26 Cdo 107/2026 — Nejvyšší soud

26 Cdo 107/2026 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 2. 2026 Spisová značka:26 Cdo 107/2026 ECLI:ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.107.2026.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Dotčené předpisy:§ 667 odst. 1 obč. zák. § 2220 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:30. 3. 2026 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 107/2026-150 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně K. K., zastoupené Mgr. Ivanem Courtonem, advokátem se sídlem v Praze, Prvního pluku 206/7, proti žalované městské části Praha 10, se sídlem v Praze 10, Vinohradská 3218/169, IČO 00063941, zastoupené Mgr. Daliborem Šlaufem, advokátem se sídlem v Praze, Spálená 97/29, o zaplacení 287 842 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 12 C 235/2024, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. 6. 2025, č. j. 51 Co 62/2025-108, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 6. 2025, č. j. 51 Co 62/2025-108, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 1. 2025, č. j. 12 C 235/2024-75, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 287 842 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně za dobu od 29. 12. 2023 do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu na zaplacení nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 36 264 Kč (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III). 2. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 24. 6. 2025, č. j. 51 Co 62/2025-108, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), ve výroku III jej změnil jen co do výše náhrady nákladů řízení, jinak jej potvrdil (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem (výrok III). 3. Po zopakování dokazování zjistil, že „dne 27. 6. 2011, respektive 4. 8. 2011“ byla mezi žalobkyní (budoucí nájemkyní) a žalovanou (budoucí pronajímatelkou) uzavřena smlouva o smlouvě budoucí nájemní, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít nájemní smlouvu na byt č. 14 v domě č. p. XY v XY, ulice XY (dále jen „Byt“), a to mimo jiné za podmínky, že budoucí nájemce provede řádně a včas dohodnuté stavební úpravy v Bytě a splní řádně a včas všechny ostatní závazky plynoucí ze související smlouvy o provedení stavebních úprav. Dne 19. 10. 2011 byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o provedení stavebních úprav, ve které se žalobkyně zavázala provést v Bytě na vlastní náklady (blíže specifikované) stavební úpravy a po skončení nájmu uvést předmět nájmu do původního stavu, jaký byl před započetím stavebních úprav, nebude-li písemně dohodnuto jinak. „Dne 11. 4. 2012, respektive 13. 4. 2012“ byla mezi účastnicemi uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. Dopisem ze dne 19. 5. 2021, doručeným žalované téhož dne, žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu s tím, že nájem Bytu skončí ke dni 31. 8. 2021. Dne 19. 5. 2022 se účastnice písemně dohodly na ponechání stavebních úprav v Bytě. Znalecký posudek znalecké kanceláře Jokl Appraisal v.o.s., zpracovaný na základě žádosti žalobkyně, vyčíslil zhodnocení bytu na 395 742 Kč, žalovaná uhradila žalobkyni 107 900 Kč. 4. Shodně se soudem prvního stupně nejprve dovodil, že žalovaná je v dané věci pasivně legitimována, a poté věc posuzoval podle § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“). Měl za to, že dala-li žalovaná souhlas s rekonstrukcí Bytu, avšak nezavázala-li se k úhradě nákladů s tím spojených, má žalobkyně právo po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota Bytu. Jelikož nejde o právo na vydání bezdůvodného obohacení, nárok se nepromlčuje podle § 107 obč. zák., ale v tříleté lhůtě podle § 101 obč. zák. Protože nájemní vztah účastnic zanikl ke dni 31. 8. 2021 a žaloba byla podána dne 12. 7. 2024, je bez dalšího zřejmé, že nárok žalobkyně být promlčen nemůže. S odkazem na § 8 ve spojení s § 3030 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), dodal, že závěr žalované, že nárok žalobkyně se začal promlčovat od okamžiku provedení stavebních úprav, de facto před vznikem nájmu, když nájemní smlouva byla uzavřena po provedení stavebních úprav, je nesprávný, resp. nemůže požívat právní ochrany. 5. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (dovolatelka) dovolání. Za prvé namítala, že ve věci není pasivně legitimována, neboť není vlastníkem Bytu, tím je hlavní město Praha, a měla za to, že otázka pasivní legitimace městských částí v obdobných sporech doposud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu jednoznačně vyřešena a měla by být sjednocena. Za druhé nesouhlasila s tím, jak odvolací soud posoudil otázku, „kdy a z jakého titulu vzniká nárok na protihodnotu zvýšení hodnoty věci v případě úprav provedených před vznikem nájmu a jak od tohoto okamžiku běží promlčecí doba“. Zdůraznila, že žalobkyně neprováděla stavební úpravy na základě nájemní smlouvy, ale na základě smlouvy o provedení stavebních úprav, která má samostatný režim. Uvedená otázka přitom nebyla ve zjištěných skutkových souvislostech dovolacím soudem vyřešena. Za třetí vytýkala odvolacímu soudu, že v rozporu s judikaturou nijak neodůvodnil svůj závěr o tom, že promlčení nároku žalobkyně „nemůže požívat právní ochrany“, a jeho rozhodnutí bylo nepředvídatelné. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že žalobu zamítne, případně aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. 6. Žalobkyně považovala napadený rozsudek za věcně správný a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, případě zamítnuto. 7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a poté se zabýval jeho přípustností. 8. Dovolání není přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky pasivní legitimace ve sporu o vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele. 9. Uvedenou otázkou se Nejvyšší soud opakovaně zabýval a dovodil, že pasivně věcně legitimovaným k zaplacení protihodnoty ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák., resp. § 2220 odst. 1 o. z. je ten subjekt, který byl při skončení nájmu v postavení pronajímatele věci (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3951/2010). 10. Jestliže tedy za stavu, kdy pronajímatelem Bytu při skončení nájmu byla žalovaná městská část, odvolací soud dovodil, že je ve sporu pasivně věcně legitimována, neodchýlil se od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. K tomu, aby žalobkyně mohla svůj nárok uplatnit vůči hlavnímu městu Praha, přitom není důvod, neboť jde o subjekt, s nímž v době skončení nájmu nebyla v žádném právním vztahu. 11. Nepřípadný je odkaz dovolatelky na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1896/2010, neboť v něm dovolací soud posuzoval odlišnou situaci, kdy hlavní město Praha vlastnilo stavby, svěřené do správy městské části, a osoba vlastnící pozemky, na nichž se uvedené stavby nacházely, požadovala vydání bezdůvodného obohacení za užívání těchto pozemků bez právního důvodu. 12. Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. však zakládá dovoláním zpochybněná otázka aplikace § 667 odst. 1 obč. zák., neboť při jejím řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 13. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. 14. Takovou vadu dovolatelka uplatnila námitkou, že napadený rozsudek pro ni byl překvapivý. Dovolací soud se však touto námitkou pro nadbytečnost nezabýval, neboť uvedená vada, je-li jí odvolací řízení skutečně postiženo, bude odklizena zrušením napadeného rozsudku, k němuž dovolací soud přikročil z jiných důvodů. 15. V soudní praxi není pochyb, že v § 667 odst. 1 obč. zák. je upraveno speciální právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele; vznik tohoto práva je vázán na zánik nájmu a toto právo se promlčuje v obecné (tříleté) promlčecí době podle § 101 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. 2. 2004, sp. zn. 28 Cdo 314/2004). 16. V rozsudku ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3959/2018, pak Nejvyšší soud dovodil, že došlo-li ke skončení nájmu po 1. 1. 2014, je tře