22 Cdo 817/2024 — Nejvyšší soud

22 Cdo 817/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:31. 3. 2025 Spisová značka:22 Cdo 817/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.817.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nabytí vlastnického práva od neoprávněného Dotčené předpisy:§ 984 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:25. 4. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 22 Cdo 817/2024-232 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobce S. M., zastoupeného Mgr. Janem Konečným, advokátem se sídlem v Brně, Žampachova 1729/12, proti žalovanému R. B., zastoupenému Mgr. Ivem Večeřou, advokátem se sídlem v Ostravě, Tyršova 1438/38, o určení vlastnictví, vedené u Okresního soudu v Břeclavi pod sp. zn. 11 C 56/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 14. 9. 2023, č. j. 14 Co 279/2022-190, takto: Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 14. 9. 2023, č. j. 14 Co 279/2022-190, a rozsudek Okresního soudu v Břeclavi ze dne 21. 9. 2022, č. j. 11 C 56/2020-157, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Břeclavi k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Okresní soud v Břeclavi (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 21. 9. 2022, č. j. 11 C 56/2020-157, určil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. XY a parc. č. XY, oba v k. ú. XY (dále též jen „předmětné nemovitosti“) – (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). 2. V řízení o určení vlastnického práva vyšel ze zjištění, že dne 10. 9. 2012 uzavřel žalobce se společností ČESKÁ ÚVĚROVÁ POKLADNA a. s., se sídlem Tyršova 1438/8, Ostrava, IČO: 27826597, (dále jen „společnost“) smlouvu o úvěru č. 20120040 (dále jen „smlouva o úvěru“), ve které si smluvní strany ujednaly úvěr ve výši 250 000 Kč, trvání úvěru na 15 let a úrokovou sazbu 15,2 %; výsledná částka, kterou měl žalobce celkem uhradit, činila 635 989 Kč. Před uzavřením smlouvy o úvěru byl žalobce zadlužený. Za účelem zajištění pohledávky včetně příslušenství ze smlouvy o úvěru uzavřel týž měsíc žalobce se společností zástavní smlouvu k předmětným nemovitostem. Předmětné nemovitosti byly v té době ohodnoceny na 1 650 000 Kč. Žalobce zaplatil pouze jednu splátku, poté byl úvěr zesplatněn a od 26. 12. 2012 byl v prodlení s plněním dluhu v celkové výši 707 456 Kč. Dne 30. 1. 2013 uzavřel žalobce se společností kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu 710 000 Kč a téhož dne uzavřeli dohodu o započtení pohledávky na zaplacení kupní ceny vůči pohledávce ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ve výši 707 456 Kč. Žalobce skončil v úpadku, v rámci insolvenčního řízení společnost přihlásila pohledávku ve výši 703 923 Kč z titulu smlouvy o spotřebitelském úvěru; přihláška insolvenčnímu soudu došla 22. 1. 2015. Po téměř sedmi letech od nabytí vlastnického práva k nemovitostem – konkrétně 18. 12. 2019 – převedla společnost vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného kupní smlouvou za cenu 750 000 Kč. Soud prvního stupně shledal smlouvu o úvěru neplatnou, neboť společnost před jejím uzavřením v rozporu s § 9 odst. 1 zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění do 24. 2. 2013, (dále jen „zákon o spotřebitelském úvěru“) neověřila úvěruschopnost žalobce. Navíc byla pro žalobce zjevně nevýhodná s ohledem na výši sjednaného úroku a s přihlédnutím ke vzniku dluhu ve výši 703 923 Kč za pouhé necelé čtyři měsíce od uzavření smlouvy o úvěru. Společnost tak nemohla platně započíst pohledávku ze smlouvy o úvěru vůči pohledávce žalobce na zaplacení kupní ceny a samotná kupní smlouva ze dne 30. 1. 2013 byla neplatná vzhledem k rozdílu mezi sjednanou kupní cenou a skutečnou hodnotou nemovitostí. Společnost se tak nestala vlastníkem nemovitostí a musela si toho být sama vědoma, když pohledávku ze smlouvy o úvěru v roce 2015 přihlásila do insolvenčního řízení. Žalovaný nenabyl vlastnické právo od nevlastníka, neboť nemohl být o vlastnickém právu společnosti k nemovitostem v dobré víře. Žalovaný kupoval nemovitosti za podezřele nízkou cenu a bylo po něm jako po podnikateli v oblasti realit možné požadovat vyšší míru obezřetnosti. Pokud by si vyžádal nabývací titul a odhad ceny nemovitostí, a při vědomí toho, co je předmětem činnosti společnosti, nemohl by nabýt oprávněnou důvěru v její vlastnictví předmětných nemovitostí. Obranu žalovaného, že cena nemovitostí byla nižší pro její zatížení nájemním právem žalobce, nepovažoval soud prvního stupně za relevantní. 3. Krajský soud v Brně (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 14. 9. 2023, č. j. 14 Co 279/2022-190, potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, změnil je ve výroku o náhradě nákladů řízení (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II). Vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se s jeho právním posouzením, že smlouva o úvěru byla podle § 9 odst. 1 zákona o spotřebitelském úvěru ve spojení s § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) neplatná. Žalobce byl v době uzavření smlouvy o úvěru značně zadlužen a společnost si jeho úvěruschopnost žádným způsobem nezjišťovala. Ve shodě se soudem prvního stupně posoudil podle § 39 obč. zák. jako neplatnou i kupní smlouvu ze dne 30. 1. 2013, která vykazovala znaky lichevní smlouvy. Smluvní strany si sjednaly kupní cenu nepřiměřeně nízkou oproti odhadní ceně a společnost zjevně zneužila tísně žalobce. Navíc svou pohledávku ze smlouvy o úvěru navzdory započtení nadále vymáhala a žalobce ji splácel i v insolvenčním řízení. Rovněž odvolací soud dospěl k závěru, že žalovaný nebyl ve smyslu § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen („o. z.“) v dobré víře a nemohl tak nabýt vlastnické právo od nevlastníka. Podle odvolacího soudu existovaly objektivní okolnosti, které vzbuzovaly pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, pro které měl být žalovaný aktivní a zjistit si další bližší informace. Pochybnosti u žalovaného mělo vzbudit zjištění, že prodávající poskytuje nebankovní úvěry, a dále i mimořádně nízká kupní cena nemovitostí, která se téměř rovnala ceně sjednané v kupní smlouvě z 30. 1. 2013, jež byla již tehdy nižší o více než 100 % oproti tržní ceně. Toho si musel být žalovaný vědom, i pokud by byl v realitách laik, jak o sobě tvrdil. Do uzavření kupní smlouvy v roce 2019 cena nemovitostí ještě nepochybně vzrostla. Takto výrazně nemohla tržní cenu snížit ani skutečnost, že nemovitosti obýval žalobce. Za takové situace měl žalovaný provést prohlídku nemovitostí, při které by měl možnost od žalobce získat doplňující informace ohledně nabývacího titulu společnosti a o tom, proč v nemovitostech bydlí. Žalovaný se však spokojil pouze s fotodokumentací nemovitostí. 4. Žalovaný napadl rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu dovoláním. Přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.“) odůvodnil tím, že napadené rozhodnutí závisí na posouzení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Odvolací soud nerespektoval princip materiální publicity katastru nemovitostí ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., neboť běžná opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje povinnost činit aktivní kroky (šetření) ke zjištění, zda stav zápisu ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu (v této souvislosti odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018). Dovolatel nepodniká v oblasti realit, nebyla mu známa činnost společnosti a nemovitosti kupoval s dlouhodobým investičním záměrem pod cenou, neboť byly obývány nájemcem se zhoršenou platební morálkou. Do provedení vkladu vlastnického práva v jeho prospěch jej žalobce neoslovil a nezpochybnil vlastnické právo prodávajícího. Absenci dobré víry žalovaného přitom odvolací soud dovodil i proto, že si dovolatel před koupí nemovitosti fyzicky neprohlédl. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 793/2021, však sama okolnost, že si kupující nemovitosti před koupí fyzicky neprohlédl, nezpochybňuje jeho zákonem presumovanou dobrou víru, pakliže posléze byla uzavřena převodní smlouva a proběhl vklad vlastnického práva v jeho prospěch. Dovolatel sice prohlídku neprovedl, ale disponoval podrobnými informacemi o stavu nemovitostí včetně fotodokumentace. Proto navrhl, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 5. Žalobce ve vyjádření k dovolání navrhl, aby bylo dovolání jako nepřípustné odmítnuto, případ