28 Cdo 2170/2009 — Nejvyšší soud

28 Cdo 2170/2009 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:8. 12. 2009 Spisová značka:28 Cdo 2170/2009 ECLI:ECLI:CZ:NS:2009:28.CDO.2170.2009.1 Typ rozhodnutí:Rozsudek Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 28 Cdo 2170/2009 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Brožové a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobců a) Ing. P. Z., a b) E. K., zastoupených advokátem, proti žalované J. Š., zastoupené advokátem, o zaplacení částky 776.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 7 C 303/2007, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, takto: I. Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, se  zrušuje. II. Rozsudek Okresního soudu Praha-západ ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C 303/2007-216, se ve výrocích I. a III. zrušuje. III. Věc se vrací Okresnímu soudu Praha-západ k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : A. Předchozí průběh řízení Žalobci se domáhali, aby žalovaná byla uznána povinnou zaplatit jim částku 776.000,- Kč s příslušenstvím. Uvedli, že na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 3. 2000 (dále jen „nájemní smlouva“) předali žalované do užívání vilu s příslušenstvím, garáží a zahradou v k.ú. D. v P. (dále jen „vila“) za sjednané nájemné ve výši 80.000,- Kč měsíčně. Žalovaná platila řádně nájemné do měsíce února 2001, kdy nájemné s odkazem na vady nemovitosti platit přestala. Žalobci nájemní smlouvu vypověděli, čímž nájemní vztah ke 30. 9. 2001 zanikl. Žalovaná vilu vyklidila a žalobcům předala dne 21. 11. 2001. Žalobci požadovali nezaplacené nájemné za měsíce únor až září 2001 a vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného za měsíce říjen a listopad 2001. Žalovaná namítala, že poslala žalobcům dopisy, ve kterých je vyzývala nejen k nápravě vad nemovitosti, které vila vykazovala od uzavření smlouvy, ale také k nápravě závad, které vznikly v průběhu užívání vily. Zejména poukazovala na dopis ze 17. 1. 2001, v nichž žalobce upozorňovala na nově se projevivší vady elektrické a otopné soustavy způsobující časté výpadky elektrické energie a nefunkční vytápění, s tím, že do doby jejich odstranění zastavuje platby nájemného a žádá vrácení částek dosud na nájemném zaplacených. V předchozím řízení bylo zjištěno, že v článku VIII. odst. 1 nájemní smlouvy se žalobci zavázali provést do 30 dnů od uzavření smlouvy na vlastní náklady úpravy uvedené v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. O prodlení žalobce s plněním uvedené povinnosti měla být prodloužena (jednoroční) doba nájmu, přičemž do provedení úprav nepříslušelo žalobci nájemné a žalovaná nebyla povinna vilu převzít. Mezi úpravy dohodnuté v dodatku č. 2 nájemní smlouvy patřila mj. revize elektrických rozvodů a zařízení nebo výměna vody a vyčištění bazénu. Ve věci již rozhodoval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 27. 7. 2007, č. j. 33 Odo 655/2005-174, zrušil rozsudek soudu prvního stupně i soudu odvolacího a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Podle závazného právního názoru Nejvyššího soudu je čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy třeba za situace, kdy žalovaná vilu dne 10. 4. 2000 převzala, ačkoli všechny úpravy podle dodatku č. 2 nájemní smlouvy nebyly provedeny, a platila řádně plné nájemné až do ledna 2001, vykládat ve shodě s následným chováním smluvních stran tak, že do provedení úprav nebyla žalovaná povinna platit nájemné, ale jen za předpokladu, že nepřevzala nemovitost. Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C 303/2007-216, uložil žalované zaplatit částku ve výši 776.000,- Kč s příslušenstvím (výrok I.), v části příslušenství žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). Námitku neplatnosti nájemní smlouvy, v níž je uveden rovněž pozemek p.č. 1995, který žalobcům nenáleží, nepovažoval za podstatnou s tím, že jde o pouhou chybu v psaní. Dále se zabýval otázkou, zda dopisy žalované nelze považovat za uplatnění práva neplatit nájemné podle § 673 obč. zák. či práva na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák. Dospěl k závěru, že žalobkyně neuplatnila uvedený nárok v šestiměsíční prekluzívní lhůtě (§ 675 obč. zák.), a proto se nezabýval zjišťováním dalších vad nemovitosti. Bylo-li podle závazného právního názoru Nejvyššího soudu mezi účastníky sjednáno placení nájemného i přes vady věci, šlo o projev smluvní volnosti účastníků, který podle soudu prvního stupně nemůže být v rozporu s dobrými mravy. Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. S odkazem na skutková zjištění soudu prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva není neplatná ani pro počáteční nemožnost plnění, ani pro omyl žalované, neboť žalovaná o vadách vily věděla a souhlasila s provedením dodatečných úprav až po svém nastěhování. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož lze dopis ze dne 17. 1. 2001 považovat za uplatnění práva neplatit nájemné, popř. práva na slevu z nájemného. Podle odvolacího soudu žalovaná o vadách vily věděla (včetně vady vytápění) již v době převzetí nemovitosti dne 10. 4. 2000. Právo neplatit nájemné, popř. právo na slevu z nájemného proto v době, kdy je žalovaná dopisem ze dne 17. 1. 2001 uplatnila, zaniklo prekluzí. Za nerozhodné považoval odvolací soud rovněž tvrzení žalované, že vilu vyklidila již 13. 11. 2001, jestliže vilu předala žalobcům až dne 21. 11. 2001. B. Dovolání a vyjádření k němu Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost spatřovala v ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Jako dovolací důvod uvedla nesprávné právní posouzení věci dle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Namítala, že: soudy nižších stupňů se nezabývaly otázkou, zda nárok na neplacení nájemného, resp. na slevu z nájemného, nevznikl žalované ze zákona, tj. podle § 673 a 674 obč. zák.; sjednaná výše nájemného neodpovídala stavu vily, jejíž luxusní vybavení nemohla žalovaná vzhledem k vadám vily užívat; důvodem požadované slevy z nájemného byla nefunkční elektrická soustava, znemožňující řádné vytápění vily, jakož i užívání části jejího vybavení. Skutkové zjištění odvolacího soudu, podle něhož žalovaná již v době převzetí nemovitosti o vadě elektroinstalace věděla, nemá oporu v provedeném dokazování. Žalovaná uvedené vady poprvé vytýkala žalobcům dopisem z 2. 11. 2000, kdy začala topná sezóna; žalovaná vilu vyklidila již 13. 11. 2001, kdy vyzvala žalobce k jejímu převzetí. Odvolací soud proto pochybil, přiznal-li žalobcům nárok na náhradu za užívání vily až do 21. 11. 2001, kdy žalobci vilu převzali; nájemní smlouvy byla neplatná od samého počátku, konkrétně z důvodů: nezpůsobilosti vily ke sjednanému účelu nájmu – bydlení, neboť ve vile byly neodborně provedeny bez stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí zásadní změny dispozice a vybavení, jedna z pronajímaných nemovitostí – pozemek č. parc. 1995 – nebyl ve vlastnictví žalobců, omylu dovolatelky při uzavření nájemní smlouvy, o kterém žalobci museli vědět, neboť byli původci závadného stavu vily; žalovaný nárok je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci poskytovali vědomě a úmyslně žalované vadné plnění, které ji a její rodinu ohrožovalo na zdraví a životě, přičemž žádosti žalované o nápravu ignorovali, a přesto se domáhají úhrady nájemného v plné výši. Žalobci ve svém vyjádření navrhli odmítnutí dovolání s tím, že je nepřípustné, neboť nejde o posouzení věci v rozporu s hmotným právem. C. Přípustnost Dovolací soud zjistil, že dovolání je včasné, podané oprávněnou osobou prostřed¬nictvím advokáta a splňuje formální obsahové znaky předepsané § 241a odst. 1 o. s. ř. Protože odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v rozhodované věci, a nejde o případ vázanosti soudu prvního stupně právním názorem soudu odvolacího ve smyslu § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., může být pří¬pustnost dovolání založena jen za podmínky upravené v § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., tj. pokud dovolací soud, za použití hledisek příkladmo uvedených v ustanovení § 237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí je zásadního právního významu. Ten je podle § 237 odst. 3 o. s. ř., ve znění před 1. 7. 2009, dán zejména tehdy, jestliže napadené rozhodnutí řeší právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu ještě nebyla řešena, která je odvolacími nebo dovolacím soudem řešena rozdílně, nebo vyřešil-li odvolací soud určitou právní otázku v rozporu s hmotným právem. V projednávané věci dospěl dovolací soud k závěru, že odvolací soud rozhodl v rozpo