10 C 153/2021-124 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce se svou žalobou podanou zdejšímu soudu dne 12.2.2021 domáhal toho, aby soud uložil svým rozhodnutím žalovanému povinnost zaplati žalobci částku ve výši 238 878,52 Kč s příslušenstvím, a to s úrokem z prodlení z uvedené částky od 6.12.2020 do zaplacení. 2. Svou žalobu žalobce odůvodnil tím, že dne 21.2.2020 uzavřel s žalovaným kupní smlouvu na pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu 1 600 000 Kč. Žalovaná částka představuje slevu z kupní ceny ve výši 227 576,52 Kč a náklady znaleckého posudku ve výši 11 302 Kč, a to z důvodu výskytu skrytých vad na nemovitosti, konkrétně 1) destrukce pozednic, 2) vady zhlaví stropních trámů a 3) škody způsobené požárem. Výše slevy z kupní ceny vychází ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 17.11.2020, když částka 227 576,52 Kč představuje náklady na odstranění uvedených skrytých vad. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil s tím, že vady vytknuté žalobcem jsou pouhým projevem běžného opotřebení, žalobce nebyl objektivně oprávněn předpokládat, že nemovitost bude mít stav nového domu, tedy že nebude trpět naprosto běžnými neduhy nemovitosti obdobného stáří a stavu, když dům je starý takřka 300 let a v mezičase prokazatelně vyhořel, a to v roce 1904 při velkém požáru v [obec] v [anonymizováno] ulici, kde vyhořelo 43 domů a této události je věnována i část expozice v muzeu města, přičemž dům nebyl v posledních 100 letech podstatněji rekonstruován. Dlouhodobě nerekonstruovaný stav domu je seznatelný z fotodokumentace půdních prostor, které byly suché a vyklizené, avšak bez provedení jakýchkoli zásahů. K výši požadované slevy z kupní ceny žalovaný namítá, že je třeba zohlednit skutečnost, že kupní cena byla stanovena pod obvyklou hodnotou věci bezvadné. Žalovaný tvrdí, že obvyklá cena předmětné nemovitosti byla v roce 2018 dle znaleckého posudku [číslo] [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve výši 2 900 000 Kč a obvyklá cena předmětné nemovitosti byla dne 12.8.2010 dle znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] ve výši 1 800 000 Kč. Nemovitost tak byla prodána pod obvyklou tržní cenou, přičemž žalobci byla dále před podpisem kupní smlouvy poskytnuta ještě z důvodu stáří a obecné vadnosti nemovitosti dodatečná sleva ve výši 190 000 Kč, když kupní cena byla z částky 1 790 000Kč snížena na částku 1 600 000 Kč. Žalovaný namítá, že jednání žalobce je v rozporu s dobrými mravy, když si pro zanedbaný stav domu vyžádal snížení kupní ceny a žalobou teď uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ze zcela shodného důvodu. Ke znaleckému posudku doloženému žalobcem žalovaný namítá, že znalec řeší otázky právní a nikoli znalecké a posuzuje stav nemovitosti ke dni 3.11.2020, tedy více než 10 měsíců po prodeji. Dále žalovaný namítá, že náklady znaleckého posudku nelze uznat jako nezbytné a účelné 4. Z provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav. 5. Z kupní smlouvy ze dne 19.2.2020 bylo zjištěno, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující uzavřeli kupní smlouvu na prodej nemovitosti pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], Katastrální pracoviště Teplice, za kupní cenu 1 600 000 Kč. Dle článku VI smlouvy kupující prohlašuje, že si nemovité věci prohlédl, je mu znám jejich stav, neboť se o něm přesvědčil na místě samém, a na prodávajícím si nevymínil žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. Smlouvu podepsaly obě smluvní strany. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že je žalobce vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce]. 7. Z odhadu ČSOB [číslo] ze dne 13.8.2010 bylo zjištěno, že odhad obvyklé stávající ceny nemovitosti, v ulici [ulice] v [obec] rodinný dům č.p [číslo] na pozemku parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] za účelem hypotečního úvěru ke dni 12.8.2010 činil 1 800 000 Kč. Zpracovatelem odhadu je uveden Ing. [jméno] [příjmení]. 8. Žalovaný dále soudu doložil jako důkaz fakturu [číslo] ze dne 13.3.2018 na částku 3 000 Kč se splatností dne 27.3.2018 za vyhotovení znaleckého posudku [číslo] o ceně rodinného domu [ulice a číslo], k.ú. [obec], dodavatelem je uveden Ing. [jméno] [příjmení]. 9. K tomu žalovaný tvrdil, že si od Ing. [obec] nechal celkem vyhotovit dva znalecké posudky, přičemž v roce 2010 ho nechala vyhotovit banka při převodu nemovitosti za účelem úvěru a dále v roce 2018 ho nechal vyhotovit žalovaný, aby měl představu o kupní ceně. Znalecký posudek z roku 2018 však žalovaný nemá k dispozici. Jako důkaz navrhl žalovaný dotaz na Krajský soud v Ústí nad Labem do znaleckého deníku znalce [příjmení]. 10. Dle sdělení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.4.2022 bylo zjištěno, že poslední zápis učiněný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém deníku se týkal znaleckého posudku [číslo] ze dne 8.3.2018, přičemž pokud byly znalcem zpracovány další znalecké posudky, tyto nebyly do znaleckého deníku zaznamenány. 11. Z rezervační smlouvy ze dne 11.11.2019 bylo zjištěno, že žalobce jako nabyvatel uzavřel rezervační smlouvu na předmětné nemovitosti: dům [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] parc. [číslo] [list vlastnictví], obec a k.ú. [obec], za kupní cenu 1 600 000 Kč, když zprostředkovatelem prodeje byla společnost [webová adresa]. Dále byla doložena inzerce prodeje za kupní cenu 1 600 000 Kč. 12. Z tržního ocenění nemovité věci [anonymizováno] ze dne 4.12.2019 byla zjištěná současná tržní hodnota nemovitosti rodinný dům v ulici [ulice] v [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] ve výši 1 760 000 Kč s tím, že budoucí tržní hodnota je zde uvedena ve výši 2 960 000 Kč a technický stav stavby je uveden jako:„ dobře udržovaná“, přičemž stáří nemovitosti bylo stanoveno v délce 119 let a další životnost nemovitosti v délce 61 let, celková opotřebovanost stavby 50%. Dále je ve zprávě uvedeno, že celkový stav domu je dobrý, v roce 2016 proběhla oprava fasády uliční strany domu, cca v roce 2007 byla modernizována koupelna kuchyně a vyměněna část oken. 13. Ze zprávy ze dne 15.10.2020 [právnická osoba] [anonymizováno] s.r.o. Ing. [jméno] [příjmení] autorizovaného inženýra pro statiku a dynamiku staveb soud zjistil, že na stavbě [ulice a číslo] v [obec] byl zjištěn havarijní stav krovu, přičemž jeho destrukce je zapříčiněna zatékáním pláštěm střechy (krytinou), konkrétně byla zjištěna totální destrukce pozednic, nalezeno ložisko dřevomorky, shnilá středová vaznice, zajištění středové vaznice nedostačující a neodborné, shnilé krokve, hambalky napadené hnilobou, shnilý nosný sloupek středové vaznice, propadlá střecha, shnilé první a poslední áčko krovu u štítových zdí. 14. Z faktury [číslo] 2020 [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že žalobci jako odběrateli vystavil fakturu na částku 11 302 Kč ze dne 18.11.2020 se splatností dne 1.12.2020 za místní šetření a zpracování znaleckého posudku [číslo] 2020. 15. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 17.11.2020 bylo zjištěno, že objednatelem posudku je žalobce, úkolem znalce v posudku je 1) zjistit vady na stavbě domu č.p [číslo] v [anonymizováno] ulici v [obec] ke dni 19.2.2020, 2) dále uvést, které vady nebylo možné zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby, 3) uvést, které vady brání bezpečnému užívání stavby k bydlení a 4) určit rozsah slevy z kupní ceny s ohledem na povahu a rozsah vad vzhledem ke snížení funkčních vlastností stavby a vzhledem k ceně nutných oprav stavby. Místní šetření proběhlo dle znaleckého posudku dne 3.11.2020 za účasti žalobce. Znalec dospěl k závěru, že se ke dni 19.2.2020 na stavbě nacházely následující vady: -) destrukce pozednic, přičemž tato vada nebyla možná dle závěru znalce zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby a jedná se o vadu, která brání bezpečnému užívání stavby k bydlení, tedy o statickou vadu. Znalec uvedl, že pozednice byla vložena do zazdívky a zajištěna táhly vůči podlahovým trámům, přizděna byla z vnější strany k podstřešní římse a z vnitřní strany obezdívkou z cihel. Po odbourání podezdívky bylo zjištěno poškození pozednic na obou podélných stranách objektu. Na pozednice v krajních místech u štítových zdí působila vlhkost a byla napadena dřevokaznou houbou - dřevomorkou. Znalec hodnotil zjištění jako vážnou vadu objektu s tím, že ponechání napadených konstrukcí může způsobit další rozšiřování vady a po úplném rozpadu dřevní hmoty (zde pozednice) způsobit narušení statiky konstrukce krovu. Znalec uvedl, že tato vada byla před příchodem znalce