26 Cdo 443/2025 – Nejvyšší soud

26 Cdo 443/2025-437 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce M. B., zastoupeného Mgr. Martinem Ondrejátem, advokátem se sídlem v Praze 4, Nad Strouhou 67, proti žalované SIBRINA property s.r.o., se sídlem v Praze 2 – Vinohradech, Záhřebská 562/41, IČO 10676074, zastoupené Mgr. Zuzanou Dohnalovou, advokátkou se sídlem v Praze 4, K Dolům 1924/42, o vyklizení nemovitostí, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 24 C 262/2022, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 26. 6. 2024, č. j. 26 Co 101/2024-381, takto: Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 26. 6. 2024, č. j. 26 Co 101/2024-381, a rozsudek Okresního soudu Praha-východ ze dne 11. 12. 2023, č. j. 24 C 262/2022-315, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 17. 1. 2024, č. j. 24 C 262/2022-345, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Praha-východ k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalovaná (původně v postavení žalobkyně) se svou žalobou domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z pachtovní smlouvy. Uvedla, že se žalobcem (původně v postavení žalovaného) uzavřela dne 1. 5. 2021 „leasingovou smlouvu“ (dále též jen „předmětná smlouva“), ve skutečnosti však šlo o smlouvu pachtovní, jejímž předmětem byla tzv. „západní část“ areálu ve vlastnictví žalobce (pozemky stavební parcela č. XY, stavební parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY a parcela č. XY a části pozemků parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY a parcela č. XY, to vše v katastrálním území a obci XY, okres XY (dále též jen „nemovitosti“ nebo „západní část areálu“). Předmětná smlouva upravovala podmínky pachtu, placení pachtovného a (též) splátek kupní ceny a následný převod vlastnického práva k nemovitostem. Dne 27. 9. 2022 jí byla doručena výpověď (dále též jen „první výpověď“) žalobce z předmětné smlouvy s odůvodněním, že po dobu více než 6 měsíců byl záporný zůstatek na úrocích z prodlení (za prodlení s platbami dle smlouvy), že žalovaná neuhradila nájemné z bytových jednotek a že neplnila řádně povinnosti plynoucí ze správcovství. Podle jejího názoru však výpovědní důvody nebyly pravdivé, a proto žádala určení, že první výpověď je „zdánlivá a neoprávněná“. Dne 28. 12. 2022 podal žalobce soudu vzájemnou žalobu o vyklizení předmětných nemovitostí. Vzhledem ke skutečnosti, že v rámci řízení o vyklizení musí být přezkoumána i oprávněnost první výpovědi, vzala žalovaná svou žalobu zpět. Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) proto usnesením ze dne 26. 1. 2023, č. j. 24 C 262/2022-166, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 8. 3. 2023, č. j. 24 C 262/2022-171, řízení o ní zastavil. 2. Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 11. 12. 2023, č. j. 24 C 262/2022-315, ve znění usnesení ze dne 17. 1. 2024, č. j. 24 C 262/2022-345, uložil žalované povinnost vyklidit a odevzdat žalobci pozemky stavební parcela č. XY, stavební parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY, parcela č. XY, a parcela č. XY, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec a katastrální území XY „na LV č. XY, Katastrální pracoviště XY“, do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II). 3. Na základě odvolání obou účastníků Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 6. 2024, č. j. 26 Co 101/2024-381, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení účastníků (výrok II). 4. Odvolací soud (po částečném doplnění dokazování) vyšel zejména ze zjištění, že dne 1. 5. 2021 účastníci uzavřeli předmětnou smlouvu zahrnující smlouvu pachtovní s možností následného převodu vlastnického práva, jejímž předmětem byla západní část areálu ve vlastnictví žalobce. V čl. I. 2. této smlouvy uvedli, že vztah mezi nimi bude zpočátku pachtovní s tím, že příjemce (žalovaná) bude vedle pachtovného splácet i kupní cenu, a v okamžiku, kdy budou kupní cena, nedoplatky na pachtovném i případné úroky zaplaceny, změní se smlouva na smlouvu kupní; kupní cena byla dohodnuta ve výši 21 000 000 Kč. V čl. X. předmětné smlouvy si účastníci sjednali pachtovné a splátky kupní ceny. Podle č. XII. 1. smlouvy ji byl poskytovatel (žalobce) oprávněn vypovědět bez výpovědní doby v případě, že stav úroků z prodlení nebude nulový po dobu 6 měsíců bez přerušení. Výpověď musí být písemná a odůvodněna, jinak je neplatná (čl. XII. 4. smlouvy). Dne 9. 7. 2021 zaslal žalobce jednatelce žalované e-mailem platební kalendář. Žalovaná platila pachtovné i splátky kupní ceny nepravidelně a po splatnosti, proto žalobce dne 23. 9. 2022 předmětnou smlouvu písemně vypověděl a vyzval žalovanou k vyklizení a odevzdání západní části areálu do 30. 9. 2022. V odůvodnění výpovědi uvedl, že žalovaná byla povinna platit pachtovné, splácet kupní cenu a vykonávat správu tří bytů v tam uvedeném domě včetně inkasování nájemného a zastupování žalobce, což nečinila; úroky z prodlení vyčíslil v částce 76 301 Kč. Dne 11. 1. 2023 zaslala žalovaná žalobci jednostranné započtení pohledávek, v němž uznala svůj dluh ve výši 600 000 Kč za období od dubna 2022 do ledna 2023, proti němuž započetla svou pohledávku vůči žalobci ve výši 398 436 Kč (vyčíslenou vyúčtováním ze dne 22. 11. 2022 s požadavkem na její zaplacení do 6. 12. 2023), a to konkrétně na úhradu plných měsíčních plátek ve výši 60 000 Kč za období od dubna 2022 do září 2022 a za říjen 2022 ve výši 38 436 Kč; po tomto zápočtu žalovaná žalobci dlužila 201 546 Kč. Dopisem ze dne 11. 9. 2023 žalobce předmětnou smlouvu vypověděl opakovaně (dále jen „druhá výpověď), a s ohledem na uplatněný výpovědní důvod (shodně jako v první výpovědi) bez výpovědní doby. Uvedl, že je sice pravdou, že platbami ze dne 27. 9. 2022 a 28. 9. 2022 žalovaná uhradila veškeré dlužné úroky z prodlení a část dluhu na pachtovném, avšak poslední platbu žalovaná učinila dne 3. 2. 2023 a od té doby neuhradila ničeho; stav úroků z prodlení tedy není nulový již od října 2022 až do 11. 9. 2023. Druhou výpověď zaslal žalobce doporučeně na adresu sídla žalované dne 11. 9. 2023, téhož dne pošta zásilku převzala a dne 13. 9. 2023 byla uložena s poznámkou „adresát nezastižen“. Dne 4. 12. 2023 provedla žalovaná jednostranné zápočty svých (tam specifikovaných) pohledávek, k jejichž zaplacení žalobce vyzvala dopisy ze dne 20. 11. 2023 a 30. 10. 2023, proti pohledávkám žalobce z předmětné smlouvy. „Z opatrnosti“ provedla jednostranné započtení také dne 18. 6. 2024, a to svých pohledávek z titulu nevyplaceného výnosu z fotovoltaiky rovněž proti pohledávkám žalobce z předmětné smlouvy. 5. Po právní stránce se odvolací soud vyjádřil nejprve k námitkám žalované ohledně (dle jejího názoru nesprávnému) závěru o nastoupení účinků koncentrace řízení před soudem prvního stupně. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2013, sp. zn. 31 Cdo 4616/2010, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 98/2013 (dále též jen „R 98/2013“) uvedl, že nemají-li být činěny nedůvodné rozdíly ve výkonu poučovací povinnosti soudu v jednotlivých případech, v nichž dochází ke koncentraci řízení podle § 118b odst. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), musí se poučení o tzv. koncentraci řízení a o jejích účincích vždy dostat účastníkům jak předem (v předvolání k přípravnému jednání, k jednání nebo k dalšímu jednání), neboť je potřebné jim dát s předstihem vědět o tom, do kdy mohou splnit svou povinnost tvrzení a důkazní povinnost, aby se i z tohoto pohledu mohli na jednání připravit, tak také při samotném úkonu (roku) soudu, jehož skončením tzv. koncentrace řízení nastane, aby účastníci bez pochybností věděli, že řízení bude zkoncentrováno a kdy k tomu dojde, a aby tomu mohli přizpůsobit svůj další postup v řízení. Za první jednání ve smyslu § 118b odst. 1 věty druhé o. s. ř. nelze vždy pokládat jen takové jednání, které soud nařídil jako v pořadí první k projednání věci samé za předpokladu, že se uskutečnilo. První jednání totiž nemá jen prvek časový, ale i obsahový. První jednání lze proto podle § 118b odst. 1 věty druhé o. s. ř. pokládat za skončené jen tehdy, byly-li při něm provedeny alespoň všechny úkony uvedené v § 118 odst. 1 a 2 o. s. ř. V posuzované věci přitom byly zmíněné předpoklady koncentrace řízení splněny, jelikož soud prvního stupně účastníky o ní poučil v předvolání k prvnímu jednání a poté při jednání dne 16. 10. 2023, jež následovalo poté, co při jednání dne 13. 9. 2023 bylo provedeno rozsáhlé dokazování a žalobce byl ke svým tvrzením poučen podle § 118a odst. 3 o. s. ř., a poté, kdy byla účastníkům nařízena mediace. Oba účastníci se k poučení o koncentraci u uvedeného jednání vyjádřili, reakce je zachycena v protokolu o uvedeném jednání. Soud prvního stupně tedy postupoval správně, pokud nepřihlížel k novým tvrzením žalované, případně neprovedl důkazy, které nebyly nové, a byly navrženy až po konc