ÚOHS S0629/2024/DP – Základní jednotkové ceny za inzeráty na prodej a pronájem ne

Společnost Seznam.cz, a.s., se sídlem Radlická 3294/10, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČO

Společnost Seznam.cz, a.s., se sídlem Radlická 3294/10, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČO

Společnost Seznam.cz, a.s., se sídlem Radlická 3294/10, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČO

nejpozději do 15 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí zveřejnit Produktový list (ceník služeb) Sreality.cz upravený dle bodu 1. výroku I. tohoto rozhodnutí na internetových stránkách https://o-seznam.cz/napoveda/sreality/cenik-sluzeb/,

nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy nastala uvedená skutečnost, informovat Úřad o splnění a. podmínky uvedené v bodě 1. výroku II. tohoto rozhodnutí, b. závazku uvedeného v bodě 2. výroku I. tohoto rozhodnutí.

Na základě skutečností zjištěných v rámci provedeného předběžného šetření zahájil Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (dále též „Úřad“) dne 6. 8. 2024 se společností Seznam.cz, a.s., se sídlem Radlická 3294/10, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČO 26168685 (dále též „Seznam.cz“), správní řízení sp. zn. ÚOHS-S0629/2024/DP ve věci možného spáchání přestupku stanoveného v § 22a odst. 1 písm. c) zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon“) spočívajícího ve zneužití svého dominantního postavení v rozporu s § 11 odst. 1 zákona a/nebo možného porušení zákazu stanoveného v článku 102 Smlouvy o fungování Evropské unie (dále též „SFEU“). Možné jednání v rozporu se zákazem stanoveným v § 11 odst. 1 zákona a/nebo článku 102 SFEU Úřad spatřoval v tom, že soutěžitel Seznam.cz jako provozovatel realitního portálu Sreality.cz bez objektivně ospravedlnitelných důvodů

Dne 14. 11. 2025 obdržel Úřad od společnosti Seznam.cz návrh závazků ve prospěch zachování účinné hospodářské soutěže.2

Hlavním předmětem činnosti společnosti Seznam.cz je poskytování internetových služeb.

Jediným akcionářem společnosti Seznam.cz je společnost HELIFREAK LIMITED, se sídlem Sotiri

Společnost Seznam.cz představuje dlouhodobě nejvýznamnějšího poskytovatele služeb v oblasti online realitních portálů na území České republiky. Prostřednictvím portálu Sreality.cz zajišťuje inzerci prodeje a pronájmu nemovitostí, přičemž zadavatelem inzerce může být jak realitní zprostředkovatel,3 tak fyzická osoba. Funkcionality portálu jsou primárně koncipovány pro potřeby realitních zprostředkovatelů, zatímco jednorázová inzerce fyzických osob plní pouze doplňkovou roli.

Za zveřejnění inzerce hradí zákazníci společnosti Seznam.cz cenu stanovenou dle ceníku služby

Aktuálně platný ceník za řádkovou inzerci vychází z několika základních cen za jeden den zveřejnění inzerátu a současně obsahuje mechanismus slevové progrese, podle něhož se jednotková cena za inzerát snižuje v závislosti na celkovém počtu inzerátů vložených konkrétním zákazníkem. Výše základních cen a progrese slevy jsou koncipovány pro dvě skupiny zákazníků: první skupinu tvoří zákazníci s 1–5 inzeráty denně, druhou skupinu představují zákazníci se

Pro účely výpočtu celkového počtu inzerátů vystavených realitními zprostředkovateli v konkrétním dni, a z toho vyplývajícího stanovení příslušné slevy ze základní ceny, společnost

Společnost Seznam.cz poskytla členění nákladů na provozování inzertního realitního portálu

K rozdílným nákladům na obsluhu pobočkových a franšízových sítí společnost Seznam.cz uvedla, že [obchodní tajemství].5

Úřad podotýká, že právní posouzení jednání soutěžitele Seznam.cz, které bylo v oznámení o zahájení řízení vymezeno jako možné spáchání přestupku stanoveného v § 22a odst. 1 písm. c) zákona spočívajícího ve zneužití svého dominantního postavení v rozporu s § 11 odst. 1 zákona a/nebo možného porušení zákazu stanoveného v článku 102 SFEU, provedl v tomto rozhodnutí pouze v otázce naplnění podmínek pro přijetí závazků ve smyslu § 11 odst. 3 a 4 zákona.

Odpovědnost za přestupek se posuzuje podle zákona účinného v době spáchání přestupku; podle pozdějšího zákona se posuzuje jen tehdy, je-li to pro pachatele přestupku příznivější.

Vzhledem k tomu, že jednání, jež je předmětem tohoto správního řízení, se soutěžitel Seznam.cz dopouštěl i v době podání návrhu závazků, uplatní se na jeho hmotněprávní posouzení zákon č. 143/2001 Sb., v aktuálním znění7. S výjimkou ustanovení vyloučených v rámci § 22b odst. 8 zákona postupuje Úřad také podle zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, v aktuálním znění8 (dále též „přestupkový zákon“). Z hlediska procesního postupuje Úřad v souladu s aktuálně účinnými zněními zákona, přestupkového zákona a správního řádu.

Nařízení Rady (ES) č. 1/2003 ze dne 16. 12. 2002 o provádění pravidel hospodářské soutěže stanovených v článcích 81 a 82 Smlouvy o založení Evropského společenství9 upravuje aplikaci těchto článků včetně jejího přenosu na národní soutěžní úřady členských států. Dle § 20a odst. 1 zákona je Úřad oprávněn aplikovat články 101 a 102 SFEU v jednotlivých případech, pokud by jednání soutěžitelů mohlo mít vliv na obchod mezi členskými státy ve smyslu těchto článků. Za tímto účelem je oprávněn požadovat zastavení protiprávního jednání, nařizovat předběžná opatření, přijímat závazky a ukládat pokuty. Podle § 1 odst. 4 zákona se zákon použije obdobně i na řízení ve věcech soutěžitelů, jejichž jednání by mohlo mít vliv na obchod mezi členskými státy

Obchod mezi členskými státy je chápán velmi široce,11 dopad na tento obchod také může být potenciální, tj. postačí důvodný předpoklad, že k takovému dopadu by mohlo dojít, a není nutné zkoumat skutečnou míru zasažení. Při posuzování znatelnosti je nezbytné vzít mj. v úvahu, že samotná přítomnost dominantního podniku pokrývajícího celý členský stát pravděpodobně ztíží pronikání na trh. Každé zneužití, které ztěžuje vstup na národní trh, by proto mělo být považováno za znatelně ovlivňující obchod. Kombinace tržního postavení dominantního podniku a protisoutěžní povahy jeho chování vede nutně k závěru, že tato zneužití mají obvykle ze své

Úřad v daném případě zohlednil, že posuzované jednání soutěžitele Seznam.cz, zaujímajícího dominantní postavení, se vztahovalo na celé území České republiky. Dále vzal v úvahu, že online prostředí svou povahou výrazně usnadňuje interakce mezi účastníky trhu a snižuje bariéry pro přeshraniční obchodní aktivity, což zvyšuje pravděpodobnost zapojení zahraničních subjektů.

Soutěžiteli se dle § 2 odst. 1 zákona rozumí fyzické a právnické osoby, jejich sdružení, sdružení těchto sdružení a jiné formy seskupování, a to i v případě, že tato sdružení a seskupení nejsou právnickými osobami, pokud se účastní hospodářské soutěže nebo ji mohou svou činností ovlivňovat, i když nejsou podnikateli.

Úřad shledal, že společnost Seznam.cz vykonává hospodářskou činnost, a pro účely tohoto správního řízení ji tak považuje za soutěžitele ve smyslu zákona, resp. podnik ve smyslu SFEU.

Dle § 2 odst. 2 zákona je relevantním trhem trh zboží,13 které je z hlediska jeho charakteristiky, ceny a zamýšleného použití shodné, porovnatelné nebo vzájemně zaměnitelné, a to na území, na němž jsou soutěžní podmínky dostatečně homogenní a zřetelně odlišitelné od sousedících území.14 Relevantní trh je tedy třeba vymezit především z hlediska věcného a geografického.

Ve správním řízení Úřad posuzoval jednání společnosti Seznam.cz v oblasti on-line inzerce zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitostí realitními zprostředkovateli.15

Inzerce prodeje a pronájmu nemovitostí v on-line prostoru je nabízena zejména prostřednictvím specializovaných realitních portálů (např. Sreality.cz, Reality.iDNES.cz, Bezrealitky.cz) a dále prostřednictvím obecných inzertních portálů bez specifického zaměření (např. Bazoš.cz,

Všeobecné inzertní portály jako např. Bazoš.cz nenabízí realitním zprostředkovatelům takové možnosti prezentace inzerovaných nemovitostí jako specializované realitní portály. Konkrétní zaměření realitních portálů určuje specifickou podobu inzerce prodeje a pronájmu nemovitostí, která je svými funkcemi uzpůsobena pouze pro tento účel. Portály zaměřené na všeobecnou inzerci a realitní portály se liší také ve způsobu a možnostech vyhledávání a filtrování inzerátů pro konečné zájemce o inzerované nemovitosti. Dle názoru Úřadu proto nepředstavují všeobecné inzertní portály plnohodnotný substitut ke specializovaným realitním portálům.

Portál Bezrealitky.cz neumožňuje inzerci prostřednictvím realitních zprostředkovatelů, tudíž není substitutem k portálům, které takovou inzerci umožňují. Stejně tak není možno za substitut k nabídce realitních portálů považovat inzerci prodeje a pronájmu nemovitostí na platformách typu Facebook Marketplace, neboť tyto platformy oslovují pouze členy registrované v dané síti.

Úřad také posuzoval z hlediska možné substituovatelnosti nabídku inzerovaných nemovitostí na internetových stránkách jednotlivých realitních zprostředkovatelů. Ti na svých stránkách zveřejňují pouze nabídku nemovitostí, jejichž prodej/pronájem mohou sami zprostředkovat.

S ohledem na výše uvedené Úřad předběžně vymezil trh po stránce věcné jako trh poskytování služeb on-line řádkové inzerce prodeje a pronájmu nemovitostí na realitních portálech umožňujících inzerci realitním zprostředkovatelům.

Inzerce prodeje a pronájmu nemovitostí na on-line realitních portálech je realizována převážně realitními zprostředkovateli působícími v České republice. Nabízené nemovitosti se nacházejí zejména na území České republiky, inzerce je zpravidla psána v českém jazyce a návštěvnost těchto portálů tvoří z výrazné většiny zájemci o pronájem či koupi nemovitostí z České republiky.

On-line realitní portály propojují dvě odlišné skupiny uživatelů. Svou podstatou se jedná o vícestrannou platformu, kdy na jedné straně působí jako nabízející realitní zprostředkovatelé a na straně druhé jako poptávající zájemci o pronájem nebo nákup nemovitostí, přičemž inzertní portál funguje jako zprostředkovatel mezi těmito dvěma skupinami zákazníků.16 Úřad proto hodnotil postavení soutěžitele Seznam.cz na výše uvedeném trhu jak z pohledu realitních zprostředkovatelů, tak z pohledu zájemců o inzerované nemovitosti.

Sreality.cz je dlouhodobě nejnavštěvovanějším inzertním realitním portálem v České republice,17 druhým nejnavštěvovanějším je portál Reality.iDNES.cz, který však vykazuje výrazně nižší návštěvnost,18 přičemž jejich vzájemné postavení se v čase zásadně nemění.

Podíl návštěvnosti portálu Sreality.cz se v období posledních pěti let pohyboval v rozmezí cca

Z pohledu reálných uživatelů21 se podíl portálu Sreality.cz za období posledních pěti let pohyboval v rozmezí cca 45–57 % s průměrným podílem mírně přesahujícím 50 %.22 U portálu

Realitní komora České republiky provedla v roce 2022 průzkum mezi realitními zprostředkovateli, kterého se zúčastnilo více než 200 respondentů. Většina z nich se vyjádřila, že neexistuje alternativní inzertní realitní portál s obdobným dosahem, který by mohl nahradit

Všechny výše uvedené skutečnosti svědčí s vysokou pravděpodobností existenci dominantního postavení25 soutěžitele Seznam.cz prostřednictvím portálu Sreality.cz na trhu poskytování služeb on-line řádkové inzerce prodeje a pronájmu nemovitostí na realitních portálech umožňujících inzerci realitním zprostředkovatelům v České republice.

Vzhledem k tomu, že účastník řízení navrhl závazky ve prospěch zachování účinné hospodářské soutěže, ponechává Úřad otázku definitivního vymezení relevantního trhu a postavení soutěžitele Seznam.cz na něm otevřenou.

Podle § 11 odst. 3 zákona může Úřad zastavit řízení a rozhodnout o přijetí závazků, které účastníci řízení Úřadu společně navrhli ve prospěch zachování účinné hospodářské soutěže, jejichž splněním se odstraní obavy z jejího možného narušení. V rozhodnutí může Úřad rovněž stanovit podmínky nebo povinnosti nutné k zajištění splnění těchto závazků.

Podle § 11 odst. 4 zákona mohou účastníci řízení písemně navrhnout závazky nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy jim Úřad doručil sdělení výhrad; k pozdějším návrhům přihlédne Úřad jen v případech hodných zvláštního zřetele. Účastníci řízení jsou svým návrhem vázáni vůči Úřadu i mezi sebou navzájem, popřípadě vůči třetím osobám, a od podání návrhu do rozhodnutí Úřadu

Po nabytí právní moci rozhodnutí může Úřad řízení znovu zahájit a vydat rozhodnutí podle § 11 odst. 2 zákona, jestliže se podstatně změnily podmínky, které byly pro vydání tohoto rozhodnutí rozhodné, soutěžitelé jednají v rozporu se závazky, nebo toto rozhodnutí bylo vydáno na základě nepravdivých nebo neúplných podkladů, údajů a informací.26

Podle § 20a odst. 1 písm. c) zákona je Úřad oprávněn přijímat závazky rovněž v řízeních s unijním prvkem.

Dne 14. 11. 2025 obdržel Úřad od společnosti Seznam.cz návrh závazků dle § 11 odst. 3 zákona následujícího znění:

Seznam.cz se zavazuje, že do 90 dnů od právní moci rozhodnutí o přijetí závazků a zastavení správního řízení upraví Produktový list (ceník služeb) Sreality.cz v části týkající se tzv. řádkové inzerce pro realitní zprostředkovatele následovně: (a) Základní jednotková cena za inzerát na prodej nemovitosti bude činit 50 Kč bez DPH za jeden kalendářní den. (b) Základní jednotková cena za inzerát na pronájem nemovitosti bude činit 40 Kč bez DPH za jeden kalendářní den. (c) Základní jednotková cena za inzerát na prodej i pronájem nemovitosti (i) bude stejná pro všechny realitní zprostředkovatele a (ii) nebude se lišit podle lokality inzerované nemovitosti (podle tzv. regionů). (d) V případě, že realitní zprostředkovatel na službě Sreality.cz v jednom kalendářním dni inzeruje více inzerátů, bude mu poskytnuta následující množstevní sleva ze základní jednotkové ceny, jejíž výše bude záviset na celkovém počtu inzerátů inzerovaných v daném kalendářním dni a na tom, zda se jedná o (i) realitní zprostředkovatele, kteří jsou členy franšízové realitní sítě, nebo (ii) samostatné realitní zprostředkovatele, resp. členy pobočkové realitní sítě:

Seznam.cz se zavazuje, že Produktový list (ceník služeb) Sreality.cz upravený ve smyslu závazku uvedeného pod bodem 1. nabude účinnosti nejpozději do 90 dnů od právní moci rozhodnutí o přijetí závazků a zastavení správního řízení.

Seznam.cz se zavazuje, že závazky uvedené pod bodem 1. budou platné nejméně po dobu

Závazky byly společností Seznam.cz navrženy písemně a před sdělením výhrad ze strany Úřadu, tj. ve lhůtě ve smyslu § 11 odst. 4 zákona.

Úřad proto konstatuje, že byly splněny formální podmínky návrhu závazků.

Úřad v rámci správního řízení identifikoval možné narušení účinné hospodářské soutěže jednak prostřednictvím cenového schématu, v jehož důsledku vzniká značný rozdíl mezi nejvyšší a nejnižší cenou za jeden inzerát za den, a jednak tím, že společnost Seznam.cz při výpočtu odměny za inzertní služby posuzuje určité formy realitního zprostředkování poskytovaného více zprostředkovateli, jako by byly poskytovány jediným subjektem.

Zabýval se proto posouzením, zda splněním navržených závazků dojde k odstranění výše uvedených obav z možného narušení účinné hospodářské soutěže.

Společnost Seznam.cz se zavazuje upravit Produktový list (ceník služeb) Sreality.cz (dále jen „Ceník“) tak, aby v části týkající se řádkové inzerce (i) došlo ke zmírnění cenové progrese a současně (ii) byla od určitého počtu inzerátů zavedena diferencovaná výše množstevní slevy pro realitní zprostředkovatele sdružené ve franšízových realitních sítích oproti samostatným realitním zprostředkovatelům a členům pobočkových realitních sítí.

Navržený Ceník zavádí jednotné základní ceny za řádkovou inzerci podle typu transakce (prodej/pronájem) pro všechny realitní zprostředkovatele, čímž ruší dosavadní rozlišení regionálních oblastí a současně odstraňuje předchozí rozdělení zákazníků do dvou skupin podle počtu inzerátů. Oproti stávajícím cenám dochází ke snížení základní ceny, a to u skupiny realitních zprostředkovatelů s 1–5 inzeráty denně o 16,7 % v případě inzerce prodeje a o 11,1 % v případě inzerce pronájmu, u skupiny realitních zprostředkovatelů s 6 a více inzeráty denně při inzerci nemovitostí z regionálních oblastí I o 6,7 % v případě inzerce prodeje a o 9,1 % v případě inzerce pronájmu. U realitních zprostředkovatelů s 6 a více inzeráty denně při inzerci nemovitostí z regionálních oblastí II zůstávají základní ceny na stejné úrovni. Současně dochází k úpravě množstevních slev. Dojde také k významnému snížení rozdílu mezi základní cenou a cenou za jeden inzerát po uplatnění nejvyšší slevy, jejíž podíl ze základní ceny se zvýší přibližně dvojnásobně. Nadto realitní zprostředkovatelé sdružení ve franšízových realitních sítích budou od počtu 11 inzerátů denně čerpat nižší množstevní slevu než samostatní realitní zprostředkovatelé a členové pobočkových realitních sítí.

Za účelem vyhodnocení dopadu nově stanovených základních cen a nového slevového schématu společnost Seznam.cz poskytla Úřadu otisk databáze realitních zprostředkovatelů inzerujících na portálu Sreality.cz ke dnům 30. 9. 2025, 2. 10. 2025 a 6. 10. 2025. Databáze obsahovala u každého realitního zprostředkovatele informaci o případné franšízové vazbě a dále za příslušný den celkový počet zveřejněných inzerátů (s rozlišením na prodej a pronájem) a celkovou výši platby za řádkovou inzerci vypočtenou dle (i) aktuálně platného ceníku a slevového schématu a (ii) navrhovaného Ceníku a navrhovaného slevového schématu.

Z vyhodnocení dopadu nového Ceníku na základě jeho aplikace pro výše uvedené dny vyplynulo, že u většiny realitních zprostředkovatelů došlo ke snížení ceny.27 K ještě většímu podílu snížení ceny došlo u samostatných realitních zprostředkovatelů.28 Naopak u většiny realitních zprostředkovatelů, kteří jsou součástí franšízových sítí, došlo ke zvýšení ceny.29

Úřad má za to, že zmírnění cenové progrese posílí konkurenční postavení menších realitních zprostředkovatelů, kteří zpravidla uveřejňují nižší počty inzerátů, zejména těch, kteří nejsou součástí franšízových ani pobočkových realitních sítí.

Úřad dále považuje za odůvodněné ponechat shodné množstevní slevy jak pro samostatné realitní zprostředkovatele, tak pro zprostředkovatele působící v rámci pobočkových realitních sítí. Důvodem je skutečnost, že zprostředkovatelé sdružení v pobočkové síti nevystupují vůči třetím osobám samostatně, nýbrž výhradně pod obchodním jménem a identifikačním číslem jiné právnické osoby. Tento způsob vystupování se dále projevuje i v tom, že společnost Seznam.cz za poskytování služeb portálu Sreality.cz fakturuje přímo centrále sítě, nikoliv jednotlivým zprostředkovatelům.

Ve vztahu k realitním zprostředkovatelů, kteří jsou členy franšízových realitních sítí, Úřad zohlednil, že tento model vykazuje v některých ohledech obdobné prvky jako pobočková realitní síť. Jedná se zejména o skutečnost, že [obchodní tajemství]. Na druhou stranu je nutné vzít v úvahu, že náklady na obsluhu franšízové realitní sítě mohou být pro společnost Seznam.cz mírně vyšší než u pobočkové realitní sítě, a to z důvodu většího počtu fakturačních subjektů.

Na základě celkového posouzení případu Úřad dospěl k závěru, že účastníkem řízení navržené závazky jsou dostatečné pro odstranění obav z možného narušení účinné hospodářské soutěže, resp. způsobilé odstranit během relativně krátkého časového období potenciálně závadný stav popsaný Úřadem v oznámení o zahájení správního řízení.

Společnost Seznam.cz v návrhu závazků uvedla, že již v době podání návrhu závazků zahájila práce na zavedení nového Ceníku a upraveného obchodního modelu služby Sreality.cz.

Úřad proto považuje podmínku zdržení se jednání, které bylo předmětem oznámení o zahájení správního řízení, stanovenou v § 11 odst. 4 zákona rovněž za splněnou.

Prostřednictvím podmínek nebo povinností nutných k zajištění splnění závazků může Úřad stanovit zejména lhůtu, v níž mají být závazky splněny, nebo stanovit určité informační povinnosti umožňující kontrolu plnění daných závazků.

V souladu s návrhem společnosti Seznam.cz proto Úřad stanovil podmínku, podle níž je společnost Seznam.cz povinna zveřejnit Ceník upravený ve smyslu navržených závazků na svých internetových stránkách30 nejpozději do 15 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí.

Za účelem kontroly plnění navržených závazků Úřad společnosti Seznam.cz stanovil povinnost informovat jej o (i) zveřejnění Ceníku na svých internetových stránkách a (ii) nabytí účinnosti

Na základě výše uvedených skutečností dospěl Úřad k závěru, že jsou kumulativně splněny všechny podmínky nezbytné pro přijetí závazků stanovené v § 11 odst. 3 a 4 zákona. Z tohoto důvodu Úřad přijal společností Seznam.cz navržené závazky, stanovil jí povinnosti a podmínky k zajištění splnění těchto závazků a současně správní řízení zastavil.