11 C 120/2011-513 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce žalobou ze dne 14. 3. 2011 se původně ve znění opravného podání či upřesnění ze dne 24. 5. 2011 domáhal vůči žalované zaplacení částky 320 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně od 2. 10. 2010 do zaplacení s odůvodněním, že jako vlastník jednotky [číslo] v budově [adresa] na pozemku st. p. 333 v k. ú. [obec], obec Potůčky, okres [okres], tedy jako pronajímatel, uzavřel s žalovanou, jako nájemkyní, dne 22. 11. 2009 smlouvu o nájmu nebytových prostor pro poskytování masážních služeb, prodej zboží pro zdraví se sjednaným nájmem ve výši 40 000 Kč měsíčně se splatností vždy k 1. dni příslušného kalendářního měsíce, za kterých se nájemné mělo platit s tvrzením, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíce březen – říjen 2010 s tím, že pro neplacení sjednaného nájemného za období měsíců březen – červenec 2010 vypověděl žalované písemnou výpovědí ze dne 12. 7. 2010 nájemní smlouvu, přičemž k zániku nájemního poměru došlo uplynutím zákonné výpovědní lhůty ke dni 31. 10. 2010. Žalovaná dlužné nájemné vzniklé ke dni podání výpovědi z nájmu bytu neuhradila ani poté, kdy zároveň byla vyzvána k jeho zaplacení do 14 dnů od doručení výpovědi nájemní smlouvy. V průběhu odvolacího řízení vzal žalobce žalobu zpět do částky 60 000 Kč s příslušenstvím s tím, že ohledně této částky bylo odvolacím soudem odvolací řízení zastaveno, a to rozhodnutím ze dne 9. 4. 2019 č. j. 10 Co 47/2019 – 368, přičemž posléze upřesnil, že částka 40 000 Kč byla započtena žalobcem k úhradě dlužného nájemného za měsíc březen 2010 a částka 20 000 Kč za měsíc duben 2010. Po částečném zpětvzetí žaloby, tedy zůstává předmětem sporu částka 260 000 Kč s příslušenstvím, tj. se zákonným úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně od 2. 10. 2010 do zaplacení, představující dlužné nájemné za užívání nebytového prostoru za polovinu měsíce dubna 2010 ve výši 20 000 Kč a za období měsíců květen – říjen 2010 po částkách 40 000 Kč. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu, když ve svém vyjádření k žalobě a posléze v průběhu řízení uvedla, že nájemní smlouvu považuje za neplatnou s tvrzením, že ke dni účinnosti nájemní smlouvy jí nebyly přenechány nebytové prostory k účelu vymezené nájemní smlouvou, neboť nebytový prostor mohla užívat k dohodnutému účelu až ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí a to dne 14. 5. 2010, s tvrzením, že fakticky začala užívat nebytové prostory nikoliv od 1. 1. 2010, nýbrž až od 30. 3. 2010, neboť k předání předmětu nájmu nemohlo dojít ke dni sjednané účinnosti nájemní smlouvy, neboť nadále se v předmětném nebytovém prostoru, původně jako prodejna, zdržovaly osoby vietnamské národnosti, jako prodávající. Dále uvedla, že nebytové prostory k uvedenému sjednanému účelu užívala toliko v období od 15. 5. 2010 do 13. 7. 2010, když za předcházející období od 1. 1. do 30. 3. 2010 nebytové prostory nemohla vůbec užívat a za období od 31. 3. 2010 do 14. 5. 2010 nebytové prostory užívala v souvislosti se stavebními úpravami, provedené se souhlasem pronajímatele, aby nebytové prostory byly způsobilé ke sjednanému účelu užívání s tvrzením, učiněné v průběhu řízení, že za shora uvedené období, dle ústní dohody s pronajímatelem, neměla platit žádné nájemné do doby vydání kolaudačního souhlasu. Žalovaná má za to, že k zániku nájemního poměru došlo fakticky dohodou, neboť 13. 7. 2010 byly vráceny klíče jejím manželem pronajímateli, když tento byl jí zmocněn k jednání s pronajímatelem i v souvislosti s dojednáním obsahu nájemní smlouvy. V rámci procesní obrany vznesla námitku započtení částky do výše žalobcem uplatněné pohledávky včetně příslušenství, a to za zhodnocení předmětu nájmu tvrzenými stavebními úpravami, dle předložených daňových dokladů. 3. Ve věci byl dne 5. 9. 2019 č. j. 11 C 120/2011 – 400 vydán okresním soudem rozsudek, který žalované uložil, aby zaplatila žalobci 260 000 Kč s úrokem z prodlení 7,75 % ročně od 2. 8. 2010 do zaplacení a náhradu nákladů řízení ve znění doplňujícího rozsudku ze dne 13. 11. 2019 č. j. 11 C 120/2011 – 414 a opravným usnesením ze dne 26. 11. 2019 č. j. 11 C 120/2011 – 419, který byl na základě odvolání žalované usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. 6. 2020 č. j. 10 Co 60/2020 – 439 zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení s nutností poučení žalované o povinnosti navrhnout důkazy ohledně investic vedoucí ke zhodnocení věci, když důkazní břemeno je na žalované, aby prokázala zda došlo stavebními úpravami ke zhodnocení nemovitosti žalobce a že tyto investice v nemovitosti poté, co ji opustila, zůstaly. 4. Z provedených důkazů soud dospěl k níže uvedeným skutkovým zjištěním: 5. Informativním výpisem z katastru nemovitostí a nájemní smlouvou ze dne 22. 11. 2009 vyplývá, že žalobce je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] o výměře 87 m2, v budově [adresa], na pozemku st. p. 333 v k. ú. [obec], obec Potůčky, okres [okres]. Dne 22. 11. 2009, jako pronajímatel, uzavřel s žalovanou, jako nájemcem, nájemní smlouvu s nájemním poměrem na dobu neurčitou s účinností od 1. 1. 2010 a to k účelu poskytování masážních služeb a prodeje zboží pro zdraví za sjednané nájemné ve výši 40 000 Kč a s dohodou účastníků v tom, že za měsíc leden 2010 nebude sjednané nájemné hrazeno a za únor 2010 bude nájemné uhrazeno v poloviční výši, tedy ve výši 20 000 Kč se splatností vždy k 1. dni každého měsíce, za které je nájemkyně povinna nájemné platit. Pronajímatel se zavázal vždy vystavit nájemkyni příjmový doklad o zaplacení nájemného. Dle bodu 5.4 nájemní smlouvy (dále smlouvy) se nájemkyně zavázala ke dni podpisu smlouvy uhradit kauci ve výši 40 000 Kč, která mohla být pronajímatelem užita na úhradu její splatných závazků. Dle bodu 7.2 smlouvy smluvní strany vzaly na vědomí, že nájemkyně provede na své náklady upravení nebytových prostor, aby odpovídaly k účelu podnikání, přičemž pronajímatel seznámí s rozsahem stavebních úprav a ten je vzal na vědomí. Pronajímatel dle bodu 8.2 smlouvy se zavázal v přiměřené lhůtě na své náklady odstranit závady, které by bránily nájemci řádnému užívání prostor. Dle bodu [číslo] písm. a) smlouvy smluvní strany se dohodly, že smlouva zaniká i výpovědí pronajímatele pro neplacení nájemného ze strany nájemce, přičemž dle bodu [číslo] smlouvy jakékoliv změny či dodatky smlouvy pod sankcí neplatnosti bylo možné provést pouze písemnou formou s podpisy smluvních stran. Písemnou výpovědí smlouvy danou pronajímatelem nájemkyni ze dne 12. 7. 2010 a předloženou dodejkou ve fotokopii vyplývá, že pronajímatel nájemkyni dne 12. 7. 2010 písemně vypověděl nájemní smlouvu pro neplacení nájemného za měsíce březen – červenec 2010 s výpovědní lhůtou 3 měsíce s tím, že výpověď byla doručena žalované do vlastních rukou dne 15. 7. 2010. Zároveň byla žalovaná vyzvána k zaplacení dlužného nájemného za shora uvedené období do 14 dnů od doručení výpovědi a to pro částku 200 000 Kč. Výzvou ze dne 16. 11. 2010 byla žalovaná vyzvána, s ohledem na ukončení nájemního poměru ke dni 31. 10. 2010, k předání nebytového prostoru ve stavu v jakém jej žalovaná na počátku nájemního vztahu převzala ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy, která dle dodejky, ve fotokopii předložené, byla doručena žalované dne 19. 11. 2010. 6. Z vyjádření žalobce ze dne 26. 4. 2012 vyplývá, že tento považuje nájemní smlouvu za platně uzavřenou, vyslovil nesouhlas s tvrzením žalované, že nemohla pronajaté prostory užívat po celou dobu trvání nájemního vztahu, jakož i s výší investic žalované do úprav předmětu nájmu, když částku kolem 600 000 Kč považuje za neúměrnou provedeným úpravám a rovněž vyslovil nesouhlas s tvrzenou ústní dohodou o neúčtování nájemného za období 1,5 měsíce v roce 2010. Žalobce má za to, že veškeré náklady spojené s úpravou prostor k vymezenému účelu užívání se zavázala uhradit ze svého žalovaná. Tato po ukončení nájemního poměru, uplynutím výpovědní lhůty, pronajímateli nebytové prostory nepředala ve stavu, v jakém je převzala, neboť mezi smluvními stranami nebylo dohodnuto jinak, přičemž tvrdil, že žalovaná zůstala nečinná, a proto z důvodu dalšího pronajímání nebytového prostorou jiným nájemcům uvedl předmět nájmu do původního stavu na své náklady, přičemž investice činila asi 200 000 Kč. Dále popírá zhodnocení nebytového prostoru provedenými investicemi žalovanou. 7. Dopisem ze dne 3. 2. 2010 (č. l. 109 spisu) vyplývá, že žalobce, jako vlastník uvedené jednotky, souhlasil se změnou účelu užívání prostor v uvedené budově na masážní a regenerační studio a výslovně souhlasil s přestavbou prostor a s projektovou dokumentací, pro potřebu žalované v souvislosti se schválením stavebního povolení. 8. Projektovou dokumentací pro stavební řízení vypracované projektantem Ing. [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že předmětem vypracování projektové dokumentace, dle žádosti stavebníka – žalované, jsou stavební úpravy objektu polyfunkčního a to její části, jednotky [číslo] v objektu na parc. [číslo] [obec], okres [okres], a to 6 místností, které byly využívány jako prodejny v 1. nadzemním podlaží, přičemž nově budou provozovány 2 masérny