26 Cdo 1826/2019 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1826/2019 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:27. 8. 2019 Spisová značka:26 Cdo 1826/2019 ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.1826.2019.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Dotčené předpisy:§ 665 odst. 1 obč. zák. § 2219 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:22. 11. 2019 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí II.ÚS 3805/19 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1826/2019-258 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně Armaturka Vranová Lhota, a.s., se sídlem ve Vranové Lhotě, č. p. 1, IČO 60109084, zastoupené JUDr. Tomášem Tintěrou, advokátem se sídlem v Letovicích, P. Františka Krchňáka 256/27, proti žalované MANTEX a.s., se sídlem v Praze 1, Malé Straně, Tržiště 366/13, IČO 25775332, zastoupené Mgr. Vítem Bavorem, advokátem se sídlem v Praze 1, Novém Městě, Novomlýnská 3, o určení existence nájemního vztahu, vedené u Okresního soudu ve Svitavách pod sp. zn. 5 C 173/2017, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové - pobočky v Pardubicích ze dne 6. listopadu 2018, č. j. 23 Co 306/2018-203, t a k t o : I. Dovolání se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 4 114 Kč k rukám Mgr. Víta Bavora, advokáta se sídlem v Praze 1, Novém Městě, Novomlýnská 3, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Žalobkyně (nájemkyně) se domáhala určení, že nájemní vztah založený smlouvou o nájmu nemovitosti dne 29. 12. 2009 (dále jen „Smlouva“) trvá. V žalobě uvedla, že žalovaná (pronajímatelka) odstoupila od smlouvy, považovala však odstoupení za neplatné a měla za to, že nájemní vztah neskončil. Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích (odvolací soud) rozsudkem ze dne 6. 11. 2018, č. j. 23 Co 306/2018-203, potvrdil rozsudek Okresního soudu ve Svitavách ze dne 21. 3. 2018, č. j. 5 C 173/2017 - 117 (soud prvního stupně), jímž žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že dne 29. 12. 2009 byla mezi žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou uzavřena Smlouva, jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti v obci a katastrálním území XY, užívané jako výrobní areál. Ve Smlouvě účastnice sjednaly, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se Smlouvou, že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu (článek V. bod 12. Smlouvy), že pronajímatelka má právo odstoupit od Smlouvy v případě nesplnění povinností podle článku V., že jakoukoli skutečnost umožňující odstoupení od Smlouvy je pronajímatelka povinna oznámit nájemkyni písemně bez zbytečného odkladu a upozornit ji na vznik důvodů pro odstoupení od Smlouvy a důsledky z toho plynoucí; neodstraní-li nájemkyně do patnácti dnů od upozornění závadný stav, může od Smlouvy bez dalšího odstoupit (článek VII. body 1, 2 Smlouvy). Dne 5. 4. 2017 v dopoledních hodinách se zástupci žalované dostavili do areálu k provedení kontroly, nebyli však do něj vpuštěni. Dopisem ze dne 21. 4. 2017, zaslaným žalobkyni poštou i elektronicky, jí žalovaná oznámila úmysl provést kontrolu areálu dne 25. 4. 2017 v 10,30 hodin a upozornila ji, že nebude-li jí kontrola umožněna, odstoupí od Smlouvy. Dne 25. 4. 2017 se zástupci žalované dostavili do areálu, nebyli však do něj opětovně vpuštěni. Žalobkyně požadovala, aby termín kontroly byl oběma stranami odsouhlasen, a nabídla žalované termín kontroly 18. 5. 2017. Žalovaná jej neakceptovala a navrhla, aby se kontrola uskutečnila dne 10. 5. 2017. Žalobkyně na její požadavek včas nereagovala, až dne 10. 5. 2017 jí sdělila, že byla kontrole připravena, žalovaná se však nedostavila. Dopisem ze dne 15. 5. 2017 žalovaná odstoupila od Smlouvy z důvodu neumožnění provedení kontroly předmětu nájmu. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť žalovaná považuje nájemní vztah za ukončený, uzavřela novou nájemní smlouvu s třetím subjektem a právní postavení žalobkyně jako nájemkyně je nejisté. Za správný považoval i jeho závěr, že mezi účastnicemi byla uzavřena platná smlouva o nájmu nemovitosti (na dobu určitou) v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.", že účelem nájmu bylo provozování výrobního areálu a že počínaje dnem 1. 1. 2014 se nájemní vztah účastnic řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z." Odstoupení od Smlouvy posuzoval podle § 2001 o. z., a jelikož si strany ve Smlouvě ujednaly možnost od ní odstoupit, shledal, že v souladu s tímto ustanovením je možné odstoupit i od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Uvedl, že podle ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. je povinností nájemce umožnit pronajímateli prohlídku věci zásadně jen tehdy, oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, jde však o ustanovení dispozitivní, od něhož se strany mohou odchýlit, jako tomu bylo v projednávané věci. Ve Smlouvě podmínka předchozího oznámení prováděné kontroly nebyla sjednána a vzhledem k tomu, že v minulosti se kontrola předmětu nájmu uskutečnila pouze jednou (v roce 2016), není zde ani obchodních zvyklostí, z nichž by ji bylo možno dovodit. Měl za to, že požadavek pronajímatele na kontrolu pronajatých nemovitostí, který je v souladu se Smlouvou, není vznášen opakovaně v blízké časové době a neomezuje výrobní činnost nájemkyně, není výkonem práva v rozporu s dobrými mravy. Protože žalobkyně neumožnila žalované prohlídku dne 5. 4. 2017 a přes písemné upozornění ze dne 21. 4. 2017 ani dne 25. 4. 2017, důvody pro odstoupení od Smlouvy podle článků V. bod 12. a VII. bod 1 Smlouvy byly naplněny, a odstoupením od Smlouvy proto nájemní vztah skončil. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jeho přípustnost odůvodnila tím, že otázky, zda je možné se dohodou odchýlit od pravidla obsaženého v ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučit nutnost předchozího ohlášení prohlídky pronajaté věci a zda pojmy „zavedená praxe mezi stranami" a „jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají" použité v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. mohly být naplněny také jednorázovým jednáním či opomenutím vykonávat své právo kontroly nemovitostí, nebyly Nejvyšším soudem doposud řešeny. Měla za to, že odvolací soud vyšel striktně pouze z jazykového výkladu a nezohlednil, zda obsah ujednání nedoplňují také právní normy, a zdůraznila přitom, že ze smluvního ujednání nelze dovodit vůli stran zcela vyloučit zákonný požadavek na předchozí oznámení prohlídky v přiměřené době. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že se nevypořádal s jejími námitkami, že se k prohlídce nemovitostí dostavily osoby, které svoje oprávnění zastupovat žalovanou nijak neosvědčily, a že výkon práva pronajímatelky na odstoupení od Smlouvy je zneužitím práva. V této souvislosti dovozovala, že také otázka, zda výkon práva na odstoupení od nájemní smlouvy může být vůči nájemci šikanózním výkonem práva, nebyla dosud Nejvyšším soudem řešena. Rovněž namítala, že odvolací soud při výkladu právního jednání nerozlišil zvyklost, zavedenou praxi mezi stranami a jinou okolnost, kterou strany daly po učiněném právním jednání najevo. Je přitom obvyklou, obecně přijímanou a ustálenou praxí při podnikatelském nájmu nemovitých věcí oznamovat prohlídky předem. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu, a případně i rozsudek soudu prvního stupně, zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. V rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla řešena otázka, zda smluvní strany nájemní smlouvy mohou vyloučit aplikaci stanovení § 2219 odst. 1 o. z. Dovolání je proto přípustné podle § 237 o. s. ř., není však důvodné. Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájm