26 Cdo 166/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 166/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:4. 8. 2025 Spisová značka:26 Cdo 166/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.166.2025.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Společenství vlastníků jednotek Spoluvlastnictví Dotčené předpisy:§ 1126 o. z. § 1128 odst. 1 o. z. § 1169 o. z. § 1221 odst. 2 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:14. 8. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 166/2025-123 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci navrhovatele R. O., zastoupeného Mgr. Matějem Komárkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Drtinova 372/24, za účasti Společenství vlastníků jednotek XY, zastoupeného Mgr. Jakubem Mudrou, advokátem se sídlem v Praze 6, Verdunská 819/37, o vyslovení neplatnosti, in ev. nicotnosti usnesení shromáždění účastníka ze dne 30. 5. 2023, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 64 Cm 163/2023, o dovolání navrhovatele proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 13. 8. 2024, č. j. 9 Cmo 149/2024-73, takto: Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 13. 8. 2024, č. j. 9 Cmo 149/2024-73, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 22. 1. 2024, č. j. 64 Cm 163/2023-46, se zrušují a věc se postupuje Obvodnímu soudu pro Prahu 6 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni. Odůvodnění: 1. Navrhovatel se domáhal vyslovení neplatnosti, in eventum nicotnosti usnesení shromáždění účastníka (Společenství vlastníků jednotek XY – dále též jen „Společenství“) ze dne 30. 5. 2023, kterým shromáždění uložilo výboru, aby „a) uzavřel nové smlouvy se stávajícími uživateli suterénních prostor (Š., B., H., V., S., S.) tak, že bude stanovena jednotná náhrada za užívání 660 Kč/m2 ročně (55 Kč/m2 měsíčně) pro vlastníky a 900 Kč/m2 (75 Kč/m2) pro externí subjekty, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, a b) uzavřel smlouvu se zájemcem panem P. o užívání místnosti č. 4 za podmínek výše“ (dále jen „Usnesení“), v rozsahu, ve kterém se týká spoluvlastníků společných částí domu (P. a S. Š., P. B., R. H. a R. P.). 2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 22. 1. 2024, č. j. 64 Cm 163/2023-46, zamítl návrh na vyslovení neplatnosti (výrok I) i nicotnosti (výrok II) Usnesení ve vymezeném rozsahu a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III). 3. K odvolání navrhovatele Vrchní soud v Praze (soud odvolací) usnesením ze dne 13. 8. 2024, č. j. 9 Cmo 149/2024-73, usnesení soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel po doplnění dokazování ze zjištění, že od roku 2021 je navrhovatel se svou manželkou vlastníkem bytové jednotky č. 183/1 v budově č. p. XY a spoluvlastníkem společných částí domu č. p. XY, XY, XY a XY na adrese XY (dále jen „dům“), a z tohoto titulu je členem Společenství, jehož dalšími členy jsou též P. a S. Š., P. B, R. H. a R. P. Společenství pronajímá společné prostory v domě, příjem z pronájmu vlastníkům každoročně sděluje a podle velikosti jejich podílů jim jej vyplácí; navrhovatel svůj podíl přijímal. Pozvánkou ze dne 8. 5. 2023 (dále jen „pozvánka“) bylo svoláno shromáždění Společenství na den 30. 5. 2023, přičemž pozvánka jako bod 6 programu uváděla „Užívání společných částí a nebytových prostor v domě, spor s vlastníkem R. O“. Dne 30. 5. 2023 se konalo shromáždění Společenství a pod bodem 6 se projednával případ sporu s navrhovatelem, který hned v úvodu dostal příležitost se vyjádřit; požadoval, aby společné prostory byly pronajímány na základě platných smluv, ale sám o žádný prostor k užívání neusiloval. Poté předseda výboru navrhl hlasovat o Usnesení. Většina hlasujících jej schválila, jeden člen se hlasování zdržel a pouze navrhovatel hlasoval proti. Společenství nemá alternativu pro využití společných prostor, nyní úplatně užívaných jednak jeho členy a jednak jinými osobami. Navrhovatel se domnívá, že by bylo možné je pronajmout za daleko vyšší částky; své konkrétní představy vyjádřil v souběžně vedeném sporu, v němž se domáhá vyššího ročního výnosu připadajícího na jeho podíl na společných částech domu. Platnost Usnesení navrhovatel zpochybňuje toliko ve vztahu ke smlouvám uzavíraným se členy Společenství. Podle stanov Společenství do působnosti shromáždění náleží mimo jiné rozhodování o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., mezi něž se řadí určení společných částí budovy, které budou společné všem vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek. Ze stanov Společenství dále vyplývá, že výbor Společenství plní usnesení shromáždění. 5. Po právní stránce nejprve dovodil, že bez ohledu na označení smluv jako „Smlouva o užívání místnosti a o poskytování příspěvku na údržbu a opravy domu“ jde podle jejich obsahu o nájemní smlouvu podle § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), čemuž odpovídá i chápání těchto smluv členy Společenství. Poté uvedl, že navázal na ustálenou rozhodovací praxi, z níž vyplývá, že chce-li některý z vlastníků jednotek, aby se změnilo užívání společných prostor či pozemku tak, že tato část bude sloužit k jeho výlučnému užívání, je zapotřebí postupovat podle § 1169 o. z. (v této souvislosti odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019). Vyložil, že pokud vlastník jednotky hodlá část společných prostor užívat bez možnosti rychlého návratu v předchozí stav užívání všemi vlastníky jednotek, je nepochybně nutné postupovat podle § 1169 o. z. Naopak je tomu tehdy, jde-li o užívací vztah v určitém časovém horizontu (např. po dobu obstarání si ubytování členem Společenství ve složité rodinné situaci po rozvodu manželství). Časové hledisko ovšem nelze posuzovat výlučně z pohledu, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou, jelikož i nájem na dobu neurčitou může trvat relativně krátkou dobu a naproti tomu na nájem na dobu určitou v trvání desítek let právní praxe nahlíží jako na nájem na dobu neurčitou. Nepřisvědčil proto soudu prvního stupně, jenž bezvýhradně vyžadoval postup zájemce o výlučné užívání společných částí spravovaných účastníkem podle § 1167 o. z. (správně zřejmě § 1169 o. z.), byť by šlo o užívání krátkodobé. K závěru o možnosti vlastníků jednotek a současně spoluvlastníků společných prostor pronajmout si v konkrétním případě některou ze společných částí domu za úplatu od Společenství spravujícího dům jej vedla zejména okolnost, že podle stanov Společenství patří do působnosti shromáždění určení společných částí budovy, které budou společné všem vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, na niž navazuje povinnost výboru Společenství vykonávat rozhodnutí shromáždění, a dále též okolnost, že v daném případě má Společenství možnost v relativně krátké tříměsíční výpovědní lhůtě užívací vztahy v případě potřeby ukončit. Vyslovený názor posiluje společný zájem na pronajímání společných prostor v domě ze strany všech členů Společenství (včetně navrhovatele) – neshody mezi navrhovatelem a ostatními členy Společenství panují toliko ohledně výše protiplnění, a současně povinnost loajality Společenství vůči jeho členům, již nemohou být diskriminováni v porovnání s nečleny Společenství, kteří společné části domu mohou užívat bez obtíží. Z vyložených důvodů odvolací soud uzavřel, že Usnesení bylo přijato v rámci působnosti shromáždění Společenství, není v rozporu se zákonem ani stanovami Společenství, a není tudíž neplatné ani nicotné. Pro úplnost dodal, že i když pozvánka vymezuje bod 6 programu shromáždění obecně, činí tak dostatečně a předvídatelně, neboť i za této situace je zřejmé, že shromáždění mělo rokovat o společných částech domu užívaných jednak členy Společenství a jednak jeho nečleny, a i takto vymezený bod programu zahrnoval ve vztahu k běžně uvažujícímu členu Společenství rokování a hlasování o užívacích vztazích k těmto prostorám včetně jejich možného pronájmu. Usnesení soudu prvního stupně tedy jako věcně správné, byť s částečně jiným odůvodněním, potvrdil. 6. Proti usnesení odvolacího soudu podal navrhovatel dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a která doposud nebyla v rozhodování dovolacího