76 C 220/2021-42 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou podanou k Okresnímu soudu v Ústí nad Labem dne 17. 9. 2021 se žalobkyně domáhala proti žalovanému zaplacení částky ve výši 24 536 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla dne 25. 4. 2017 uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému k užívání byt č. 12 nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa] v [obec] (dále též jen„ byt“). Nájemní smlouva byla následně měněna dodatky č. 1 až 6, kterými bylo prodlouženo trvání nájemního vztahu, nájemní vztah skončil ke dni 31. 9. 2018. Dle smlouvy byl žalovaný povinen hradit měsíčně nájemné ve výši 4 417 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, popř. nedoplatek na vyúčtovaných službách. Dluh na nájemném za měsíc září 2017 činí 4 417 Kč. Jelikož nájemní smlouva byla ukončena ke dni 31. 9. 2018, ale žalovaný předal byt žalobkyni až dne 31. 10. 2018, užíval žalovaný byt v období od 1. 10. 2018 do 31. 10. 2018 bez právního důvodu a je tak povinen žalobkyni uhradit bezdůvodné obohacení ve výši sjednaného nájemného ve výši 4 417 Kč se splatností dne 31. 10. 2021. Žalobkyně vyúčtovala žalovanému služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2018 do 31. 10. 2018, když žalovanému dle vyúčtování vznikl nedoplatek na vyúčtovaných službách ve výši 15 588 Kč, který byl splatný do 31. 7. 2019. Žalobkyně dále požaduje zaplacení částky 114 Kč odpovídající neuhrazené služby, které nejsou předmětem vyúčtování, za období srpen 2018 až září 2018. K úhradě shora uvedených pohledávek byl žalovaný žalobkyní vyzván předžalobní výzvou. Žalovaný však ničeho neuhradil. 2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil a po celou dobu řízení zůstala pasivní. 3. Soud věc projednal na jednání konaném dne 12. 11. 2021 podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád /dále jen „o.s.ř.“ /) v nepřítomnosti účastníků, když se žalobkyně z jednání omluvila a žalovaný, leč řádně předvolán, se bez omluvy k nařízenému jednání nedostavil. 4. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že předmětem podnikání žalobkyně je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 5. Z informace o pozemku ze dne 16. 9. 2021 soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. 525/59, jehož součástí je stavba - budova [adresa], [obec] – [část obce], ulice [ulice]. 6. Z nájemní smlouvy ze dne 25. 4. 2017 (dále jen„ nájemní smlouva“) soud zjistil, že listina byla podepsána žalovaným jako nájemcem a žalobkyní jako pronajímatelem, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt č. 12 nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 417 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši stanoveném v evidenčním listu nájemce. Smlouva byla uzavřena na 3 měsíce ode dne 1. 5. 2017 Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději k poslednímu dni daného kalendářního měsíce. Smluvní strany si v čl. VI. odst. 4 smlouvy ujednaly, že vyúčtování měsíčních záloh na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu bude provedeno žalobkyní v závislosti na vyúčtování jednotlivých energií ze strany jejich poskytovatelů pro každý příslušný kalendářní rok, nejpozději však do 30. června následujícího kalendářního roku prostřednictvím písemného podání stanovujícího výši nedoplatku či přeplatku na přijatých zálohových platbách, jejich splatnost a způsob zaplacení, respektive vrácení. Dodatky k nájemní smlouvě č. 1 až č. 6 byl nájem bytu prodloužen až do 30. 9. 2018. 7. Z evidenčního listu nájemníka ze dne 25. 4. 2017 vyplývá, že majitelem domu je žalobkyně a nájemníkem je žalovaný. Dále z něj plyne, že celková předepsaná částka činí 6 709 Kč, z toho nájemné činí 4 417 Kč, osvětlení činí 20 Kč, studená voda činí 380 Kč, teplá voda činí 400 Kč, teplo činí 1 200 Kč, Z SV do TUV činí 180 Kč, správa vodoměru SV činí 19 Kč, správa vodoměru TUV činí 19 Kč, úklid činí 32 Kč, výtah činí 42 Kč. Oba účastníci stvrdili listinu svými vlastnoručními podpisy. 8. Z přehledu poplatků za přidělení bytu, přehledu nájemného a záloh vyplývá, že nájemníkem je žalovaný. Dále z něj plyne, že celková předepsaná částka činí 6 709 Kč, z tohoto nájemné činí 4 417 Kč a výše záloh činí 2 292 Kč. Listina není nájemníkem podepsána. 9. Z protokolu o předání a převzetí bytu vyplývá, že ke dni 31. 10. 2018 žalovaný předal byt č. 12 nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] žalobkyni. 10. Z vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2018 do 31. 10. 2018 ze dne 15. 4. 2019 soud zjistil, že zálohy činily celkem 39 085 Kč a náklad (osvětlení, studenou vodu, teplou vodu, …) činil celkem 43 773 Kč, tedy vznikl nedoplatek ve výši 4 688 Kč. Dále z něj plyne, že dluh z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 činí 20 114 Kč, dluh na penále činí celkem 1 464 Kč, tedy nedoplatek po započtení celkem činí 26 266 Kč. Nedoplatek byl splatný do 31. 7. 2018. Vyúčtování bylo žalovanému odesláno (kopie obálky). 11. Z výzvy ze dne 16. 8. 2021 a z kopie dodejky vyplývá, že žalovaný byla zástupcem žalobkyně vyzván k úhradě částky 24 802 Kč představující dluh na nájemném a na službách spojených s užíváním bytu. Upomínka byla žalovanému odeslána dne 27. 10. 2020 (kopie obálky). 12. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovaným jakožto nájemcem byla dne 25. 4. 2017 podepsána listina označená jako nájemní smlouva, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt č. 12 nacházející se v 6. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], jenž je ve vlastnictví žalobkyně, a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 417 Kč a služby spojené s užíváním bytu ve výši stanoveném v evidenčním listě, tedy ve výši 2 292 Kč. Nájem bytu byl žalovanému dodatky č. 1 až č. 6 k nájemní smlouvě prodloužen až do 30. 9. 2018 Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději k poslednímu dni daného kalendářního měsíce. Ke dni 31. 10. 2018 žalovaný předal byt žalobkyni zpět, tedy žalovaný užíval byt i v období od 31. 10. 2018. Dne 15. 4. 2019 žalobkyně žalovanému vyúčtovala služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2018 do 30. 10. 2018, když náklady (osvětlení, studenou vodu, teplou vodu, …) celkem činily částku 43 773 Kč a zálohy činily částku ve výši 39 085 Kč, zda se jedná o zálohy předepsané či skutečné uhrazené ve vyúčtování není uvedeno. Týmž vyúčtováním byl žalovaný vyzván k úhradě celkového nedoplatku ve výši 26 266 Kč, když je v něm uvedeno, že nedoplatek z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 činí 20 114 Kč a penále činí 1 464 Kč. Nedoplatek byl splatný do 31. 7. 2019. Z čeho se skládá nedoplatek z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 ve výši 20 114 Kč (zda se jedná o neuhrazené zálohy na služby či nájem) nelze z vyúčtování zjistit. Žalovaný neuhradil na shora uvedené pohledávky ničeho, přestože byl žalobkyní před podáním žaloby upomenuta výzvou ze dne 16. 8. 2021. 13. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 14. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 16. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. 17. Dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. 18. V usnesení sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne 23. 3. 2016 Nejvyšší soud ČR vyslovil závěr, že dluží-li nájemce bytu pronajímateli splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu, vzniká mu nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl žalobce provést jejich vyúčtování. Zaplacení samotných záloh se pronajímatel po