26 Cdo 2177/2021 – Nejvyšší soud

26 Cdo 2177/2021-244 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně SWS a. s., se sídlem ve Slušovicích, Dostihová 1, IČO 63485826, zastoupené JUDr. JUDr. Eliškou Hoškovou, advokátkou se sídlem ve Slušovicích, Padělky 554, proti žalované GRADDO, a. s., se sídlem v Praze 1, U Bulhara 3, IČO 00545937, zastoupené Mgr. Markem Vlkem, advokátem se sídlem v Přerově, Č. Drahlovského 871/17, o zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 12 C 115/2016, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. února 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. února 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, se zrušuje s výjimkou výroku II. a věc se v tomto rozsahu vrací odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení jako neoprávněně zadržované jistoty, kterou zaplatila žalované na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené mezi nimi dne 26. 3. 2015 (dále též jen „nájemní smlouva“ nebo „smlouva“). Žalobu odůvodnila zejména tím, že ke dni počátku nájmu 1. 6. 2015 vykazoval předmět nájmu závažné vady, proto nebyl převzat. Dopisem ze dne 2. 6. 2015 od nájemní smlouvy odstoupila, dopisem ze dne 29. 7. 2015 zaslala žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Žalovaná podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné, a dále uplatnila kompenzační námitku do výše žalované částky na započtení její neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za červen a červenec 2015. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. 9. 2019, č. j. 12 C 115/2016-177, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 290 359 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 1. 7. 2015 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zamítl vzájemný návrh žalované na určení, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne 26. 3. 2015 je neplatné (výrok II.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 24. 2. 2021, č. j. 39 Co 189/2020-220, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že žalobu na zaplacení 290 359 Kč s příslušenstvím zamítl (výrok I.), ve výroku II. jej potvrdil (výrok II.) a současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výroky III. a IV.), přičemž ve výroku III. přiznal právo na náhradu nákladů žalobkyni a ve výroku IV. naopak žalované. Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) vyšel ze zjištění, že mezi účastnicemi byla dne 26. 3. 2015 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 6. 2015. Dne 1. 4. 2015 složila žalobkyně na účet žalované částku ve výši 290 359 Kč jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů včetně DPH. Prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni 1. 6. 2015 žalovanou jako pronajímatelkou předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, neboť vykazoval vážné závady, které bránily řádnému užívání pro smluvený účel, a žalobkyně jej nepřevzala. Mezi stranami smlouvy zároveň nedošlo k dohodě o odstranění těchto závad. Žalobkyně dne 2. 6. 2015 zaslala žalované dopis označený jako „Odstoupení od smlouvy“, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu s tím, že pronajaté prostory nejsou ve stavu odpovídajícímu účelu nájmu sjednaného smlouvou, která je podstatně porušena, což je důvod pro odstoupení od smlouvy. Zároveň požádala o vrácení zaplacené jistoty s odkazem na ustanovení článku 5. 3. nájemní smlouvy, dle kterého v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce. Dopis byl žalované doručen 4. 6. 2015. Následně zaslala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby pro závažné vady (opětovně popsané), které znemožňují užívání nemovitosti pro skladování výpočetní techniky. Výpověď ze dne 27. 7. 2015 byla doručena 1. 8. 2015. Odvolací soud dovodil, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy uzavřené dle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“) bylo neplatné, neboť skončení nájmu odstoupením si strany nesjednaly a tento způsob skončení nájmu nezná ani zákonná úprava. Za platné ukončení nájmu tak považoval až doručení výpovědi k 1. 8. 2015 z důvodů vad, které znemožnily užívání věci, jíž posoudil podle § 2208 odst. 1 o. z.  Uzavřel, že nájemní vztah s ohledem na neplatnost odstoupení trval minimálně po dobu měsíce června a července 2015 a žalobkyně je povinna za toto období nájemné zaplatit, jelikož kvalifikovaně nepožádala o jeho prominutí. Proto je kompenzační námitka žalované důvodná a žalobkyní uplatněný nárok na vrácení zaplacené jistiny korespondující dvěma měsíčním nájmům se tak stal neopodstatněným. Se soudem prvního stupně se pak ztotožnil v názoru, že na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, které uplatnila žalovaná vzájemným návrhem, není dán naléhavý právní zájem. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, směřující do měnícího výroku I. rozsudku odvolacího soudu. Má za to, že v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena otázka možnosti odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání podle obecných ustanovení o. z. Zdůraznila, že o nemožnosti převzít prostor sloužící podnikání k užívání s ohledem na nevyhovující stav se dozvěděla dne 29. 5. 2015, ze strany žalované nebyla 1. 6. 2015 žádná reakce, a tudíž dne 2. 6. 2015 od smlouvy dle § 1977 o. z. odstoupila. Žalovaná věděla o velmi špatném technickém stavu budovy, kterou pronajala, ale nepodnikla žádná opatření k tomu, aby tento stav byl k datu 1. 6. 2015 odstraněn a prostor mohl být řádně předán. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje za nesprávné, nereflektující ani skutečnost, že pronajatá budova jí nebyla nikdy řádně předána včetně souvisejících listin a dokumentů potřebných pro její řádné užívání. Za neřešenou dále považuje i otázku, zda je nájemce povinen platit nájemné za dobu, kdy pronajatý prostor nebyl pro vady předán a převzat, a tudíž nemohl být ani užíván. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu v napadeném výroku I. změnil, případně zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu. Podle jejího názoru nemá odstoupení od nájemní smlouvy při podstatném prodlení dle § 1977 o. z. opodstatnění a nárok na zaplacení nájemného uplatněný kompenzační námitkou je oprávněný. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Otázky, zda lze odstoupit od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 1977 o. z. a zda je nájemce povinen platit nájemné v případě, že předmět nájmu není pro vady bránící sjednanému účelu užívání převzat, dosud nebyly Nejvyšším soudem vyřešeny. Dovolání je tak přípustné podle § 237 o. s. ř. a je i důvodné. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle § 2004 odst. 3 o. z. zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam. Podle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat vě