26 Cdo 1654/2022 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1654/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:14. 9. 2022 Spisová značka:26 Cdo 1654/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.1654.2022.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2309 o. z. § 2310 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:12. 12. 2022 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1654/2022-184 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Michaely Janouškové ve věci žalobkyně VLTAVÍN budo, s.r.o., se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, U Průhonu 1239/46, IČO: 26494426, zastoupené JUDr. Petrou Buzkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Revoluční 724/7, proti žalované městské části Praha 7, se sídlem v Praze 7, U Průhonu 1338/38, o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytového prostoru a o vzájemném návrhu žalované na vyklizení nebytového prostoru, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 8 C 75/2020, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. prosince 2021, č. j. 28 Co 373, 374/2021-153, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. prosince 2021, č. j. 28 Co 373, 374/2021-153, v měnících výrocích I. a II. a v závislém nákladovém výroku IV., se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 12. listopadu 2019 (dále jen „Výpověď“), kterou jí dala žalovaná z nájmu „nebytových prostor – suterénu, přízemí a 1. patra, o celkové rozloze 512 m2, v budově č. p. 1239, k. ú. Holešovice, v Praze 7, ul. U Průhonu č. o. 46“ (dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Žalovaná pak vzájemným návrhem požadovala, aby žalobkyně předmětné nebytové prostory vyklidila. Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. června 2021, č. j. 8 C 75/2020-57, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 3. srpna 2021, č. j. 8 C 75/2020-71, zamítl žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi (výrok I.), vyhověl vzájemnému návrhu žalované a uložil žalobkyni povinnost nebytové prostory vyklidit a vyklizené předat do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok III. ve spojení s doplňujícím usnesením). Z provedených důkazů učinil mimo jiných i následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 17. srpna 2006 (písemnou) smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „Nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání třiceti let (čl. IV. Nájemní smlouvy) za účelem provozování sportovně relaxačního centra (čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy) za dohodnuté nájemné v částce 20.000,- Kč ročně (čl. III. odst. 1 Nájemní smlouvy), přičemž v této výši bylo ujednáno jednak s ohledem na provedené nebo předpokládané investice žalobkyně do nebytových prostor a jednak s přihlédnutím k charakteru daných prostor, z nichž většinu tvořilo sportoviště, a s ním spojeného jejich předpokládaného využití k nekomerčním účelům (čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy). V čl. V. odst. 6 a 7 Nájemní smlouvy dále rovněž prohlásily, že žalobkyně před jejím uzavřením provedla na své náklady technické zhodnocení tam uvedené části nebytových prostor odpovídající částce 6.750.000,- Kč, a současně se dohodly, že žalobkyně bude toto technické zhodnocení odepisovat podle ustanovení § 24 a § 28 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb. V Nájemní smlouvě bylo dále také uvedeno, že kterákoli smluvní strana je oprávněna ji písemně vypovědět v souladu s ustanovením § 9 zákona č. 116/1990 Sb. a že výpovědní lhůta činí tři měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (čl. VI. odst. 2 a 3 Nájemní smlouvy). Nájemní smlouva pak obsahovala rovněž ujednání, že není-li v ní stanoveno jinak, řídí se práva a povinnosti stran zákonem č. 116/1990 Sb. (čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy). Dopisem ze dne 12. listopadu 2019, schváleným téhož dne radou žalované městské části, žalovaná nájem nebytových prostor vypověděla (dále opět jen „Výpověď“). Ve Výpovědi odkázala na čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy a odůvodnila ji konstatováním, že kontrolami provedenými v říjnu 2019 zjistila, že v části nebytových prostor je provozováno komerční restaurační zařízení – restaurace Vltavín, jež je určeno široké veřejnosti, kromě jídla prodává též alkohol a cigarety a inzeruje i možnost rezervace prostor pro oslavy, svatby a firemní akce, jež se tam také fakticky konají, což je v rozporu se sjednaným účelem nájmu dohodnutým v Nájemní smlouvě a zakládá výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. Podle webových stránek restaurace Vltavín tato restaurace skutečně nabízí veřejnosti stravovací služby s běžným výběrem jídel a nápojů, včetně alkoholických, její součástí je rovněž bar vybavený alkoholickými nápoji, zároveň je zde povoleno kouřit s tím, že jde o soukromou a svobodnou klubovnu s povinným členstvím zpoplatněným částkou 30,- Kč měsíčně, pořádají se tam večery s hudební produkcí, provozuje sázkový terminál a nabízena je i možnost pořádání oslav, svateb a firemních akcí. Na tomto skutkovém základě s odkazem na ustanovení § 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013, usoudil, že účelem tam sjednaného nájmu bylo užívání nebytových prostor převážně nepodnikatelským způsobem. V návaznosti na to – s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“) – dovodil, že s účinností od 1. ledna 2014 se právní vztah účastnic založený Nájemní smlouvou posuzuje podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 až § 2234 o. z.). Zdůraznil, že byť byl dnem 31. prosince 2013 zrušen zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. října 2005 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), žalovaná (pronajímatelka) byla i po uvedeném datu oprávněna nájemní poměr (sjednaný na dobu určitou) vypovědět z důvodů uvedených v § 9 citovaného zákona; jestliže totiž účastnice včlenily do textu Nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (čl. VI. odst. 2 Nájemní smlouvy), lze tam stanovená pravidla pro výpověď z nájmu nebytových prostor (výpovědní důvody) považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku. Z důvodů podrobně rozvedených v odůvodnění svého rozsudku uzavřel, že byl naplněn ve Výpovědi uplatněný výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb. (užívání nebytových prostor v rozporu se smlouvou). Za tohoto stavu žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi zamítl a vyhověl vzájemnému návrhu žalované na vyklizení předmětných nebytových prostor, neboť nájemní poměr účastnic založený Nájemní smlouvou uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty zanikl a žalobkyně tak užívá nebytové prostory bez právního důvodu. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem 15. prosince 2021, č. j. 28 Co 373, 374/2021-153, citovaný rozsudek soudu prvního stupně (ve spojení s doplňujícím usnesením) změnil v zamítavém výroku I. tak, že určil, že Výpověď je neoprávněná (výrok I.), a ve vyhovujícím výroku II. tak, že zamítl vzájemný návrh žalované na vyklizení (výrok II.); současně rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit státu tam stanovený soudní poplatek z odvolání (výrok III.) a o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů (výrok IV.). Odvolací soud doplnil dokazování výpisem z obchodního rejstříku Městského soudu v Praze, oddílu C, vložky 85774, z něhož zjistil, že žalobkyně má s účinností od 29. června 2005 zapsán v obchodním rejstříku jako předmět podnikání rovněž provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících k regeneraci a rekondici a dále také hostinskou činnost. Jinak se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně, avšak na jeho základě dospěl k odlišným právním závěrům. Předně zaujal názor, že nájemní poměr účastnic založený Nájemní smlouvou se od 1. ledna 2014 spravuje úpravou nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), neboť žalovaná byla přinejmenším srozuměna s tím, že žalobkyně bude nebytové prostory užívat k podnikatelské činnosti (tj. k výdělečné činnosti vykonávané na vlastní účet a odpovědnost živnostenským způsobem); od počátku byla a je i nyní podnikatelkou, po dohodě s žalovanou investovala do nebytových prostor značné finanční prostředky, jež si měla následně odepisovat podle zákona o daních z příjmů, nájemní poměr uzavřela na třicet let, z čehož lze u