiž argumentuje žalobce, svědčí o obrovském rozdílu v cenách zjištěných jednotlivými znalci, což potvrzuje názor, že zjistit cenu obvyklou ve specifickém kontextu zahrádkové osady je téměř nemožné, protože jednotlivé osady jsou neporovnatelné také z důvodu různých poloh a právních závad. 3. V řízení byly prokázány následující skutečnosti: 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že sporné pozemky se nachází v [příjmení] [anonymizována dvě slova]. Dne 13. 10. 2021 uzavřeli kupní smlouvu [číslo] kterou žalobce jako prodávající prodal žalovaným jako kupujícím pozemky specifikované ve výroku rozsudku za částku 555 138 Kč. Uvedená cena byla stanovena znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] [rok], který byl zadán žalobcem za účelem stanovení obvyklé ceny v místě a čase a stanovení ceny zjištěné podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Žalobci byli na základě této smlouvy zapsáni jako spoluvlastníci sporných nemovitostí do katastru nemovitostí. Z kupní smlouvy bylo dále zjištěno a mezi účastníky nebylo sporu o tom, že smlouva byla uzavřena podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. 5. Z uvedeného znaleckého posudku znalce Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 4. 8. 2021, [číslo] [rok], bylo zjištěno, že znalec provedl stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem s realizovanými prodeji pozemků zastavitelných v zahrádkářských osadách v širším okolí kolem posuzovaných pozemků. U posuzovaných pozemků hodnotil jako pozitiva optimální polohu v tichém prostředí, jako negativa přístup k pozemkům a součásti a příslušenství na pozemku jiného vlastníka. Srovnávané převody se týkaly realizovaných prodejů pozemků v zahrádkářské kolonii v k. ú. [část obce] za 686 Kč za m2 z března 2019, v k. ú. [obec] z května 2018 za 318 Kč za m2, v k. ú. [obec] z července 2019 za 2 415 Kč za m2 a v zahrádkářské kolonii [část obce] z června 2020 za cenu 1 232 Kč za m2. Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku byl zjištěn jako průměr těchto hodnot na částku 1 163 Kč. Vzhledem k rozptylu cen byly použity všechny vzorky. Znalcem byla po zvážení všech okolností stanovena obvyklá cena pozemku ve výši 980 Kč za jeden m2 s přihlédnutím k ceně dle cenové mapy (tedy shodně s ní). Pozemek p. [číslo] o výměře 22 m2 je zastavěná plocha a nádvoří, pozemek [číslo] o výměře 501 m2 je trvalý travní porost – zahrada. Rovněž společné pozemky [číslo]