41 C 38/2021-286 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobou podanou k Okresnímu soudu , adresa, -západ dne , datum, se žalobkyně po žalovaných domáhala zaplacení částky , částka, . Z této částky žalobkyně požadovala , částka, coby slevu z kupní ceny, kterou žalovaným uhradila za pozemek p. č. , hodnota, o výměře 433 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , objekt k bydlení, vše zapsáno na LV č. , hodnota, vedeném pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětná nemovitost“), přičemž tato sleva měla odpovídat nákladům vynaloženým na opravu části kanalizace uložené ve dvoře, u níž měla žalobkyně za to, že je v bezvadném stavu. Dále požadovala , částka, coby náhradu nákladů vynaložených na vypracování znaleckého posudku, z něhož se žalobkyně dozvěděla o stavu a závadách kanalizace. Částku ve výši , částka, požadovala na nákladech spojených s čištěním kanalizace, vývozu žumpy a odpadních vod předmětné nemovitosti a částku , částka, uplatňovala po žalovaných na nákladech vynaložených na opravu podlah v bytě č. , hodnota, , které byly zničeny vlhkostí. Konečně požadovala částku , částka, coby ušlý zisk na nájemném bytů č. , hodnota, a 3, které nemohla pronajímat, konkrétně jí tak u bytu č. , hodnota, měl ujít zisk ve výši , částka, měsíčně za období měsíců května a června 2020 a u bytu č. , hodnota, ve výši , částka, za měsíc květen 2020. Ke všem shora uvedeným nárokům žalobkyně uvedla, že od žalovaných koupila předmětnou nemovitost a krátce nato zjistila existenci zásadních vad v systému odkanalizování objektu. Z důvodu vadné kanalizace vytékaly splaškové odpadní vody do sklepa a do dvora, což činilo předmětnou nemovitost neobyvatelnou. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že kanalizace byla v havarijním stavu a neodpovídala právním předpisům, vodorovná část kanalizace byla uložena mělce pod terénem, nikoli v nezámrzné hloubce, navíc kanalizační přípojka neměla dostatečný průměr a spádování, a v důsledku ucpání vodorovné části kanalizace a hydrostatického tlaku splašků došlo k protržení části kanalizace a k vytékání splaškových vod; žumpa byla taktéž vybudována vadně, netěsnila, nevyhovovala právním předpisům a odkanalizování bylo celkově neprůhledné a nejasné. Žalobkyně musela vybudovat novou kanalizaci včetně nové přípojky do uliční stoky, nájemci dvou bytů dali výpověď z důvodu špatných hygienických podmínek, žalobkyně také vynaložila náklady na vyvážení žumpy a v bytě č. , hodnota, musela opravit podlahy. Dle žalobkyně se jednalo o vady podstatné a skryté, o zjištěných nedostatcích kanalizace žalobkyně nebyla informována. Žalobkyně byla seznámena s tím, že v roce 2018-2019 kanalizace prošla opravou a její venkovní část byla zcela nová, a tak neměla důvod se domnívat, že po koupi nemovitosti bude muset kanalizaci zcela vyměnit. Oprava kanalizace, kterou žalovaní provedli, však byla pouze levným a provizorním řešením. Žalobkyně vady reklamovala, přičemž měla za to, že kupní smlouva byla podstatně porušena.2. Žalovaní nároky uplatněné žalobou neuznali. Poukazovali na to, že předmětná nemovitost se nachází ve vyloučené lokalitě, pro kterou jsou typické objekty se značně zanedbanou údržbou a nízkým technickým standardem. Dům byl postaven v roce 1923, přičemž již ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , s jehož obsahem byla žalobkyně seznámena, se v roce 2010 konstatovalo, že sklep byl poměrně mokrý. Žalobkyně před koupí byla při prohlídce ve sklepě a mohla seznat, že v něm byl problém s odpadní vodou. Stav kanalizace a s tím související výskyt odpadních vod ve sklepě byl předmětem debat před uzavřením kupní smlouvy a žalobkyně dokonce žádala snížení kupní ceny, neboť si byla vědoma nutných investic do větších či menších stavebních úprav předmětné nemovitosti. Vady kanalizace byly dle žalovaných zjevnými vadami,které žalobkyně při vynaložení obvyklé pozornosti mohla seznat a jichž si byla vědoma. Žalovaní nadto tvrdili, že se mohlo jednat i o běžné opotřebení předmětné nemovitosti, které odpovídalo stáří, neprovedeným rekonstrukcím a způsobu užívání. Stav žumpy žalobkyně před koupí také znala, žumpa byla před hranicí životnosti, nebylo s ní nijak nakládáno a nedostatky žumpy odpovídaly běžnému opotřebení takto staré žumpy. Žalovaní dále poukazovali na to, že v roce 2019 provedli rekonstrukci jen části kanalizace prostřednictvím společnosti , právnická osoba, , kdy byla zhotovena spojka, jež obcházela žumpu, a to od svislé kanalizace domu a napojovala se na kanalizaci v průjezdu domu. O této opravě žalobkyně byla informována. Žalovaní dále poukazovali na to, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, konstatoval protržení kanalizace, ale jeho znalecký posudek neobsahoval žádnou fotodokumentaci, na níž by protržení bylo zaznamenáno. Ve vztahu k požadavku na náhradu ušlého zisku z nájemného a náhradu škody na podlaze bytu č. , hodnota, žalovaní konstatovali, že žalobkyně ve své reklamaci neuvedla ničeho k vadám bytu č. , hodnota, a č. , hodnota, , pročež jim právo z vadného plnění nelze přiznat. Ve vztahu k požadavku na náhradu nákladů spojených s vývozem žumpy žalovaní poukazovali na to, že žalobkyně coby vlastník předmětné nemovitosti měla povinnost žumpu vyvážet, pročež se z tohoto důvodu nemohla domáhat náhrady škody.3. Ve svých dalších podáních a přednesech před soudem žalobkyně tvrdila, že byla ze strany žalovaných i po koupi předmětné nemovitosti ubezpečována, že kanalizace nedávno prošla opravou a že její venkovní část byla zcela vyměněna. Vlhkosti ve sklepě si žalobkyně byla vědoma, ale neznala její příčiny. Navíc do sklepa vytékalo nezaústěné potrubí z domu a žalobkyně se mohla domnívat, že vlhkost souvisí s vytékáním vody z takového potrubí. V situaci, kdy kanalizace prošla opravou, nebylo možné dle názoru žalobkyně nazírat na nedostatky jako na běžné opotřebení starého domu. Co se žumpy týče, žalobkyně byla informována o tom, že byla obejita a že v systému odkanalizování objektu již nebyla využívána. Žalobkyně byla ochotna zajistit vyvezení žumpy na vlastní náklady. Vzhledem k tomu, že se žumpa hned po vyvezení začala opět plnit, žalobkyně zjistila, že žumpa byla na kanalizaci nadále napojena. Tvrzení žalovaných o stáří žumpy a jejím běžném opotřebení proto žalobkyně považovala za irelevantní. Nutnost výměny podlah byla dle názoru žalobkyně kauzálním následkem reklamovaných vad, nejednalo se ale o samostatnou vadu předmětné nemovitosti, která by existovala již v době převzetí předmětné nemovitosti. Žalovaní naopak tvrdili, že žalobkyně si byla vědoma vlhkosti sklepa a problémů s kanalizací a znala i stav žumpy, a to před koupí předmětné nemovitosti. Požadovanou slevu z kupní ceny ve výši , částka, nadto považovali za nepřiměřenou, a to i s ohledem na skutečnost, že žalobkyní předložený posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ocenil předmětnou nemovitost s vadami na , částka, , přičemž mezi účastníky sjednaná kupní cena činila , částka, .4. Účastníci učinili při jednáních před soudem nesporným, že žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti, a to za kupní cenu , částka, , kterou žalobkyně uhradila. Sami žalovaní prodávané nemovitosti nabyli od , jméno FO, a , jméno FO, za kupní cenu , částka, , a to na základě kupní smlouvy, kterou žalovaní jako kupující uzavřeli dne , datum, . , adresa, se konkrétně nachází na adrese , adresa, , přičemž se jedná o bytový dům s pěti bytovými jednotkami, který byl postaven v roce 1923 a který se nachází v tzv. vyloučené lokalitě. Předtím než žalobkyně předmětnou nemovitost od žalovaných koupila, byla tato nabízena prostřednictvím realitního makléře , jméno FO, za cenu , částka, . Žalobkyně předtím, než ji zakoupila, předmětnou nemovitost prohlédla, přičemž si byla vědoma toho, že dům neprošel kompletní rekonstrukcí. K předání předmětné nemovitosti žalobkyni došlo na základě předávacího protokolu dne , datum, . Žalobkyně si v době převzetí předmětné nemovitosti byla vědoma zvýšené vlhkosti ve sklepním prostoru domu a existence menšího množství odpadních vod v tomto prostoru. V červnu 2020 žalobkyně vynaložila na znalecký posudek částku , částka, . Dne , datum, žalobkyně zaslala žalovaným prostřednictvím právního zástupce reklamaci vady a uplatnění práv z vadného plnění a žalovaní tuto reklamaci obdrželi. Žalobkyně před zahájením tohoto soudního sporu zaslala žalovaným též předžalobní výzvu ze dne , datum, , kterou žalovaní obdrželi. Nesporné bylo mezi účastníky také to, že ke dni , datum, žalobkyně již vlastníkem nemovitostí nebyla, neboť na základě kupní smlouvy převedla vlastnické právo k nim na jinou osobu, a to za cenu , částka, . Soud vzal všechny tyto skutečnosti za svá skutková zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“).5. Soud při jednání provedl dokazování a zjistil následující rozhodné skutečnosti:6. Z kupní smlouvy ze dne , datum, ,