15 C 235/2019-173 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 24. 7. 2019 domáhali uložení povinnosti žalované zaplatit jim 78 291,87 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaná s nimi dne 29. 8. 2018 uzavřela nájemní smlouvu, kterou jim pronajala dům se zahradou a sadem. Při podpisu smlouvy uhradili jistotu ve výši 84 000 Kč. Na základě vzájemné dohody došlo dne 26. 1. 2019 k ukončení nájemního vztahu a předání domu a pozemků žalované. Na jistotu, kterou jim žalovaná měla vrátit, si žalobci započetli zálohové platby za plyn a elektřinu ve výši 1 255 Kč, které žalované dlužili, a dosud nezaplacenou část nájemného za leden 2019 ve výši 4 453,13 Kč. Po odečtení těchto částek jim žalovaná měla vrátit zbytek jistoty ve výši žalované částky, což však ani přes předžalobní výzvu neučinila. 2. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok a navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Uzavření nájemní smlouvy učinila nesporným, nicméně žádnou písemnou dohodu o ukončení nájmu nepodepsala a žalobci ji ani nepředložili. Skutečnost, že byl dne 26. 1. 2019 sepsán protokol o předání nemovitosti, nenahrazuje neexistující písemnou dohodu o ukončení nájmu. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobců ze dne 16. 1. 2019, tříměsíční výpovědní doba začala běžet 1. 2. 2019 a uplynula 30. 4. 2019. Žalobci tak dluží žalované 84 000 Kč za tři měsíční nájemné za měsíce únor, březen a duben 2019. 3. Dále žalovaná uvedla, že v souvislosti s ukončením nájmu žalobci jí vznikly značné náklady: a) Žalobci nesplnili svou povinnost předat předmět nájmu vyčištěný. Žalovaná tak musela nemovitost vyčistit a dát do pořádku sama, čímž jí vznikly náklady ve výši 3 720 Kč (jízdné únor 2019) a 3 906 Kč (jízdné březen 2019). b) Žalobci neprováděli běžnou údržbu a drobné opravy, žalovaná za ně musela zaplatit 1 632 Kč za opravu bojleru. c) Žalobci znehodnotili motor čerpadla ze studny a způsobili závadu na elektrickém rozvodu k čerpadlu. Žalovanou na tuto závadu neupozornili. Škoda činí 11 474 Kč. d) Žalobci znehodnotili motor čerpadla k bazénu, a tím zničili i filtraci bazénu a elektrickou přípojku. Žalovanou na tuto závadu neupozornili. Škoda činí 11 947 Kč (čerpadlo bazén), 800 Kč (zapojení bazén) a 600 Kč (oprava elektrického vedení). e) Žalobci převzali na počátku nájmu bez závad zahradní traktor, ten však předali žalované nefunkční a zničený. Za opravu traktoru žalobkyně zaplatila 25 000 Kč. S ohledem na uvedené vznesla žalovaná v rámci svého odporu k platebnímu rozkazu z 2. 11. 2019 vzájemný návrh, kterým požadovala, aby soud uložil žalobcům povinnost zaplatit jí 84 000 Kč coby dlužné nájemné za měsíce únor až duben 2019, a dále částku 59 079 Kč, jež představuje souhrn shora pod písm. a) až e) vymezených částek za opravu bojleru, čerpadla ze studny, čerpadla v bazénu, zapojení bazénu, elektrického vedení, traktoru a nákladů na jízdné. 4. Žalobce a) je státním příslušníkem Slovenské republiky, žalobce b) je státním příslušníkem [příjmení] [jméno], žalovaná je české státní příslušnosti; ve věci je tak dán cizí prvek. Soud proto nejprve zkoumal svou pravomoc věc projednat a rozhodnout. Soud posuzoval pravomoc dle nařízení [ustanovení právního předpisu EU], o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech. Podle čl. 24 odst. 1 citovaného nařízení je dána pravomoc českých soudů věc projednat a rozhodnout, neboť pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, mají výlučnou příslušnost bez ohledu na bydliště stran soudy členského státu, v němž se nemovitost nachází. Rozhodným právem je právo české (viz čl. 4 odst. 1 písm. c/ nařízení [anonymizováno] parlamentu a [ustanovení právního předpisu EU], o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy). 5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 1/ Žalovaná a žalobci podepsali dne 29. 8. 2018 [anonymizováno] smlouvu, kterou žalovaná přenechala žalobcům do užívání budovu [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] na adrese [obec a číslo], pozemek parc. [číslo] (zahrada), pozemek parc. [číslo] (ovocný sad), vše v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále též jen„ smlouva“,„ dům“ a„ pozemky“ – též společně jako„ předmět nájmu“). V [anonymizováno] 4 smlouvy žalobci prohlásili (mimo jiné), že předmět nájmu je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a že je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním předmětu nájmu nebo s ním souvisejících. Stav předmětu nájmu a jeho vybavení jsou uvedeny v protokolu o odevzdání a převzetí předmětu nájmu, který tvoří přílohu [číslo] této smlouvy. V [anonymizováno] 1 si strany sjednaly, že se smlouva uzavírá na dobu určitou, počínaje dnem 29. 8. 2019 a konče dnem 31. 8. 2019. V [anonymizováno] 2.1 bylo ujednáno, s odkazem na § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), že nájemce (žalobci) je oprávněn vypovědět nájem, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla pronajímateli. Výpovědní doba činí 3 (tři) měsíce. Výpověď musí být ve všech případech písemná. V [anonymizováno] 3 smlouvy si strany ujednaly, že o odevzdání předmětu nájmu bude sepsán předávací protokol. V [anonymizováno] 1 smlouvy si strany sjednaly měsíční úplatu za užívání předmětu nájmu žalobci ve výši 28 000 Kč, splatnou vždy k 15. dni měsíce předcházejícího měsíci, za něž se úplata hradí. V [anonymizováno] smlouvy se žalobci zavázali poskytnout žalované ke dni podpisu smlouvy jistotu 84 000 Kč, s tím, že žalovaná je oprávněna ji použít na úhradu nezaplaceného nájemného nebo též na úhradu pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, jakož i pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na předmětu nájmu či jeho vybavení, za níž odpovídá nájemce, na něž pronajímateli dle této smlouvy vznikne nárok, jakož i jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem dle této smlouvy. Nájemce dává podpisem této smlouvy výslovný souhlas k čerpání peněžní jistoty pronajímatelem v těchto případech, případně k započtení takových pohledávek proti pohledávce na vrácení peněžní jistoty při skončení nájmu. V [anonymizováno] 2 smlouvy bylo ujednáno, že smlouva může být měněna nebo doplňována toliko písemnou formou (prokázáno Nájemní smlouvou ze dne 29. 8. 2018 na [číslo listu]). 2/ Dne 29. 8. 2018 došlo k předání domu a pozemků žalobcům, když svým podpisem účastníci stvrdili, že nemovitosti byly řádně předány ve stavu odpovídajícímu smluvní dohodě a zároveň byly předány klíče. Na zadní straně protokolu o předání bylo rukou vepsáno další předané vybavení domu (neuvedené přímo ve smlouvě), a sice lednice [anonymizováno], pračka [příjmení], mikrovlnná trouba [anonymizováno], infrasauna [anonymizována tři slova], zahradní traktor [anonymizováno], strunová sekačka [anonymizováno] (prokázáno [anonymizováno] o předání nemovitosti ze dne 29. 8. 2018 na [číslo listu]). 3/ Při podpisu smlouvy žalobci uhradili žalované jistotu 84 000 Kč a ke dni rozhodnutí soudu žalovaná žalobcům jistotu nevrátila (nesporná tvrzení účastníků). 4/ Přílohou e-mailu ze dne 16. 1. 2019 zaslal žalobce a) žalované listinu (dle svých slov„ výpověď“ psanou s pomocí [anonymizována dvě slova]) nadepsanou jako„ Ukončení pronájmu nemovitosti na dobu určitou z modelu nájemce“. Z jejího obsahu se podává, že žalobci využívají svého práva v souladu s § 2287 o. z. ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou z důvodu změny okolností, neboť žalobce b) získal novou práci v centru [obec], dojíždění do ní z domu žalované autem je příliš nákladné a vlakové spojení je nedostačující. Dále žalobci prohlašují, že nemovitost bude vyčištěna a vrácena žalované do 31. 1. 2019 nebo dříve, nájemné zaplatí až do konce ledna 2019 (prokázáno e-mailem žalobce a/ na č. l. 50 a listinou na č. l. 51). 5/ Dne 26. 1. 2019 podepsali žalobce b) a žalovaná protokol o předání nemovitosti, v němž bylo uvedeno, že svým podpisem stvrdili, že nemovitosti byly řádně předány ve stavu odpovídajícímu smluvní dohodě a zároveň byly předány klíče. Na druhé straně protokolu bylo rukou vepsáno, že ke dni předání nemovitosti nebylo zaplaceno 14 250 Kč za polovinu nájmu za leden, zálohy energií ve výši 407 a 848 Kč, zahradní traktor [anonymizováno] – poničený, píchlá přední kola, špinavý, neudržovaný, nefunguje. [ulice] strana byla rovněž podepsána žalobcem b) a žalovanou (prokázáno [anonymizováno] o předání nemovitosti ze dne 29. 8. 2018 na [číslo listu]). 6/ Dopisem ze dne 1. 7. 2019 žalobci vyzvali žalovanou prostřednictvím své zástupkyně k vrácení nespotřebované jistoty v žalobou požadované výši do 7 dnů od obdržení výzvy. Výzva byla žalované doručena dne 16. 7. 2019 (prokázáno [anonymizováno] výzvou ze dne 1. 7. 2019 na č. l. 13 a dodejkou na č. l. 14). 7/ K prokázání tvrzenýc