46 C 402/2021-28 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobce se žalobou podanou dne 24. 11. 2021 domáhal po žalované zaplacení částky 20 073 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel s žalovanou dne 2. 12. 2004 nájemní smlouvu (dále jen„ Smlouva“), na jejímž základě přenechal žalované do užívání družstevní byt [číslo] o velikosti 3+1 v I. podlaží bytového domu [obec], [ulice a číslo] (dále též„ předmětný byt“). Na základě zákona čl. 14 Stanov družstva byla žalovaná povinna řádně a včas platit nájemné ve výši 4 973 Kč, splatné do konce běžného měsíce. Žalovaná nicméně své povinnosti nedostála, když za měsíce 3, 4, 7, 8/2021 dluží vždy částku 4 937 Kč, za měsíce 5, 6/2021 dluží vždy 144 Kč a za měsíce 9/2021 dluží částku 37 Kč Vedle toho žalobce požaduje úrok z prodlení ve výši 2,5 promile z dlužných částek za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, a to vždy od 1. dne měsíce následujícího po splatnosti. Žalovaná dlužnou částku neuhradila i přes zaslanou předžalobní upomínku ze dne 2. 11. 2021. 2. Žalovaná se ve věci nevyjádřila, za splnění podmínek uvedených v § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), za použití § 101 odst. 4 o. s. ř. soud věc projednal a rozhodl bez nařízení jednání ve věci samé. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. Žalobce, který je vlastník jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů [číslo] v obci a k. ú. [obec] (viz informace o jednotce), uzavřel jako pronajímatel s žalovanou coby nájemkyní dne 2. 12. 2004 Smlouvu, na jejímž základě přenechal žalované, která je členkou žalobce, do užívání předmětný byt k dočasnému užívání na dobu neurčitou a žalovaná se zavázala mj. platit žalobci měsíční úhradu za užívání bytu (nájemné), která je stanovena tak, aby kryla a) příslušnou část roční splátky investičního úvěru, b) náklady na tvorbu fondu bytového hospodářství domu, c) náklady na pojištění domu a jeho správu, d) ostatní provozní a správní výdaje (osvětlení spol. prostor, čištění komínů, úklid spol. prostor atd.), a úhradu za plnění (služby) s tím spojené zálohově ve výši a způsobem stanoveným družstvem, která je stanovena tak, aby kryla a) náklady za dodávku tepla a teplé vody, b) náklady za dodávku vody a odvod odpadních vod, c) náklady na provoz výtahu, d) ostatní náklady za služby. Měsíční úhrada za služby je zálohovou platbou, která s výjimkou nákladů na provoz výtahu podléhá každoročnímu vyúčtování s nájemcem. Úhrada za užívání bytu (nájemné) a za plnění (služby) spojené s užíváním bytu se platí měsíčně, nejpozději do 15. dne příslušného běžného měsíce. Nezaplatí-li nájemce úhradu do 5 dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení stanovený obecně závazným právním předpisem. Měsíční výši úhrady za užívání bytu a plnění (služby) s tím spojené stanoví pronajímatel ve formě samostatného písemného předpisu vydaného představenstvem žalobce podle příslušných ustanovení stanov žalobce, které žalovaná obdrží v souvislosti s uzavřením této smlouvy a jehož převzetí stvrzuje podpisem smlouvy. Podmínky pro změny předpisu jsou upraveny ve stanovách družstva (viz Smlouva). 4. Dle čl. 41 Stanov žalobce člen – nájemce družstevního bytu je povinen platit měsíčně nájemné za užívání družstevního bytu v poměrné výši nákladů a výdajů na správu a provoz domu za stanovené období, včetně tvorby dlouhodobé zálohy podle odst. 3 a úhradu za plnění spojená s užíváním družstevního bytu (odst. 1). Celkovou výši nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu stanoví představenstvo družstva podle příslušné směrnice družstva pro stanovení nájemného s přihlédnutím k předpokládaným nákladům tak, aby byly kryty skutečné provozní náklady na provoz a správu bytového domu v příslušném kalendářním roce (odst. 2). Součástí nájemného je také pravidelný nebo jednorázový příspěvek na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice. Jeho výši stanoví představenstvo v souladu s předpokládanými náklady na opravy nebo výdaji na dodatečné investice v domě. Zůstatek dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice se převádí do příštího roku a nevypořádává se se členem – nájemcem družstevního bytu ani při ukončení nájmu (odst. 3). Nájemné spolu s úhradou za plnění spojená s užíváním družstevního bytu se platí zálohově, vyjma poplatku na správu družstva určeného na financování nákladů středisek ostatního hospodaření, který je stanoven pevnou částkou, a to měsíčně nejpozději do 25. dne příslušného měsíce (odst. 4). Vyúčtování zálohy na nájemné za kalendářní rok provede družstvo se členem – nájemcem družstevního bytu nejpozději do 30. dubna následujícího roku. O způsobu vypořádání rozdílů z vyúčtování rozhodne členská schůze samosprávy v příslušném středisku bytového hospodářství. Dlouhodobá záloha na opravy a investice se do vyúčtování nezahrnuje (odst. 6). Nezaplatí-li člen – nájemce družstevního bytu nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním družstevního bytu do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit družstvu úrok z prodlení ve výši 2,5 promile dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení (odst. 9) – (viz stanovy žalobce). 5. Nájemné činilo celkově 4 937 Kč, z toho tvorba DZ na opravy, prevenci a invest. 358,15 Kč, náklad na pojištění 18,79 Kč, poplatek na správu 162 Kč, daň z nemovitých věcí 62,06 Kč, mzdy – DoPČ a DoPP vč. zák. pojištění 25 Kč, ostatní náklady – správa a GDPR 7 Kč, odměna statut. orgánu domu vč. zák. poj. 100 Kč, tvorby zálohy na splátku úvěru 1 592 Kč, tvorba dlouh. zál. – měření energií 20 Kč, energie společných prostor 38 Kč, dodávka studené vody (SV) 159 Kč, dodávka teplé vody (TUV) ohřev 548 Kč, dodávka tepla 1 767 Kč, úklid domu 80 Kč. Přepis plateb je splatný nejpozději do 25. dne běžného měsíce, kdy při nedodržení splatnosti a výše platby je nájemce povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši 2,5 promile za každý den prodlení (viz předpis nájemného). Žalovaná neuhradila nájemné a zálohy na plnění a služby spojené s užíváním předmětného bytu za měsíce 3, 4, 7, 8/2021 vždy ve výši 4 937 Kč, za měsíce 5, 6/2021 vždy ve výši 144 Kč, a za měsíc 9/2021 ve výši 37 Kč (viz závazky a pohledávky). Dopisem ze dne 2. 11. 2021, zaslaným téhož dne, vyzval zástupce žalobce žalovanou k úhradě dlužné částky 24 973 Kč a příslušenství, jehož výše činí ke dni 30. 9. 2021 částku 5 443 Kč, dále nákladů za upomínání za 3 upomínky á 80 Kč (240 Kč v součtu), tedy o zaplacení celkové částky 30 656 Kč ve lhůtě do 10 dnů ode dne odeslání dopisu, kdy se jedná o dluh za neuhrazené zálohy na plnění a služby spojené s užíváním předmětného bytu (např. dodávka vody, dodávka tepla, el. energie spol. prostor atp.) za částečně neuhrazené období 4, 5/2021 a za zcela neuhrazená období 3, 4, 7, 8 a 9/ 2021 s příslušenstvím ve formě poplatku z prodlení dle čl. 4 odst. 9 stanov družstva (viz dopis ze dne 2. 11. 2021 vč. podací stvrzenky); žalovaná ničeho neuhradila (viz nezpochybněné tvrzení žalobce, kdy splnění dluhu prokazuje dlužník). <b>Právní posouzení věci</b> <i>6. Podle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“), nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.</i> <i>7. Podle § 685 obč. zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce (odst. 1). U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (odst. 2).</i> <i>8. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.</i> <i>9. Podle § 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů, není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího podnikání, a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona.</i> <i>10. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>11. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohot