8 C 45/2017-281 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným a žalobcem byl žalovanému pronajat žalobcem byt [číslo] v 5. podlaží domu [adresa] v [obec a číslo]. Žalovaný se zavázal platit nájemné pro rok 2012 ve výši [částka] měsíčně a zálohy za služby spojené s užíváním bytu ve výši [částka] měsíčně, účastníci se dohodli na úpravách nájemného do budoucna – navýšení o inflaci. Žalovaný neuhradil platby nájemného za období květen 2014 ve výši [částka], za srpne 2014 ve výši [částka], za prosinec 2014 ve výši [částka], za říjen 2015 ve výši [částka], za listopad 2015 ve výši [částka], za prosinec 2015 ve výši [částka], za leden 2016 ve výši [částka], za únor 2016 ve výši [částka], za duben 2016 ve výši [částka], za květen 2016 ve výši [částka], za červen 2016 ve výši [částka], za červenec 2016 ve výši [částka], celkem [částka]. Na vyúčtování záloh na služby za rok 2014 dluží žalovaný z celkové částky [částka] část ve výši [částka], když částečně uhradil [částka]. Na vyúčtování záloh za rok 2015 žalovaný dluží [částka] a na zálohách za leden až červenec 2016 dluží celkem [částka] Celkem tak dluží žalobci žalovanou částku, kterou ani přes urgence neuhradil. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo složení částky [částka], byt byl ve špatném stavu, rekonstrukci měl provést žalovaný. Žalobce přislíbil uzavření dodatku k nájemní smlouvě, kde by byly vynaložené částky zohledněny. K tomu ovšem nedošlo, žalobce omezil komunikaci, odkazoval na správce. V bytě byla řada závad, které nebyly odstraněny. Žalovaný uplatnil nárok na slevu z nájmu ve výši [částka] a dále pokutu v celkové výši [částka] kvůli prodlení žalobce s předložením vyúčtování spotřeby energií. Později žalovaný podal vzájemnou žalobu, kterou proti žalobci uplatnil nárok na částku [částka] s příslušenstvím, spočívající ve zhodnocení bytu stavebními úpravami, které byly zajištěny a financovány žalovaným se souhlasem žalobce. 3. V průběhu řízení žalobce namítl promlčení tvrzeného nároku žalovaného na vyúčtování částky [částka] složené [právnická osoba] a spol., s. r. o. 4. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav: Ze smlouvy o nájmu bytu má soud za prokázané, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu bytu [číslo] v 5. podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice] ulice, ve smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně, zálohy na služby cca [částka] měsíčně dle evidenčního listu. Žalobce jako pronajímatel byl zastoupen na základě smlouvy o obstarání správy a provozu obytného domu [právnická osoba] a spol., s. r. o. 5. Z listiny datované [datum] bylo zjištěno, že žalovaný žádal pronajímatele (žalobce) v zastoupení [příjmení] a spol. s. r. o. o povolení rekonstrukce bytu, uvedený zástupce žalobce vyslovil písemný souhlas s provedením rekonstrukce. 6. [příjmení] [příjmení] a spol., s. r. o. potvrdila, že přijala od žalovaného částku [částka] jako jednorázový poplatek za uzavření nájemní smlouvy k bytové jednotce [číslo] v domě [číslo] v [příjmení] ulici v [obec a číslo] s tím, že poplatek bude předán pronajímateli (příjmový pokladní doklad). [příjmení] byla později předána žalobci (odůvodnění rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4, č. j. [číslo jednací] ze dne 6. 11. 2013). 7. Žalovaný žádal e-mailem [právnická osoba] a spol. s. r. o. o možnost okopírování podkladů pro vyúčtování služeb za rok 2014 (e-mail ze dne [datum]). Později byla vedena komunikace žalovaného a [právnická osoba] a spol. s. r. o. na téma vyúčtování a podklady, kdy byly některé požadované informace sděleny, později ještě doplněny a podklady připraveny, věcně bylo reagováno i na připomínku o neprovádění úklidu – že od nikoho jiného informaci nemají, bylo sděleno, že za výtah se platí od 2. nadzemního podlaží výš, vysvětlena povaha směrného čísla (e-maily ze dne [datum], [datum] a [datum]). 8. Žalovaný podával žalobci prostřednictvím smluvního zástupce žalobce – [právnická osoba] a spol. s. r. o. jako tzv. správcovské firmy– stížnost na nevyhovující stav balkonu v předmětném bytě – nedodělání zábradlí (dopis ze dne [datum]). Žalovaný se obrátil na žalobce, že vyúčtování služeb za rok 2014 mu mělo být doručeno do [datum], bylo mu však dodáno až [datum], má proto nárok na zákonnou pokutu ve výši [částka] za každý den prodlení. Dále namítal nesprávnost účtování spotřeby studené vody, vyúčtování provozu výtahu a dalších služeb. Opětovně upozornil na závadu spočívající ve špatném stavu odpadů (dopis ze dne [datum]). Žalovaný žádal žalobce o doložení podkladů pro vyúčtování služeb, upozornil na pozdní dodání vyúčtování a v této souvislosti uplatnil zákonnou pokutu za prodlení ve výši [částka] denně, celkem [částka], tuto započetl na dlužné nájemné (dopis z [datum]). Žalovaný si opakovaně stěžoval žalobci na špatný technický stav bytu, např. pokud šlo o zápach a ucpaný odpad, žádal o nápravu (dopis z [datum]). Žalovaný žádal žalobce o možnost udělat si kopie z podkladů pro vyúčtování služeb, dalším dopisem si opětovně stěžoval na zápach v bytě, uvedl, že byl nucen si zajistit firmu na pročištění odpadů, což ho stojí nemalé prostředky (dopisy ze dne [datum]). 9. Žalobce dopisem ze dne [datum] vypověděl žalovanému nájem předmětného bytu pro tvrzené dlouhodobé nehrazení nájemného v úplné výši (výpověď z nájmu). Žalovaný s výpovědí a zejména s odůvodněním výpovědi nesouhlasil, uváděl, že naopak dluží žalobce žalovanému (odpověď na výpověď z nájmu ze dne [datum]). 10. Ze zápisu o převzetí bytu bylo zjištěno dne [datum] na základě dohody účastníků (o ukončení nájemního vztahu) předal žalovaný žalobci vyklizený byt, v kolonce„ stav bytu“ bylo uvedeno, jaké nové vybavení bytu pořídil žalovaný jako nájemce, kdy šlo o obložení kamenem v obývacím pokoji, kuchyňskou linku a řadu elektrických kuchyňských spotřebičů. 11. Žalovaný podal námitky proti vyúčtování služeb za rok 2016, kdy uplatněné námitky byly po umožnění nahlédnutí do podkladů konkretizovány (dopis právního zástupce žalovaného ze dne [datum] a ze dne [datum]). [příjmení] [příjmení] a spol. s. r. o. poskytla žalovanému podklady pro vyúčtování (e-mailové zprávy z června 2017). 12. Žalobce vyúčtoval žalovanému za služby spojené s nájmem bytu za období od [datum] do [datum] částku [částka] a za období od [datum] do [datum] částku [částka] (vyúčtování služeb z [datum] a [datum]). 13. Žalovaný byl žalobcem vyzýván k úhradě dlužné částky [částka] (předžalobní upomínka z [datum]). 14. [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému čištění kanalizačních trubek v bytě [číslo] v podolské ul., výměnu kuchyňského sifonu, dokončovací a pomocné práce celkem v ceně [částka] (faktury). 15. Žalovaný vyzval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce k úhradě částky vynaložené na zhodnocení bytu ve výši [částka] dopisem ze dne [datum] (dopis, podací stvrzenka). 16. Žalovaný zaplatil společnosti [právnická osoba] za rekonstrukci bytové jednotky [číslo] v [příjmení] ul. v [obec a číslo], druhá etapa, částku [částka] (faktura [číslo] příjmový platební doklad z [datum]). [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému i další rekonstrukční práce v celkové ceně [částka] (faktury [číslo]). [příjmení] [příjmení] účtoval žalovanému elektrikářské práce na bytu [číslo] v [příjmení] ul. v celkové výši [částka] (faktury č. 2012, 2012, 2012). [jméno] [jméno] ze společnosti [právnická osoba] sdělil žalovanému, že systém odpadů, které byly uvedenou společností opakovaně čištěny, je velmi starý, se špatným spádem, zlepšení stavu předpokládá kompletní výměnu (dopis ze dne [datum]. 17. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce [příjmení] [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že hodnota bytu [číslo] v [příjmení] ulici [číslo] v [obec a číslo] se oproti stavu před rekonstrukcí pouze s přihlédnutím k rekonstrukci zvýšila o [částka]. Podklady obsažené ve spisu poskytly znalci dostatečný základ pro ocenění. 18. Ke znaleckému posudku znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], znalkyně z oboru ekonomika, ceny a odhady movitých věcí, starožitností, soud nemohl přihlédnout s ohledem na jinou než potřebnou specializaci uvedené znalkyně. 19. [jméno] [příjmení] jako svědkyně vypověděla, že pracuje ve správcovské firmě ([příjmení] a spol. s. r. o.), která pro žalobce spravuje dům. Se žalovaným z toho titulu komunikovala opakovaně e-mailem, telefonicky i doporučenými dopisy. Žalovaný se opakovaně na správcovskou firmu obracel s reklamacemi vyúčtování spotřeby energií, na jeho podněty vždy reagovali a řešili je, umožnili žalovanému do vyúčtování nahlížet a pořizovat kopie. Stížnosti žalovaného na stav bytu nezaznamenala, má však na starosti jinou agendu, a to právě vyúčtování. Opožděné dodání vyúčtování spotřeby nájemníků v jednotlivých letech bylo dáno tím, že vždy vodárny dodávají své vyúčtování pozdě. Ví o tom, že žalovaný si na pozdn