27 Cdo 3702/2023 – Nejvyšší soud

27 Cdo 3702/2023-201 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Filipa Cilečka a soudců JUDr. Marka Doležala a JUDr. Petra Šuka v právní věci žalobkyně K. H., zastoupené JUDr. Radkem Adámkem, advokátem, se sídlem v Brně, Cihlářská 643/19, PSČ 602 00, proti žalovanému R. P., zastoupenému Pavlem Uhlem, advokátem, se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, PSČ 150 00, o zrušení kupní smlouvy a určení vlastnického práva, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 3 C 10/2021, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 9. 3. 2023, č. j. 28 Co 253/2022-150, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 11.906,40 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám jejího zástupce. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Žalobou doručenou 8. 1. 2021 Okresnímu soudu Praha-východ se žalobkyně domáhá zrušení kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. XY v k. ú. XY (dále jen „pozemek“), uzavřené dne 16. 1. 2020 mezi žalobkyní jako prodávající a žalovaným jako kupujícím (dále jen „smlouva“) a určení vlastnického práva k pozemku. 2. Okresní soud Praha-východ rozsudkem ze dne 16. 2. 2022, č. j. 3 C 10/2021-90, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.). 3. Vyšel přitom z toho, že: 1/ Dne 16. 1. 2020 uzavřela žalobkyně s žalovaným smlouvu, v níž byla sjednána kupní cena pozemku 40.200 Kč (150 Kč/m2). 2/ V katastru nemovitostí je jako vlastník pozemku zapsán žalovaný. 3/ Dopisem ze dne 2. 12. 2020 žalobkyně sdělila žalovanému, že se dovolává neplatnosti smlouvy z důvodu omylu a neúměrného zkrácení a žádá zrušení kupní smlouvy, případně doplacení částky 294.800 Kč (rozdílu mezi sjednanou kupní cenou a cenou obvyklou stanovenou znalcem). 4/ Dopisem ze dne 9. 12. 2020 sdělil žalovaný prostřednictvím svého advokáta žalobkyni, že námitky neplatnosti smlouvy i neúměrného zkrácení považuje za nedůvodné. 5/ Znaleckým posudkem č. 4579-24-2020 soudního znalce Jana Čecha z 10. 12. 2020 byla obvyklá cena pozemku stanovena ve výši 301.316 Kč. 6/ Znaleckým posudkem č. 3400-52/2020 soudního znalce Ing. Ladislava Šelepy z 31. 12. 2020 byla obvyklá cena pozemku stanovena ve výši 322.000 Kč. 4. Na takto ustaveném skutkovém základě soud prvního stupně dovodil, že smlouva není neplatná v důsledku uvedení žalobkyně v omyl o rozhodující okolnosti podle § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“). 5. Z hlediska žalobkyní namítaného neúměrného zkrácení podle § 1793 odst. 1 o. z. soud dovodil, že podmínkou zrušení smlouvy podle tohoto ustanovení je „prokázaná skutečnost, že zkrácená strana si nepoměru vzájemných plnění nebyla vědoma, a naopak druhá strana o něm věděla nebo při nejmenším vědět musela“. Jelikož žalobkyně tuto skutečnost neprokázala, neshledal žalobu ani z tohoto pohledu důvodnou. 6. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze v záhlaví označeným rozhodnutím rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku I. tak, že se smlouva ruší a určuje se vlastnické právo žalobkyně k pozemku (první výrok), a rozhodl o nákladech řízení (druhý a třetí výrok). 7. Vycházeje ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, se odvolací soud ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně, podle něhož smlouva není neplatná pro omyl podle § 583 o. z. 8. Odvolací soud však shledal žalobu důvodnou pro neúměrné zkrácení žalobkyně. Odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021, uveřejněný pod číslem 96/2022 Sb. rozh. obč. (dále jen „R 96/2022“), v němž Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, podle kterého je pro určení, zda jde o hrubý nepoměr, určující pouze kvantifikační hledisko poměru vzájemných plnění, nikoli subjektivní okolnosti. Vycházeje z obvyklé ceny pozemku určené znaleckým posudkem soudního znalce Jana Čecha, uzavřel, že sjednaná kupní cena skutečně byla v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku, neboť nedosahovala ani 15 % znalcem zjištěné ceny pozemku. II. Dovolání a vyjádření k němu 9. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), maje za to, že napadený rozsudek odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, a sice: 1/ otázky rozhodné ceny pro určení, zda se jedná o neúměrné zkrácení, 2/ „zda postačí objektivní stránka neúměrného zkrácení, aniž by bylo nutné zkoumat nebo brát v úvahu subjektivní povědomí zkracující strany o tom, že k němu dochází, byť vycházelo z obvyklých jemu dostupných znalostí“, 3/ otázky subjektivních okolností rozhodných pro posouzení neúměrného zkrácení, které dosud nebyly v rozhodování dovolacího soudu vyřešeny, a 4/ povinnosti soudu poučit strany v odvolacím řízení o skutečnosti, že „vychází ze zcela jiné struktury presumpcí a ze zcela jiného právního posouzení právní otázky“, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 10. Prostřednictvím první dovolací otázky dovolatel odvolacímu soudu vytýká, že pochybil, vycházel-li z toho, že neúměrné zkrácení může být dáno nejen „rozdílem ceny obvyklé, ale i jiné (bod 24. a 25. rozsudku)“. Podle dovolatele totiž platí „obecný normativ, že pro obecné úvahy o cenách, a tedy o jejich ekvivalenci, platí ceny obvyklé (viz § 492 odst. 1 o. z.). Pak existuje speciální normativ, který uvádí jako jediné referenční kritérium neúměrného zkrácení zřetel k ceně obvyklé“. Dospěl-li odvolací soud k tomu, že obvyklou cenu nelze určit, nemůže podle mínění dovolatele z povahy věci dojít ani k neúměrnému zkrácení, „protože chráněnou hodnotou je obvyklá ekvivalence vztahů“. 11. K druhé dovolací otázce dovolatel uvádí, že odvolací soud nesprávně „konstatuje, že pro posouzení je klíčová pouze objektivní stránka transakce bez ohledu na povědomí stran o její (ne)ekvivalenci“. 12. V rámci třetí dovolací otázky dovolatel namítá, že odvolací soud – při posuzování subjektivních okolností zakládajících výjimku z ustanovení o neúměrném zkrácení (podle § 1793 odst. 1 věty druhé o. z.) – nesprávně vyšel z toho, že relevantní jsou v tomto smyslu okolnosti, které určují cenu (tedy vstupní hodnoty) [viz odst. 30 napadeného rozsudku]. Podle dovolatele se však správně má posuzovat povědomí zkracující strany o neúměrném zkrácení, nikoli „o faktorech, které by do ceny jako takové mohly vstupovat“. 13. Prostřednictvím čtvrté dovolací otázky dovolatel poukazuje na to, že odvolací soud jej řádně nepoučil o břemeni tvrzení a důkazu vážícím se k „okolnostem, o kterých by žalovaný v době uzavření kupní smlouvy nemohl vědět a které by způsobily, že cena pozemku ve výši 150 Kč za m2 obvyklé ceně neodpovídá“, čímž zatížil řízení vadou spočívající v překvapivosti rozhodnutí a odňal tím dovolateli možnost se proti tomuto rozhodnutí bránit. 14. Dovolatel navrhuje, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí změnil tak, že se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje, in eventum rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. 15. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání navrhuje, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl. III. Přípustnost dovolání 16. Dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou a splňující podmínku podle § 241 odst. 1 o. s. ř.; dovolací soud se proto zabýval jeho přípustností. 17. Dovolání není přípustné pro řešení první dovolatelem formulované otázky. Je tomu tak proto, že odvolací soud vycházel z obvyklé ceny pozemku a při jejím stanovení postupoval v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Z té se podává, že: 1/ Při porovnání vzájemných plnění (test disparity) se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase (§ 492 o. z.). 2/ Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (srov. § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů). 3/ Obvyklou cenou nemovitosti je cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. 4/ Otázka správnosti stanovení obvyklé ceny věci k tomu povolaným soudním znalcem není otázkou právní, ale skutkovou a je na znalci, aby v souladu s poznatky dosaženými v jeho oboru zvolil, jakou metodu ocenění použije; soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku ocenění stanovit. 5/ Důkaz znaleckým posudkem podléhá volnému hodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. Znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř, od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhaj