§ 20 zákon o vlastnictví bytů – Převod a přechod vlastnictví jednotky
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf stanovuje, že s převodem nebo přechodem vlastnictví k bytové či nebytové jednotce automaticky přechází i spoluvlastnictví společných částí domu a s tím spojená práva a povinnosti, a dále upravuje podmínky převodu vlastnictví jednotky ve vztahu k pozemku. (§ 20 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Předmět úpravy: Převod a přechod vlastnictví jednotky
- Týká se: vlastník
- Judikatura: na § 20 odkazuje 18 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 72/1994 Sb.
(1) S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.
(2) Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.
(3) Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.
(4) Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Když někdo koupí nebo zdědí byt či nebytový prostor (jednotku), stává se automaticky spoluvlastníkem společných částí domu (např. střechy, chodeb, základů) a přebírá s tím spojená práva a povinnosti.
- Pokud je vlastník jednotky zároveň spoluvlastníkem pozemku pod domem, nelze jednotku převést (prodat, darovat) bez současného převodu odpovídajícího spoluvlastnického podílu na tomto pozemku. Stejně tak při přechodu vlastnictví (např. dědictvím) musí dojít i k přechodu spoluvlastnického podílu na pozemku.
- Zástavní práva a věcná břemena, která se týkají společných částí domu a pozemku, přecházejí na nového vlastníka jednotky.
- Nový vlastník jednotky má povinnost oznámit společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo správci domu, že se stal vlastníkem jednotky.
Na co si dát pozor
- Při převodu vlastnictví jednotky je nutné zajistit, aby byl současně řešen i převod spoluvlastnického podílu na pozemku, pokud je vlastník jednotky i spoluvlastníkem pozemku.
- Nový vlastník jednotky by si měl být vědom, že na něj přecházejí i případná zástavní práva a věcná břemena týkající se společných částí domu a pozemku.
- Nezapomenout na povinnost oznámit nabytí vlastnictví jednotky společenství vlastníků jednotek.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 20
Jak soudy aplikují § 20
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. 1. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4514/2017 (na který odkázal i dovolatel), formuloval a odůvodnil závěr, že práva a povinnosti ze smlouvy o dodávce tepelné energie přecházejí vznikem společenství vlastníků jednotek z dosavadního vlastníka budovy na toto společenství podle § 20 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů“).
Spoluvlastnický podíl na společných částech domu, stejně jako na pozemku mohl být převáděn jen společně s vlastnictvím k jednotce (§ 20 odst. 1, 2).
Přechod práv a povinností pak nelze dovodit ani z ustanovení § 20 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů), podle něhož na nové vlastníky jednotek přecházejí pouze věcná práva a povinnosti, zejména zástavní práva a věcná břemena, ani z ustanovení § 13 odst. 6 citovaného zákona, který upravuje práva a povinnosti týkající se prostorů a zařízení sloužícím i jiným osobám než vlastníkům jednotek.
Související
§ 3 ČESKÝ LÉKOPIS 1997 (Vyhláška Ministerstva zdravotnictví, kte)