35 C 92/2023-47 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u podepsaného soudu dne [datum] domáhala určení, že je vlastnicí pozemku p. [číslo] orná půda, v obci a k. ú. [obec], zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín, původně na listu vlastnictví [číslo] nyní zapsaného na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ předmětný pozemek“). Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že žalobkyně nabyla předmětný Pozemek na základě výroku I. usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 22. 12. 2006, č. j. 27 D 273/2006-24, Nd 121/2006, které v citovaném výroku nabylo právní moci dne [datum]. Na základě citovaného usnesení byl žalobkyni, coby osobě, která se postarala o pohřeb, vydán nepatrný majetek zanechaný zůstavitelkou, její babičkou [jméno] [příjmení], zemřelou dne [datum]. Tímto majetkem byl, mimo jiné, též předmětný pozemek. Žalobkyně byla jako jeho vlastník zapsána v katastru nemovitostí na [list vlastnictví]. Na základě kupní smlouvy č. 3SPOL086 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], bylo vlastnické právo žalobkyně k předmětnému pozemku převedeno na žalovanou za kupní cenu ve výši 6 395 Kč (dále jen„ kupní smlouva“). Žalobkyně popsala průběh kontraktačního procesu a namítla, že kupní smlouva je neplatná: -) pro hrubý nepoměr plnění, když kupní cena předmětného pozemku o výměře 343 m2 byla sjednána ve výši 6 395 Kč, tzn. 18,64 Kč za m2, přitom dle současné nabídky inzertních webů se cena pozemků v obci [obec] pohybuje v rozmezí 189 – 828 Kč za m2, což při zohlednění i nejnižší hranice znamená cenu předmětného pozemku cca ve výši 64 827 Kč, tedy cena sjednaná nedosahuje ani její desetinu. Sjednaná kupní cena tak představuje hrubý nepoměr plnění oproti plnění, kterého se dle kupní smlouvy dostalo žalované; -) pro lichvu, když žalovaná zneužila nezkušenosti žalobkyně, která nevlastní žádné nemovité věci (kromě předmětného pozemku), není zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani emailovou schránkou a žalovaná, jejímž předmětem podnikání je mj. nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, musela znát skutečnou cenu předmětného pozemku, přesto nabídla žalobkyni enormně nízkou kupní cenu, absolutně neodpovídající skutečné situaci na trhu a pokud žalobkyně takto nabídnutou kupní cenu nerozporovala, musela žalovaná poznat, že žalobkyně nemá s cenami nemovitostí žádné zkušenosti; -) pro rozpor s dobrými mravy, který spočívá v tom, že žalovaná při uzavření kupní smlouvy evidentně zneužila nezkušenosti žalobkyně a nechala si poskytnout plnění v bezprecedentním a hrubém nepoměru; -) pro omyl o rozhodující okolnosti spočívající v omylu o výši kupní ceny předmětného pozemku, když žalovaná vystupující jako obchodník jednající s prodávajícím maximálně férově ujistila žalobkyně, že cena za předmětný pozemek je cenou férovou, přitom ale již v době uzavření kupní smlouvy musela žalovaná vědět, že předmětný pozemek bude nabízet za cenu výrazně vyšší. Na požadovaném určení má žalobkyně naléhavý právní zájem, neboť s ohledem na princip materiální publicity katastru nemovitostí reálně hrozí, že žalovaná bude s pozemkem aktivně disponovat. Žalobkyně proto dne [datum] podala k příslušnému katastrálnímu úřadu žádost o zápis poznámky spornosti. Kromě toho žaloba o určení vlastnického práva je jedinou možností, jak se žalobkyně může domoci svého práva, když žalobkyně, která o sobě tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí jako její vlastník zapsána není. 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Bránila se v podstatných skutečnostech tím, že jí byla žalobkyní prodána parcela, která nemá přirozený přístup, což dle znalce v oblasti nemovitostí snižuje hodnotu pozemku. Také existuje varianta, že žalovaná po koupi pozemku o jeho vlastnictví přijde, když svoje právo uplatní na základě institutu vydržení manželé [příjmení], kteří se měli jako oprávnění držitelé předmětného pozemku stát jeho vlastníky ke dni [datum]. Žalovaná dostála svým povinnostem ve smluvním vztahu, vyplatila přiměřenou kupní cenu dle domluvy vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o pozemek bez přístupové cesty a zařídila požadovaný převod práva, aby se vzápětí dozvěděla, že k pozemku nabyl vlastnické právo vydržením někdo jiný. Výše ceny pozemku 790 000 Kč byla uveřejněna chybou bývalého pracovníka žalované a pozemek za tuto cenu není inzerován, kromě toho to neznamená, že pozemek takovou cenu má. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 3. Soud vyšel z dokazování provedeného listinami, přičemž v závorce kurzívou je uvedeno i to, na základě jakého konkrétního důkazu soud činí ten který skutkový závěr. 4. Žalobkyně byla dle stavu zápisu v katastru nemovitostí výlučnou vlastnicí předmětného pozemku, její vlastnictví bylo zapsáno na listu vlastnictví [číslo] (nezpochybněné tvrzení žalobkyně). 5. Žalobkyně nabyla předmětný pozemek na základě výroku I. usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 22. 12. 2006, č. j. 27 D 273/2006-24, Nd 121/2006, které v citovaném výroku nabylo právní moci dne [datum]. Na základě citovaného usnesení byl žalobkyni, coby osobě, která se postarala o pohřeb, vydán nepatrný majetek zanechaný zůstavitelkou, její babičkou [jméno] [příjmení], zemřelou dne [datum]. Tímto majetkem byl, mimo jiné, též předmětný pozemek, jehož cena byla stanovena na částku 2 130 Kč (citované usnesení). 6. Žalobkyně kromě předmětného pozemku nevlastní žádné nemovité věci – pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s [adresa], rodinný dům, v němž žalobkyně bydlí, vlastní výlučně její manžel. Žalobkyně není příliš zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani e-mailovou schránkou. Žalobkyně neměla ani okrajovou představu o obvyklé ceně předmětného pozemku, respektive nemovitostí obecně, nikdy žádnou nemovitost neprodávala, jediná nemovitá věc, kterou žalobkyně kdy vlastnila, byl právě předmětný pozemek. Žalobkyně je naprosto neorientovaná v současném realitním trhu a cenách obdobných pozemků (nezpochybněné tvrzení žalobkyně). 7. Žalobkyni byl v červnu 2022 doručen nedatovaný dopis od žalované, obsahující přípis s instrukcemi k podpisu kupní smlouvy a kupní smlouva, která již byla v jednom vyhotovení podepsána žalovanou (instrukce k podpisu smluv a nezpochybněné tvrzení žalobkyně). 8. Žalobkyně zavolala na telefonní číslo uvedené v dopise s tím, že s uzavřením kupní smlouvy souhlasí. [příjmení], se kterým žalobkyně hovořila, žalobkyni představil [právnická osoba] a.s. a ujistil ji, že se všemi klienty jednají maximálně vstřícně a férově. I na základě tohoto ujištění si žalobkyně domluvila se zástupcem žalované schůzku na [datum] na poště v [obec]. Samotné podpisy kupní smlouvy proběhly velice rychle, žalobkyni byla v hotovosti předána kupní cena, jejíž převzetí rovněž potvrdila svým podpisem (nezpochybněné tvrzení žalobkyně). 9. Na základě kupní smlouvy č. 3SPOL086 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], jak je toto datum uvedeno u podpisu žalované na této kupní smlouvě, bylo vlastnické právo žalobkyně k předmětnému pozemku převedeno na žalovanou za kupní cenu ve výši 6 395 Kč (kupní smlouva). 10. V čl. IV. odstavec první věta druhá kupní smlouvy je obsaženo prohlášení prodávajícího, že se vůči kupujícímu vzdává jakéhokoliv nároku v souvislosti s § 1973 občanského zákoníku (kupní smlouva). 11. O předmětném pozemku žalovaná dne [datum] zájemci o koupi, kterým měl být vlastník stavby v těsné blízkosti, sdělila, že ho má v nabídce za 790 000 Kč (nabídka prodeje pozemku a emailová korespondence). 12. Na internetu jsou uveřejněny inzeráty na prodej pozemků v lokalitě: [obec], kdy jde o stavební pozemek o výměře 1 813 m2 za cenu 900 000 Kč, [obec], kdy jde o stavební pozemek o výměře 1 751 m2 za cenu 1 450 000 Kč, [obec], kdy jde o zahradu o výměře 3 486 m2 za cenu 662 000 Kč. 13. Žalovaná podniká od [datum] mj. v oboru nákup, prodej, správa a údržba nemovitosti, prezentuje se jako erudovaný subjekt na trhu s nemovitostmi, jejich oddlužením, výkupem zemědělské půdy, výkupem lesů, investicemi do půdy a nemovitostí s mnoha uskutečněnými výkupy a pozitivními referencemi zákazníků (výpis z živnostenského rejstříku v části týkající se žalované, webová prezentace žalované, nezpochybněné tvrzení žalované). 14. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k řešení situace ve vztahu k předmětnému pozemku s argumentací neplatnosti kupní smlouvy a jejích důvodů, žalovaná s namítanými důvody neplatnosti nesouhlasí (korespondence vedená mezi účastníky dopisem ze dne [datum] a reakce žalované ze dne [datum]). 15. V katastru nemovitostí je jako aktuální vlastník předmětného pozemku evidována žalovaná (informace o pozemku). Žalobkyně podala příslušnému katastrálnímu pracovišti žádost o zapsání poznámky spornosti k předmětnému pozemku (žádost a detail odeslané zprávy). <b>Právní posouzení věci</b> <i>16. Podle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nab