26 Cdo 2177/2021 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2177/2021 citace  Právní věta:1. Od smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání může nájemce odstoupit v případě, že je pronajímatel v prodlení s odevzdáním pronajaté věci. 2. Nepřevezme-li nájemce předmět nájmu pro vady bránící ujednanému účelu užívání, není povinen platit nájemné. Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:4. 4. 2022 Spisová značka:26 Cdo 2177/2021 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.2177.2021.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Prodlení dlužníka Odstoupení od smlouvy Dotčené předpisy:§ 1977 o. z. § 2302 o. z. § 2001 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:27. 6. 2022 Publikováno ve sbírce pod číslem:17 / 2023 Anotace:Soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 290 359 Kč s příslušenstvím a zamítl vzájemný návrh žalované na určení, že odstoupení žalobkyně od smlouvy je neplatné. Odvolací soud k odvolání žalované rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na zaplacení 290 359 Kč zamítl. Oba soudy vycházely z toho, že účastnice dne 26. 3. 2015 uzavřely smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou, přičemž žalobkyně složila na účet žalované částku 290 359 Kč jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů včetně DPH. Předmět nájmu však nebyl ke dni 1. 6. 2015 předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, neboť vykazoval vážné závady bránící řádnému užívání a žalobkyně jej tudíž nepřevzala. Dne 2. 6. 2015 zaslala žalobkyně žalované dopis označený jako „Odstoupení od smlouvy“ a požádala o vrácení jistoty. Žalobkyně dále dne 27. 7. 2015 poslala žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby pro závažné vady, které znemožňují užívání prostoru pro sjednaný účel. Odvolací soud dovodil, že odstoupení od smlouvy bylo učiněno neplatně, neboť takový způsob skončení nájmu si strany nesjednaly a zároveň jej nezná ani zákonná úprava. Za platné skončení nájmu považoval až doručení výpovědi dne 1. 8. 2015 z důvodu vad, kterou posoudil podle § 2208 odst. 1 o. z. Nájemní vztah tak vzhledem k neplatnosti odstoupení od smlouvy trval ještě dva měsíce, pročež žalobkyně je povinna zaplatit dlužné nájemné, neboť kvalifikovaně nepožádala o jeho prominutí. Z toho důvodu byla uplatněná kompezační námitka důvodná. Odvolací soud se dále ztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně, že na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy není dán naléhavý právní zájem. K dovolání žalobkyně se Nejvyšší soud zabýval zodpovězením otázek, zda lze odstoupit od nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle § 1977 o. z., a zda je nájemce povinen platit nájemné v případě, že předmět nájmu není pro vady bránící sjednanému účelu užívání převzat. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2177/2021-244 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně SWS a. s., se sídlem ve Slušovicích, Dostihová 1, IČO 63485826, zastoupené JUDr. JUDr. Eliškou Hoškovou, advokátkou se sídlem ve Slušovicích, Padělky 554, proti žalované GRADDO, a. s., se sídlem v Praze 1, U Bulhara 3, IČO 00545937, zastoupené Mgr. Markem Vlkem, advokátem se sídlem v Přerově, Č. Drahlovského 871/17, o zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 12 C 115/2016, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. února 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. února 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, se zrušuje s výjimkou výroku II. a věc se v tomto rozsahu vrací odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení jako neoprávněně zadržované jistoty, kterou zaplatila žalované na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené mezi nimi dne 26. 3. 2015 (dále též jen „nájemní smlouva“ nebo „smlouva“). Žalobu odůvodnila zejména tím, že ke dni počátku nájmu 1. 6. 2015 vykazoval předmět nájmu závažné vady, proto nebyl převzat. Dopisem ze dne 2. 6. 2015 od nájemní smlouvy odstoupila, dopisem ze dne 29. 7. 2015 zaslala žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby.  Žalovaná podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné, a dále uplatnila kompenzační námitku do výše žalované částky na započtení její neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za červen a červenec 2015. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. 9. 2019, č. j. 12 C 115/2016-177, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 290 359 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 1. 7. 2015 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zamítl vzájemný návrh žalované na určení, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne 26. 3. 2015 je neplatné (výrok II.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 24. 2. 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že žalobu na zaplacení 290 359 Kč s příslušenstvím zamítl (výrok I.), ve výroku II. jej potvrdil (výrok II.) a současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výroky III. a IV.), přičemž ve výroku III. přiznal právo na náhradu nákladů žalobkyni a ve výroku IV. naopak žalované. Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) vyšel ze zjištění, že mezi účastnicemi byla dne 26. 3. 2015 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 6. 2015. Dne 1. 4. 2015 složila žalobkyně na účet žalované částku ve výši 290 359 Kč jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů včetně DPH. Prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni 1. 6. 2015 žalovanou jako pronajímatelkou předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, neboť vykazoval vážné závady, které bránily řádnému užívání pro smluvený účel, a žalobkyně jej nepřevzala. Mezi stranami smlouvy zároveň nedošlo k dohodě o odstranění těchto závad. Žalobkyně dne 2. 6. 2015 zaslala žalované dopis označený jako „Odstoupení od smlouvy“, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu s tím, že pronajaté prostory nejsou ve stavu odpovídajícímu účelu nájmu sjednaného smlouvou, která je podstatně porušena, což je důvod pro odstoupení od smlouvy. Zároveň požádala o vrácení zaplacené jistoty s odkazem na ustanovení článku 5. 3. nájemní smlouvy, dle kterého v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce. Dopis byl žalované doručen 4. 6. 2015. Následně zaslala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby pro závažné vady (opětovně popsané), které znemožňují užívání nemovitosti pro skladování výpočetní techniky. Výpověď ze dne 27. 7. 2015 byla doručena 1. 8. 2015. Odvolací soud dovodil, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy uzavřené dle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“) bylo neplatné, neboť skončení nájmu odstoupením si strany nesjednaly a tento způsob skončení nájmu nezná ani zákonná úprava. Za platné ukončení nájmu tak považoval až doručení výpovědi k 1. 8. 2015 z důvodů vad, které znemožnily užívání věci, jíž posoudil podle § 2208 odst. 1 o. z.  Uzavřel, že nájemní vztah s ohledem na neplatnost odstoupení trval minimálně po dobu měsíce června a července 2015 a žalobkyně je povinna za toto období nájemné zaplatit, jelikož kvalifikovaně nepožádala o jeho prominutí. Proto je kompenzační námitka žalované důvodná a žalobkyní uplatněný nárok na vrácení zaplacené jistiny korespondující dvěma měsíčním nájmům se tak stal neopodstatněným. Se soudem prvního stupně se pak ztotožnil v názoru, že na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, které uplatnila žalovaná vzájemným návrhem, není dán naléhavý právní zájem. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, směřující do měnícího výroku I. rozsudku odvolacího soudu. Má za to, že v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena otázka možnosti odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání podle obecných ustanovení o. z. Zdůraznila, že