33 Cdo 340/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 340/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:6. 5. 2025 Spisová značka:33 Cdo 340/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.340.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Forma právních jednání (o. z.) [ Právní jednání (o. z.) ] Smlouva o smlouvě budoucí Převod nemovitostí Dotčené předpisy:§ 1785 o. z. § 560 o. z. § 582 o. z. § 574 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:22. 5. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 340/2024-110 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Heleny Novákové ve věci žalobce P. K., zastoupeného JUDr. Vojtěchem Mihalíkem, advokátem se sídlem v Mikulově, Bezručova 1896/90, proti žalované MI Estate s. r. o., se sídlem v Praze 4, Na Pankráci 310/60, identifikační číslo osoby 08294208, zastoupené JUDr. Evou Ondřejovou, LL.M., Ph.D., advokátkou se sídlem v Praze 1, Příčná 663/8, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 20 C 367/2022, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně - pobočky v Jihlavě, ze dne 19. 10. 2023, č. j. 72 Co 106/2023-86, takto: Rozsudek Krajského soudu v Brně - pobočky v Jihlavě, ze dne 19. 10. 2023, č. j. 72 Co 106/2023-86, a rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 29. 3. 2023, č. j. 20 C 367/2022-48, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Jihlavě k dalšímu řízení. Odůvodnění: Okresní soud v Jihlavě („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 3. 2023, č. j. 20 C 367/2022-48, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalované směřujícího k uzavření kupní smlouvy ve znění uvedeném ve výroku I a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Dospěl k závěru, že z § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“ nebo „občanský zákoník“), přímo vyplývá závěr, že má-li být předmětem budoucí koupě nemovitá věc, musí mít i smlouva o budoucí kupní smlouvě písemnou formu. Podle žaloby mělo dojít k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě (dále též „SOBKS“ nebo „přípravná smlouva“) ústně (telefonickým hovorem). Vzhledem k tomu se „již nezabýval otázkou, zda smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky vznikla a je pro nedostatek formy neplatná, nebo zda nevznikla vůbec, neboť to na výsledku řízení nemohlo ničeho změnit“. Krajský soud v Brně - pobočka v Jihlavě („odvolací soud“), rozsudkem ze dne 19. 10. 2023, č. j. 72 Co 106/2023-86, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně o uzavření SOBKS ústní formou i ze stejného právního závěru o obligatornosti její písemné formy, směřovala-li k převodu vlastnictví k nemovitostem (jako v daném případě). Vyjádřil nesouhlas se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021. Připustil, že § 560 o. z. vyžaduje písemnou formu jen pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci nebo se takové právo mění nebo ruší (tedy pro smlouvu hlavní neboli realizační). Až hlavní smlouvou je věcné právo převedeno (zřízeno, změněno nebo zrušeno) a až hlavní smlouva je předkládána ke zveřejnění do příslušného seznamu. Její písemná forma je vyžadována i s ohledem na její varující funkci (účastníky vede k náležitému uvážení jejích důsledků a jednoznačnému zakotvení jednotlivých smluvních ujednání). Přípravná smlouva je však s hlavní smlouvou v konečném důsledku natolik svázána, že je v případě specifického prostředí nakládání s nemovitými věcmi ospravedlnitelné požadovat přísnější písemnou formu i ve vztahu k ní, a její účastníci by ji proto měli činit formou vyžadovanou pro smlouvu hlavní. V případě existence přípravné smlouvy se navazující uzavření realizační smlouvy stává vynutitelnou povinností konkrétního obsahu a nelze pominout, že se jedná o přesun významných majetkových hodnot, podléhající zájmu na zvýšené ochraně jednajících osob a na dostatečné míře právní jistoty. V souladu s varující funkcí (i funkcí zajišťující a důkazní) povinně písemných smluv se tak zamezí situacím, kdy na základě pouhých neformalizovaných ústních jednání je tvrzen vznik smlouvy o budoucí smlouvě, u níž je ze zákona dána povinně písemná forma, a kdy faktického završení kontraktačního procesu se oprávněná strana domůže prostřednictvím třetí osoby nebo rozhodnutím soudu ve sporném řízení bez toho, že by kdykoli v průběhu hmotněprávních jednání o převodu vlastnictví k nemovitosti jednala písemnou formou (čímž by byl zákon ve svém důsledku obejit). Dále poukázal na obligatorně písemnou formu smlouvy o budoucí smlouvě v obchodním zákoníku a občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013 a dospěl k závěru, že ani důvodovou zprávou k § 1785 o. z. není vyloučeno, aby ve specifických případech, kdy je pro realizační smlouvu zákonem předepsaná jako povinná písemná forma, byla tato forma vyžadována i pro smlouvu přípravnou. Nedodržení její písemné formy odporuje smyslu a účelu zákona a má za následek absolutní neplatnost podle § 582 odst. 1 a § 588 o. z., neboť (podle citované odborné literatury) tu jde o porušení funkce zajišťující bezpečnost právního styku ve veřejném zájmu. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včas dovolání, kterým napadl rozsudek v celém rozsahu. Přípustnost dovolání spatřuje v tom, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od závěrů v rozsudku Nejvyššího soudu z 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021, jenž dovodil možnost sjednání SOBKS týkající se nemovité věci i v ústní formě. Soudům obou stupňů vytýká, že na projednávanou věc nesprávně aplikovaly ustanovení o. z. upravující formu smlouvy, kterou dle něj nelze dovozovat z formy smlouvy v budoucnu uzavírané. Zákonná úprava ctí zásadu smluvní volnosti. Pro smlouvu o smlouvě budoucí nemá zákon stanovenou formu a obecně jsou na ni kladeny nižší právně formální požadavky než na samotnou budoucí smlouvu (zde odkázal na rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2147/2016). Poukázal též na důvodovou zprávu k občanskému zákoníku a také na možnost účastníků si formu smlouvy o budoucí smlouvě dohodnout v duchu zásady vigilantibus iura scripta sunt, a na článek 2 odst. 4 Ústavy. Výklad práva, který vytváří pro účastníky smluvních vztahů nad rámec zákonné úpravy povinnosti, které sám zákonodárce nevytvořil, považuje za rozporný se zákonem i se samotným principem právního státu a fungováním demokratické společnosti. Žalovaná navrhla dovolání odmítnout jako nepřípustné, příp. jako zjevně bezdůvodné. Namítla, že žalobce neformuluje žádnou konkrétní dovolací otázku, a popřela, že by se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, když rozsudek sp. zn. 33 Cdo 72/2021 považuje za ojedinělý a překvapivý. Žalobce podle ní zjevně bezúspěšně uplatňuje své právo, neboť i kdyby SOBKS nemusela mít formu písemnou, v daném případě nedošlo ke sjednání jejích obligatorních náležitostí. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a řádně zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zkoumal, zda dovolání obsahuje zákonné obligatorní náležitosti dovolání a zda je přípustné. Dovolání posoudil podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.). K vadám řízení lze přihlížet jen v případě jinak přípustného dovolání (srov. § 242 odst. 3 větu druhou o. s. ř.). Nesprávným právním posouzením věci je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření