26 Cdo 1579/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1579/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:8. 10. 2024 Spisová značka:26 Cdo 1579/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1579.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Podnájem Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Odstoupení od smlouvy Dokazování Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 2215 o. z. § 2302 o. z. § 2002 o. z. čl. 2 § 213 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:9. 11. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1579/2024-295 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň Mgr. Petry Kubáčové a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně SILMET Příbram a.s., se sídlem v Příbrami III 168, IČO 26210428, zastoupené Mgr. Jiřím Kokešem, advokátem se sídlem v Příbrami, náměstí T. G. Masaryka 153, proti žalované WaShine s.r.o., se sídlem v Praze 2 – Novém Městě, Boženy Němcové 1881/5, IČO 01486101, zastoupené Mgr. Norbertem Ostrčilem, advokátem se sídlem v Praze 1, Široká 36/5, o 1 612 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 11 C 29/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263, se ruší a věc se Městskému soudu v Praze vrací k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 1 612 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení, který specifikovala. Žalovaná částka představuje rozdíl ve výši 52 000 Kč měsíčně mezi běžným nájemným a „rezervačním“ nájemným za pozemek poskytnutý žalované podnájemní smlouvou k podnikatelským účelům, a to za období od července 2018 do ledna 2021. 2. Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 22. 2. 2023, č. j. 11 C 29/2021-141, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Při svém rozhodnutí vyšel z následujících skutkových zjištění. Společnost F.D.Invest a.s. jako nájemce uzavřela 1. 5. 2016 smlouvu o nájmu pozemku p. č. 323/48 v katastrálním území Třebonice za účelem umístění a následného provozování nadzemní přemístitelné samoobslužné čerpací stanice pohonných hmot a samoobslužných mycích boxů pro motorová vozidla v areálu obchodního centra Avion Shopping Park Praha s tím, že v době uzavření smlouvy již umístila a provozovala čerpací stanici, která není s pozemkem spojena pevným základem, a zavázala se získat potřebná povolení pro pokračování provozu čerpací stanice a k vybudování a provozování čerpacího terminálu a mycích boxů. Dne 19. 12. 2016 uzavřela F.D.Invest a.s. s žalovanou smlouvu o podnájmu věci k podnikatelskému účelu na dobu určitou do 15. 8. 2024, kterou poskytla žalované do podnájmu část tohoto pozemku za účelem zřízení, umístění a provozování dočasné stavby nadzemního přemístitelného samoobslužného mycího centra, za účelem mytí motorových vozidel, a to dle schválené projektové dokumentace předané F.D.Invest a.s. před podpisem smlouvy. V podnájemní smlouvě bylo sjednáno pro dobu od právní moci kolaudačního rozhodnutí na mycí centrum nájemné ve výši 65 000 Kč + DPH měsíčně a pro dobu od podpisu smlouvy do dne předcházející právní moci kolaudačního rozhodnutí nájemné ve výši 13 000 Kč + DPH měsíčně; žalovaná se zavázala zajistit vydání pravomocného kolaudačního rozhodnutí, a to za součinnosti ze strany vlastníka, kterou měl zajistit nájemce, a mycí centrum zkolaudovat nejpozději do 18 měsíců od podpisu smlouvy s tím, že po marném uplynutí tohoto data je povinna hradit nájemné v plné výši. Smlouvu za F.D.Invest a.s. uzavřel člen představenstva M. David, kterému byla dvěma členy představenstva (M. Davidem a D. Pacnerovou) udělena generální plná moc k samostatnému jednání za tuto společnost. Od prosince 2016 do prosince 2019 byly žalované vystavovány faktury na nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně bez DPH, od ledna 2020 ve výši 65 000 Kč + DPH, v období od ledna 2020 do ledna 2021 hradila žalovaná žalobkyni nájemné 13 000 Kč měsíčně bez DPH. F.D.Invest a.s. prodala smlouvou z 3. 5. 2018 část svého závodu zahrnující práva a povinnosti z podnájemní smlouvy s žalovanou žalobkyni. Magistrát hlavního města Prahy ke stavebnímu záměru bezkontaktní automyčky, CNG stanice a trafostanice dne 14. 9. 2020 sdělil, že samoobslužná myčka je posouzena jako přípustná, jde však o záměr v území, pro které byl vymezen závazný regulativ podmíněnosti staveb, výstavba je možná až po realizaci dostatečně kapacitní návazné komunikační sítě v daném území (konkrétních staveb komunikací), která dosud nebyla realizována, záměr byl proto z tohoto hlediska posouzen jako nepřípustný. Žalovaná s odkazem na vyjádření Magistrátu hlavního města Prahy z 14. 9. 2020 od smlouvy od podnájmu odstoupila dopisem doručeným 15. 10. 2020 s tím, že uvedené okolnosti vylučují možnost využití pozemku ke sjednanému účelu, a to od samého počátku smluvního vztahu, a odstranění překážek není v možnostech nájemce ani pronajímatele. S obdobnou argumentací přípisem ze 17. 12. 2020 smlouvu z opatrnosti též vypověděla. Uvedený regulativ podmíněnosti staveb je platný od 1. 1. 2000, nerozlišuje stavbu dočasnou a trvalou, pojem bezkontaktní myčka příslušný územní plán nezná, záměr tohoto typu se posuzuje individuálně. 3. Smlouvu uzavřenou mezi žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně posoudil soud prvního stupně jako smlouvu o podnájmu, která se řídí § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále je „o. z.“). Uvedl, že člen představenstva F.D.Ivest a.s. sice při uzavření podnájemní smlouvy překročil své zástupčí oprávnění a uzavření smlouvy nebylo touto společností schváleno bez zbytečného odkladu, právo namítat překročení zástupčího oprávnění však svědčí pouze tomu, jehož jménem neoprávněný zástupce jednal, taková námitka nebyla v řízení ani tvrzena. Smlouvu o podnájmu části pozemku posoudil jako absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost plnění, neboť nebylo možné pozemek poskytnout ke sjednanému účelu, který je nepřípustný z hlediska územního plánu. Využití pozemku k umístění mycího centra na předmětný pozemek podmíněné výstavbou komunikací se absolutní počáteční nemožnosti plnění blíží, odstranění uvedené překážky nelze subsumovat pod povinnost žalované zajistit veškerá povolení a oprávnění pro splnění účelu smlouvy. Dodal, že v případě platně uzavřené smlouvy by smluvní vztah zanikl odstoupením z 6. 10. 2020, neboť porušení povinnosti pronajímatele přenechat věc tak, aby ji bylo možné užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, představuje v dané věci podstatné porušení smlouvy. Kromě toho měl soud prvního stupně za prokázané, že F.D.Invest a.s. a žalovaná se dohodly na tom, že „rezervační“ nájemné bude hrazeno až do skutečného zřízení mycího centra, což akceptovala i žalobkyně, právo na plné nájemné nevzniklo rovněž z tohoto důvodu. 4. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě zcela vyhověl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Odvolací soud označil skutková zjištění soudu prvního stupně za správná, neztotožnil se však se závěrem o počáteční nemožnosti plnění dle podnájemní smlouvy, podle názoru odvolacího soudu jde o tzv. hospodářskou nemožnost plnění, která nečiní závazek nesplnitelným. Uvedl, že žalovaná přistupovala k dohodnutému dočasnému užívání za sjednaným účelem poměrně laxně, neboť kolaudace mycího centra se předpokládala do poloviny roku 2018, avšak o stanovisko ke studii stavby požádala žalovaná (prostřednictvím Techinfra, s.r.o.) magistrát až 15. 6. 2020 a k žádosti přiložila dokumentaci pouze ve stupni studie. Z vyjádření odboru územního rozvoje magistrátu ze 14. 9. 2020 nelze počáteční nemožnost plnění dovozovat, když smluvní strany vycházely při uzavření smlouvy ze stanoviska příslušného stavebního odboru, který uvedl, že mycí centrum lze povolit pouze jako stavbu dočasnou, umístit „přemístitelný prefabrikovaný výrobek plnící funkci stavby“, s čímž ujednání v podnájemní smlouvě, ve které se mycí centrum předpokládá jako stavba nadzemní, dočasná, přemístitelná, koresponduje. Na předmětném pozemku byla již povolena a provozována samoobslužná čerpací stanice pohonných hmot a svědek, jehož společnost měla pro žalovanou vypracovat projekt a zajistit výkon inženýrské činnosti, vyjádřil přesvědčení, že v případě předložení dokumentace pro územní řízení včetně vyřešeného napojení inženýrských sítí by dočasná stavba mycího centra byla povolena, stejně jako tomu bylo u čerpací stanice. Možnost odstoupení nebyla sjednána a není ani stanovena z