33 Cdo 3502/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 3502/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:27. 1. 2026 Spisová značka:33 Cdo 3502/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2026:33.CDO.3502.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Spotřebitel Moderační právo soudu Smluvní pokuta Dotčené předpisy:§ 2051 o. z. § 1815 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:3. 3. 2026 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 3502/2024-107 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobce V. T., zastoupeného Mgr. Martinem Heřmánkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Dřevná 382/2, proti žalované IMWESTEX, s.r.o., identifikační číslo osoby 62739182, se sídlem v Praze 1, Hybernská 1613/38, zastoupené Mgr. Vojtěchem Hamanem, advokátem se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, o zaplacení 188 930 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 231/2023, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. 7. 2024, č. j. 30 Co 186/2024-78, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 9 110 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám Mgr. Vojtěcha Hamana, advokáta. O d ů v o d n ě n í: Žalobce se po žalované domáhal vydání bezdůvodného obohacení ve výši 188 930 Kč (s příslušenstvím) s odůvodněním, že tuto částku poskytl žalované podle dohody o složení blokovacího depozita uzavřené dne 7. 10. 2020 na dobu určitou, konkrétně do 15. 12. 2020. Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 30. 7. 2024, č. j. 30 Co 186/2024-78, potvrdil rozsudek ze dne 21. 3. 2024, č. j. 30 C 231/2023-44, jímž Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) žalobu o zaplacení 188 930 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 22. 3. 2021 do zaplacení zamítl a žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení ve výši 35 553,43 Kč; současně odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že dne 7. 10. 2020 uzavřeli žalobce jako zájemce o koupi bytu s žalovanou jako vlastnicí bytu „Dohodu o složení blokovacího depozita“ (dále jen „Dohoda“), a to na dobu určitou do 15. 12. 2020. Uzavření Dohody zprostředkovala (a Dohody se účastnila) realitní kancelář LAVINIA TRADING, spol. s r. o., IČO 62242393 (dále jen „realitní kancelář“), která žalovanou při jednáních s žalobcem zastupovala. Předmětem Dohody byla "rezervace" bytové jednotky č. XY vymezené v budově „XY“ čp. XY (víceúčelové stavbě), která je součástí pozemku parc. č. XY v obci XY, katastrálním území XY, včetně vymezených spoluvlastnických podílů na budově a pozemku. V článku 3.1 Dohody se žalobce a žalovaná zavázali uzavřít za stanovených podmínek bez zbytečného odkladu po výzvě druhé smluvní strany, nejpozději však do konce doby trvání Dohody, kupní smlouvu, jíž žalovaná převede vlastnické právo k zmíněné bytové jednotce na žalobce za sjednanou kupní cenu. Žalobce se v Dohodě zavázal složit rezervační poplatek – blokovací depozitum ve výši 188 930 Kč, přičemž tento závazek splnil; možnosti nakládání s depozitem upravovaly články 2.3 (resp. 3.3.1.), 4.2 a 4.3 Dohody tak, že deponovaná částka bude v závislosti na jednání smluvních stran buď započítána na kupní cenu, nebo vrácena žalobci, případně využita k úhradě smluvní pokuty. Podle článku 4.2. „V případě, že Prodávající poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého Blokovacího depozita na požádání zpět Zájemci a zároveň je povinen zaplatit Zájemci smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2.1 této Dohody, a to vše nejpozději do pěti pracovních dnů od doručení písemné žádosti Zájemce.“ … v případě, že Zájemce poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu dle čl. 3.1 této Dohody nebo pokud se ukážou jeho prohlášení v článku 3.3 této Dohody jako nepravdivá, pak se zavazuje bezodkladně zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2.1 této Dohody. Prodávající a Zájemce pro tento případ berou na vědomí, že nárok Prodávajícího na úhradu smluvní pokuty může být a bude započten proti nároku Zájemce na vrácení Blokovacího depozita s tím, že oba nároky zanikají bez dalšího dnem následujícím po posledním dni trvání této Dohody, bez ohledu na splatnost obou nároků.“ Podle článku 6.4 Dohody ji bylo možné měnit pouze písemnými dodatky. Dne 19. 10. 2020 zaslala žalovaná prostřednictvím pověřeného advokáta žalobci emailem text kupní smlouvy na bytovou jednotku č. XY a smlouvy o advokátní úschově k případným připomínkám a ke sjednání termínu jejich podpisu, na což žalobce reagoval 20. 11. sdělením, že se domluví na úpravě a doplnění „dohodnutých záležitostí“ a předá svému právníkovi ke kontrole. Dne 26. 10. 2020 žalovaná žalobci prostřednictvím realitní kanceláře zaslala text kupní smlouvy s vyznačenými změnami. Dne 2. 11. 2020 žalobce žalované sdělil, že kupujícím rezervovaných nemovitostí bude na místo něho NETFORCE s.r.o., kterou vlastní. Další jednání o koupi „rezervované“ bytové jednotky byla vedena mezi žalovanou a NETFORCE s.r.o., aniž došlo ke změně Dohody; smluvní strany přitom věděly, že bude-li nemovitost kupovat právnická osoba namísto žalobce, je třeba Dohodu písemně změnit (maily z 26. 11. 2020, 2. 12. 2020 a 26. 1. 2021). Posléze žalobce s žalovanou jednali o změně předmětu převodu i (celkové) ceny, neboť kromě bytové jednotky č. XY hodlal žalobce, resp. NETFORCE s.r.o., zakoupit ještě jednotky č. XY (atelier) a XY (otevření stropního prostoru a průchodu). Dne 4. 11. 2020 a poté znovu 8. 11. 2020 zaslala žalovaná prostřednictvím realitní kanceláře žalobci kupní smlouvu, v níž jako kupující figuruje NETFORCE s. r. o. Na tento email žalobce reagoval 9. 11. 2020 požadavkem na zaslání prohlášení vlastníka bytových jednotek. Ze „Změny prohlášení vlastníků budovy čp. XY“ se podává, že celková podlahová plocha bytové jednotky č. XY s příslušenstvím je 76,16 m2, z čehož terasa činí 4,56 m2 a úložný prostor 22,5 m2, a dále že v souvislosti se změnou jednotek č. XY a č. XY se mění výše spoluvlastnických podílů z dosavadních 981,83 m2 na 985,83 m2, tj. mimo jiné tak, že k bytové jednotce č. XY náleží spoluvlastnický podíl 7616/98583. Dne 16. 11. 2020 žalobce s poukazem na zaslané prohlášení vlastníka (resp. změnu prohlášení) požádal o zaslání schéma parkovacích míst, které mu bylo obratem zasláno. Dne 26. 11. 2020 zaslal žalobce realitní kanceláři „připomínkovanou“ kupní smlouvu a navrhl upravit bod 8.1.6. Dohody, na což realitní kancelář obratem reagovala tak, že buď je třeba uzavřít novou rezervační smlouvu, v níž bude jako kupující uvedena NETFORCE s.r.o., která složí rezervační depozitum a žalobci bude jím složené depozitum vráceno, případně je možné nastavit kupní smlouvu tak, že v ní nebude rezervace zmiňována, tj. kupující složí celou kupní cenu a žalobci bude depozitum vráceno. Dne 8. 12. 2020 žalobce požádal o snížení ceny vzhledem k „reálné velikosti bytu a rozsahu nutné rekonstrukce“ s tím, že ceně 47 000 Kč/m2 odpovídá finální cena 3 400 000 Kč. Realitní kancelář mu 9. 12. 2020 sdělila, že majitelka na slevu z kupní ceny nepřistoupila. Dne 14. 12. 2020 žalobce navrhl, že koupí bytovou jednotku č. XY, garáž a 2 parkovací místa za cenu „balíčku“ 3 632 183 Kč. Dne 15. 12. 2020 byla žalobci k finální kontrole zaslána kupní smlouvu v původní verzi, jejímž předmětem je bytová jednotka č. XY za kupní cenu 3 778 614 Kč, na níž reagoval téhož dne námitkou, že bytová jednotka č. XY byla prodávána s uvedením rozlohy 76 m2, což odpovídá cca 41 000 Kč/m2, avšak její reálný stav je 49,1 m2, tedy její cena by měla být cca 2 300 000 Kč s DPH; navrhl přeměření bytové jednotky. Dne 22. 12. 2020 požádala na pokyn žalované realitní kancelář žalobce, aby doložil připravenost zaplatit kupní cenu, na což reagoval 23. 12. 2020 upozorněním, že plocha bytové jednotky je „minimálně sporná“, což ho opravňuje k ukončení obchodu a postupu podle článku 4.2. Dohody; navrhl, že zaplatí 3 944 639 Kč za byt, 2 parkovací místa a sklep o rozloze 11 m2. Žalovaná přistoupila na slevu o 150 00 Kč a vyjádřila obavu, že žalobce protahuje jednání, aniž by prokázal svou solventnost; vyzvala ho, aby sdělil, jakou variantu kupní smlouvy preferuje. Žalobce odpověděl návrhem další změny kupní smlouvy. Dne 26. 1. 2021 realitní kancelář žalobci oznámila, že žalovaná nesouhlasí s žádnými dalšími úpravami smluv a vyzývá ho, aby do 27. 1. 2021 byla podepsána kupní smlouva, podle níž NETFORCE s.r.o. ko