26 Cdo 3551/2008 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3551/2008 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:17. 6. 2010 Spisová značka:26 Cdo 3551/2008 ECLI:ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.3551.2008.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem nebytových prostor Smlouva nájemní Dotčené předpisy:§ 3 odst. 2 předpisu č. 116/1990Sb. ve znění do 02.12.1999 § 3 odst. 4 předpisu č. 116/1990Sb. ve znění do 02.12.1999 § 663 obč. zák. § 243b odst. 2 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:23. 7. 2010 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3551/2008 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce J. J. S., zastoupeného obecným zmocněncem Mgr. Martinem Vlkem, bytem v Praze 9, Podnádražní 296/6, proti žalované INVESTA PRAG, a. s., se sídlem v Praze 1, Dlouhá 16, zastoupené JUDr. Danielou Jablonskou, advokátkou se sídlem v Berouně, Talichova 807, o zaplacení částky 138.600,- Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 21 C 228/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. března 2008, č. j. 64 Co 471/2007-100, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobce se původně domáhal, aby mu žalovaná zaplatila 237.500,- Kč s příslušenstvím, které dluží na nájemném za část roku 2004 podle smlouvy o nájmu domu uzavřené účastníky 19. 10. 1999. Poté, co žalovaná v průběhu řízení 2. 5. 2005 žalovanou částku zaplatila, vzal žalobce ohledně této částky žalobu zpět a požadoval, aby mu žalovaná zaplatila ještě částku 138.600,- Kč, přestavující smluvní pokutu za dobu od 16. 10. 2004 do 1. 5. 2005. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) při jednání dne 15. 5. 2006 řízení ohledně částky 237.500,-Kč s příslušenstvím zastavil, rozsudkem ze dne 18. 12. 2006, č. j. 21 C 228/2005-67, ve spojení s usnesením ze dne 20. 9. 2007, č. j. 21 C 228/2005-92, žalobu zamítl a rozhodl také o nákladech řízení. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce jako vlastník domu č. p. 85 na H. n.v B., v němž se nacházely pouze nebytové prostory o výměře 808 m2, podal 6. 10. 1999 u Městského úřadu v Berouně žádost o udělení souhlasu s pronájmem domu žalované podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999 (dále zákon č. 116/1990 Sb.). Tentýž den městský úřad vydal rozhodnutí podle § 46 a § 47 zákona č. 71/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, o správním řízení (správní řád), kterým s pronájmem nebytových prostor v domě souhlasil a které nabylo právní moci 22. 10. 1999. Účastníci 19. 10. 1999 uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl celý uvedený dům (dále „nájemní smlouva z 19. 10. 1999“). Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 1999 do 31. 12. 2004, přičemž nájemné za rok 2004 bylo stanoveno částkou 1.000.000,- Kč, placenou předem za každé čtvrtletí, a pro případ prodlení s jeho placením byla sjednána smluvní pokuta ve výši 700,- Kč za každý den prodlení. Od 16. 10. 2004 do 1. 5. 2005 dlužila žalovaná na nájemném 237.500,- Kč. Na základě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená účastníky 19. 10. 1999 je podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. absolutně neplatná, neboť byla uzavřena bez předchozího souhlasu městského úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Konstatoval, že souhlas městského úřadu má povahu rozhodnutí správního orgánu, jehož účinky nastávají dnem, kdy nabylo právní moci, tedy 22. 10. 1999. Přestože smlouva nabyla účinnosti až 1. 11. 1999, nelze vydaný souhlas považovat za předchozí. Z tohoto důvodu nemůže být platné ani ujednání o smluvní pokutě, a proto žalobu zamítl. K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 13. 3. 2008, č. j. 64 Co 471/2007-100, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci 138.600,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku; dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, avšak s jeho právním posouzením věci se neztotožnil. Z obsahu nájemní smlouvy dovodil, že se nejedná o smlouvu o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ale o smlouvu o nájmu věci (celého domu) podle § 663 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“). S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, odvolací soud uvedl, že jsou-li v domě místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musí být i v tomto případě dán předchozí souhlas městského úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., aniž by to cokoli měnilo na celkovém právním režimu nájemního vztahu, který se jinak řídí § 663 a násl. obč. zák. Dále poukázal na to, že podle ustálené judikatury - rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002 - je smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. 12. 1999 bez předchozího souhlasu obecního úřadu absolutně neplatná, na čemž nic nemění, že § 3 odst. 2 věta druhá a třetí a navazující část odstavce 4 zákona č. 116/1990 Sb., které pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy vyžadovaly předchozí souhlas obecního úřadu s uzavřením smlouvy, byly k tomuto datu zrušeny zákonem č. 302/1999 Sb. Ústavní soud nálezem ze dne 4. 3. 2004, sp. zn. IV. ÚS 290/03, zpochybnil názor, že souhlas obecního úřadu musí být vydán rozhodnutím ve správním řízení, což připustil i Nejvyšší soud v usnesení ze dne 28. 6. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1731/2006. Ten zdůraznil hledisko právní jistoty účastníků, kteří se smlouvou dlouhodobě řídili. Odvolací soud dospěl k závěru, že podmínka platnosti předmětné nájemní smlouvy stanovená v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., byla splněna, jestliže předchozí souhlas městského úřadu byl udělen rozhodnutím vydaným ve správním řízení před uzavřením smlouvy, byť rozhodnutí nabylo právní moci až po jejím uzavření. Rozhodnuto bylo ve prospěch obou účastníků smlouvy a stěží lze předpokládat, že by rozhodnutí napadli odvoláním. Nájemní smlouva z 19. 10. 1999 byla uzavřena platně, včetně ujednání o smluvní pokutě, kterou odvolací soud nepovažoval za nepřiměřenou s ohledem na to, že placení nájemného je základní povinností nájemce. Jednání žalobce neodporuje dobrým mravům. Naopak žalovaná hrubým způsobem porušila své povinnosti a účelovými námitkami se snaží zpochybnit platnost smlouvy, kterou po dobu pěti let respektovala. Protože žalovaná byla po dobu 198 dnů v prodlení s placením nájemného, náleží žalobci smluvní pokuta ve výši 138.600,- Kč. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání s odůvodněním, že řízení spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále „o. s. ř.“]. Namítá, že v daném případě nelze obecnou možnost vydání neformálního souhlasu aplikovat, neboť Městský úřad Beroun zvolil k udělení souhlasu správní rozhodnutí, což odpovídá i ustanovení § 3 odst. 2 věty třetí zákona č. 116/1990 Sb. a čl. II přechodných ustanovení zákona č. 302/1999 Sb. Proto je nutné zachovat a respektovat všechny jeho formální náležitosti, tedy i účinnost takového rozhodnutí, které nabývá až právní mocí. Nesouhlasí ani s argumentací, že souhlas udělený formou rozhodnutí je účinný dříve, než nabyl právní moci, jestliže jím bylo rozhodnuto ve prospěch obou účastníků. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalobce se k dovolání nevyjádřil. Nejvyšší soud projednal a rozhodl o dovolání podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět „o. s. ř.“), neboť rozsudek odvolacího soudu byl vydán před 1. 7. 2009, kdy zákon č. 7/2009 Sb. nabyl účinnosti (čl. II bod 12. zákona). Přípustné dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení, za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení. Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny; existence obligatorně posuzovaných vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu nevyplývá. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst.