26 Cdo 2978/2012 – Nejvyšší soud

26 Cdo 2978/2012 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně A FRONT spol. s r. o., se sídlem ve Volyni, Náměstí Svobody 12, IČ: 62503405, zastoupené Mgr. Janem Hoškem, advokátem se sídlem ve Strakonicích, Sokolovská 980, proti žalované městské části Praha 8, se sídlem v Praze 8 – Libni, Zenklova 1/35, zastoupené JUDr. Alanem Vitoušem, advokátem se sídlem v Praze 7, Dukelských hrdinů 23, o zaplacení částky 244.800,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 9 C 112/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. dubna 2012, č. j. 28 Co 78/2012-184, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 244.800,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení), představující uhrazené nájemné (včetně záloh na služby) za období od 16. července 2008 do 15. ledna 2009 (dále jen „rozhodné období“) a poskytnutou kauci (ve výši 82.860,- Kč) odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného z pronajatých „nebytových prostor, o celkové výměře 544 m2, sestávajících z 11 místností a WC, nacházejících se v 1. podzemním a 1. a 2. nadzemním podlaží domu, v k. ú. K., na adrese P.“ (dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Žalobu odůvodnila tvrzením, že v rozhodném období nemohla nebytové prostory užívat k účelu, k němuž jí je žalovaná pronajala, a to pro vady, které zjistila až po jejich převzetí; proto ji dopisem ze dne 22. prosince 2008 požádala o vrácení (předem) uhrazeného nájemného a poskytnuté kauce, avšak žalovaná jejímu požadavku nevyhověla. Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. června 2011, č. j. 9 C 112/2009-30, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu. Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 16. července 2008 písemnou smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva ze dne 16. července 2008“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu neurčitou, přičemž podle ujednání obsaženého v čl. I. nájemní smlouvy měla mít žalobkyně (nájemkyně) v nebytových prostorách provozovnu s předmětem podnikání „koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje, zprostředkovatelská činnost“, resp. měla je užívat jako „kancelář, sklad“ (dále jen „sjednaný účel nájmu“). Dohodnuté nájemné ve výši 326.400,- Kč ročně a zálohy na služby ve výši 5.040,- Kč ročně měly být hrazeny v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 27.620,- Kč se splatností vždy do pátého dne příslušného kalendářního měsíce (čl. III. odst. 1 a 5 nájemní smlouvy). Žalobkyně se rovněž zavázala složit na účet žalované částku 82.860,- Kč odpovídající nájemnému (včetně záloh na služby) za tři kalendářní měsíce (dále jen „kauce“). Kauce měla být deponována na účtu žalované po celou dobu trvání nájemního vztahu jako jistina na plnění povinností žalobkyně coby nájemkyně nebytových prostor, přičemž žalovaná byla oprávněna ji použít k zaplacení jakékoliv své pohledávky, která by jí vůči žalobkyni z nájemní smlouvy vznikla (čl. III. odst. 9 nájemní smlouvy). Žalovaná se zavázala, že v případě ukončení nájemního poměru vrátí žalobkyni kauci (bez do ní zahrnutých záloh na služby), popř. její nepoužitou část, za předpokladu, že žalobkyně jí nebytové prostory předá ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení a že bude mít uhrazeny veškeré závazky vyplývající z nájemní smlouvy. Zbývající část kauce (tj. do ní zahrnuté zálohy na služby) jí měla vrátit po ročním vyúčtování záloh na služby, a to po odečtení případných nedoplatků vyplývajících z příslušného vyúčtování (čl. III. odst. 10 a 11 nájemní smlouvy). V čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy vzala žalobkyně na vědomí, že nebytové prostory jsou stavebně určeny jako „kancelář, dílna, sklad“ (podle příslušného rozhodnutí stavebního úřadu se ve skutečnosti jednalo o tři kanceláře, dvě /ruční/ truhlářské dílny, dvě dílny speciální laboratorní techniky a sklad deskového materiálu – dále jen „stavební určení nebytových prostor“). V čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy se zavázala, že za tam sjednaných podmínek zajistí na své náklady instalaci samostatného elektroměru, plynoměru a vodoměru. Současně též prohlásila, že je jí znám stav předmětných nebytových prostor a že v tomto stavu popsaném v zápisu o prohlídce nebytových prostor je od žalované přejímá (čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy). Podle čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy stavební úpravy většího rozsahu, na něž je třeba stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, byla žalobkyně oprávněna provádět pouze po předchozím písemném souhlasu žalované. Nebytové prostory převzala dne 23. července 2008 bez zapojeného přívodu plynu a elektřiny a bez radiátorů a kotle, tj. bez funkčního topení, s poškozenou dřevěnou podlahou a s ušpiněnými WC a umyvadly; rozvody vody však byly funkční. V návaznosti na to dopisy z 13. srpna 2008 a 1. října 2008 požádala žalovanou o souhlas s tam specifikovanými stavebními úpravami (zejména s rekonstrukcí elektrických rozvodů, opravou rozvodů vody a kanalizace, nahrazením nefunkčního topení a opravou podlah), které považovala za nezbytné k tomu, aby nebytové prostory mohla užívat ke sjednanému účelu nájmu (smyslem dotčených stavebních úprav tedy bylo především odstranit závady vyskytující se v nebytových prostorách již v době, kdy je převzala do užívání). Žalovaná však dopisem ze dne 29. října 2008 odmítla udělit souhlas s těmito stavebními úpravami. Za tohoto stavu žalobkyně dopisem ze dne 22. prosince 2008 (doručeným dne 29. prosince 2008) žalované sdělila, že v důsledku tam zmíněných závad, popsaných již v dopise z 13. srpna 2008 a dále podrobně specifikovaných v přiloženém znaleckém posudku, nelze nebytové prostory užívat k účelu, k němuž jí byly pronajaty; proto pokládá nájemní smlouvu ze dne 16. července 2008 za absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), resp. domnívá se, že vzájemný závazek z ní vzešlý zanikl následkem dodatečné nemožnosti plnění podle § 575 obč. zák., jelikož jí odmítla udělit souhlas s provedením stavebních úprav nutných k uzpůsobení nebytových prostor ke sjednanému účelu nájmu. Z opatrnosti jí zároveň nájemní poměr vypověděla. Předmětné nebytové prostory nakonec žalované předala dne 10. listopadu 2009. Na základě nájemní smlouvy jí uhradila celkem částku 244.800,- Kč představující kauci v částce 82.860,- Kč a dále nájemné (včetně záloh na služby) za měsíce srpen 2008 až leden 2009; za užívání nebytových prostor v období od února 2009 do jejich předání dne 10. listopadu 2009 žalované nic nezaplatila. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor a že tudíž je platnou smlouvou o nájmu nebytových prostor ve smyslu § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění po novele provedené zákonem č. 360/2005 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). V této souvislosti zdůraznil, že konstantní judikatura (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 2040/2003) sice dovozuje, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen k takovým prostorám, jež jsou ve smyslu stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, event. stavebním povolením, a to navíc k účelu v takovém rozhodnutí povoleném; v projednávaném případě však měl za to, že sjednaný účel nájmu ve skutečnosti stavebnímu určení nebytových prostor odpovídá. Podle jeho názoru není nájemní smlouva neplatná ani pro počáteční nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák. V této souvislosti – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. července 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001 – zdůraznil, že neplatnost právního úkonu ve smyslu citovaného ustanovení předpokládá objektivní a trvalou (počáteční) nemožnost plnění, a to buď právní, nebo faktickou. Je-li však, jako v tomto případě, určité plnění, zde odevzdání (přenechání) nebytových prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního úkonu. V návaznosti na to dospěl k závěru, že uvedené plnění se ani později nestalo trvale neuskutečnitelným (nemožným) jen proto, že žalovaná odmítla udělit žalobkyni souhlas se stavebními úpravami předmětných nebytových prostor; je tudíž vyloučeno uvažovat o zániku povinnosti žalované k poskytnutí zmíněného plnění podle § 575 obč. zák. Dále rovněž dovodil, že v situaci, kdy pronajímatel poruší povinnost odevzdat nájemci nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, dáv