53 C 29/2021-113 — Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou

1. Žalobci podali dne 10. 11. 2021 u tohoto soudu žalobu, kterou se po žalovaném domáhali vrácení jistoty. 2. Žalobci tvrdili, že dne 25. 10. 2020 uzavřeli se žalovaným nájemní smlouvu a pronajali si od něho bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na pozemku [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Na základě smlouvy složili peněžní jistotu 20 000 Kč. Strany se dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu bude jistota vrácena žalobcům nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení a předání předmětu nájmu pronajímateli. Nájemní vztah skončil výpovědí. Na žádost žalovaného mu žalobci předali byt již dne 30. 4. 2021. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že škody na bytu a vybavení bytu nájemce uhradí nebo odstraní na své náklady. Žalobci však nezpůsobili žádné škody na vybavení bytu. Uhradili všechny závazky spojené s nájmem. Dopisem ze dne 17. 6. 2021 vyzvali žalobce k vrácení kauce. Žalovaný nic nezaplatil a je v prodlení se zaplacením. 3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Namítl, že mu žalovaní nepředali byt ve stavu, v jakém jej převzali, když byt nebyl vymalován. V bytu musel provést opravy škod, které způsobili žalobci (vyměnil sprchovou baterii v koupelně, hlavní vypínač el. kamen v kuchyni, napouštěcí ventil na WC a 3 svislé žaluzie v ložnici a dále vymaloval dvě stěny v obývacím pokoji – 20 m2), učinil tak svépomocně, opravy ocenil na 3000 Kč. Dále mu mělo být zaplaceno nájemné i za měsíce květen - červen 2021. I ve výpovědi je počítáno s tím, že nájemné za poslední měsíc bude odečteno z kauce – 14500 Kč. Kromě toho žalovaný dostal 21. 4. 2022 od účetní vyúčtování za služby spojené s bydlením – vodu, topení a ohřev vody za dobu od ledna do dubna 2021 - 3752 Kč. 4. Podle ust. § 2201 zákona č. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 2254 odst. 1 o.z. si strany mohou sjednat peněžitou jistotu k zajištění povinností nájemce zaplatit nájemné a splnit jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Podle ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku platí, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle ust. § 2287 o.z. platí, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Na výpovědní dobu se subsidiárně použije (při nedostatku výslovné úpravy) ust. § 2231 odst. 1 o.z.: Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Nájemní vztah je možno ukončit i dohodou stran (ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 o.z.). Podle ust. § 582 odst. 1, 2 o.z. platí, že je neplatné takové právní jednání, které nebylo učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 5. Z nájemní smlouvy datované 25. 10. 2020 soud zjistil, že strany spolu uzavřely smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Dohodly se na nájmu na dobu neurčitou, s předáním bytu dne 23. 10. 2020, za měsíční nájemné 11 000 Kč a zálohové platby na plnění spojená s užíváním bytu 3 500 Kč měsíčně. Žalobci se zavázali složit k rukám žalovaného jistotu (kauci) 20 000 Kč na úhradu nákladů pronajímatele na uvedení bytu a věcí do stavu, ve kterém byly předány nájemcům, ke krytí případných nákladů na odstranění škod způsobených nájemci a k úhradě dlužného nájemného a nezaplaceného vyúčtování poplatků za služby. Strany se dohodly na oprávnění žalovaného započíst takové pohledávky oproti kauci. Žalovaný se zavázal vrátit kauci žalobcům do jednoho měsíce od vyklizení a předání bytu. Zároveň žalobci předali kauci žalovanému. Strany se dohodly na možnosti výpovědi nájmu s tříměsíční výpovědní dobou pro obě strany. Podmínky výpovědi byly ve smlouvě dohodnuty shodně s platnou právní úpravou výpovědi nájmu, jak je obsažena v ust. §§ 2286 - 2291 o.z.. 6. Z nájemní smlouvy dále plyne, že pro případ ukončení nájemního vztahu se nájemci zavázali k bezodkladnému vyklizení a předání bytu pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzali (nehledě na běžné opotřebení a na vady, který je povinen odstranit pronajímatel). Zavázali se k odstranění či uhrazení škod na bytu a jeho zařízení nejpozději v den předání bytu pronajímateli. Dále se dohodli tak, že pronajímatel má právo na nájem až do dne, kdy nájemce byt skutečně odevzdá (pokud byt neodevzdal v den skončení nájmu). Strany se dohodly na písemné formě všech změn a dodatků smlouvy i všech dalších oznámení, žádostí či jiných sdělení pro druhou smluvní stranu. 7. Z výpovědi nájmu soud zjistil, že byla předána žalobci dne 25. 2. 2021, s 3měsíční výpovědní dobou. 8. Ze záznamu elektronické komunikace (SMS) mezi žalobkyní a) a žalovaným plyne, že se dohodli na dřívějším ukončení nájmu a předání bytu 30. 4. 2021. Ukazuje na to především zpráva od žalovaného z 25. 4. 2021 9. Z žádosti o ukončení smlouvy o dodávce elektřiny plyne, že konec odběru žalobci byl ohlášen také 30. 4. 2022. 10. Z předávacího protokolu soud zjistil, že 30. 4. 2021 předali žalobci žalovanému byt, byl odečten stav elektroměrů a vodoměrů (v tom byly strany zajedno). V protokolu je vyznačeno, že byt byl předán vyklizený a neuklizený a žalobci v něm vyjádřili nesouhlas s takovým zápisem. 11. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, jak jí žalobkyně a) sdělila, že se dohodla se žalovaným na dřívějším vyklizení bytu, a že byla přítomna předání bytu žalovanému. Z její výpovědi soud zjistil, že při předání bytu neměl žalovaný žádné výhrady ke stavu bytu, předávací protokol připravil předem, včetně vyznačených zápisů o nevyklizení, neuklizení a nevymalování bytu, ale na dotaz vysvětlil svědkyni a žalobkyni a), že to nemá žádný význam, protože to v listině zůstalo z jiného případu. Předání bytu proběhlo v klidu, bez výtek, výhrad či sporů. 12. Stav bytu při předání dokládá i videozáznam z 30. 4. 2021 – byt je na něm zachycen jako uklizený a vyklizený, bez zjevných poškození. Námitky žalovaného proti tomuto důkazu se soudu jeví jako liché – není důvodu nepřipustit záznam jako důkaz, když se tím nikterak nezasahuje do práv účastníků ani jiných osob. Záznam neobsahuje záběry, jež by snad mohly být vnímány jako nepřiměřený zásah do soukromí. 13. Výpověď žalovaného k předání bytu, vzniku a výši škody se soudu jeví jako nedůvěryhodná, když je nesouvislá a plná logických rozporů. Proto z ní soud nemůže vycházet. Jiné důkazy k vzniku škody žalovaný neoznačil a ocitl se tak v důkazní nouzi. U otázky předání bytu pak soud vychází z ostatních provedených důkazů, když u nich nemá důvodu k takovým pochybnostem jako u výpovědi žalovaného. 14. Žalovaný předložil soudu fotografie cca 5 kusů oblečení, 4 párů bot a dvou pálek na stolní tenis a tvrdil, že tyto věci po sobě zanechali žalobci v bytě. Žalobci to popřeli, jiné důkazy k tomu předloženy nebyly a tvrzení žalovaného se tak nepotvrdilo. Soud má za to, že odstranění oněch věcí (s ohledem na jejich množství, charakter a stav) nemůže být objektivně spojeno s jakýmikoliv náklady. 15. Žalovaný předložil soudu vyúčtování záloh za vodu a topení za dobu od 1. 1. 2021 do 30. 4. 2021 jako doklad o tom, že žalobcům vznikl nedoplatek 3752 Kč. Žalobci namítli, že jde o vyúčtování provedené společenstvím vlastníků pro žalobce, nikoliv vyúčtování provedené žalovaným pro ně, a že žalovaný tak jako tak neprovedl zápočet svojí pohledávky vůči nim. Dále namítli nesprávnost onoho vyúčtování, když je v něm počítáno s výrazně nižšími zálohami (6164 Kč), než jaké platili (4x 3500 Kč měsíčně). Stejné námitky uplatnili i proti novému vyúčtování s datem 3. 10. 2022. Soud zjistil z oněch listin, že v obou vyúčtováních jsou uvedeny zálohy za zúčtovatelné služby v celkové výši 6164 Kč. Žalobci prokázali 4 příjmovými doklady, že zaplatili žalovanému mimo nájemného i zálohy 3500 Kč ve dnech 20. 12. 2020, 24. 1. 2021, 25. 2. 2021 a 25. 3. 2021. Proto je zjevné, že vyúčtování je zcela nesprávné a nelze je přijmout jako základ pro právní nárok. Proto se také soud již nezabývá další námitkou žalobců – že žalovaný jim nedoručil vyúčtování. 16. Žalovaní tvrdili, že žalobce vůči nim dosud neprovedl započtení svých pohledávek. Žalobce to potvrdil při jednání soudu. 17. Z dopisu datovaného 2. dubnem 2015 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovaného k vrácení kauce do konce června 2021 Lhůta je v listině z