Caução do arrendamento: como reaver o dinheiro no fim do contrato
A caução é a quantia que o inquilino entrega ao senhorio no início do arrendamento para garantir o cumprimento das suas obrigações: rendas, despesas acordadas e eventuais danos na casa. O artigo 1076.º do Código Civil permite que as partes caucionem o contrato, mas a caução não é uma renda adicional nem passa a pertencer ao senhorio. Quando o contrato termina e a casa é devolvida no estado em que foi recebida, ressalvado o desgaste normal de uma utilização prudente (artigo 1043.º), o senhorio tem de restituir a caução.
Na prática, muitos litígios de arrendamento acabam aqui: o senhorio retém a caução invocando pinturas, pequenas reparações ou limpezas, e o inquilino não tem provas do estado da casa à entrada. Este guia explica, passo a passo, como preparar a saída para não perder a caução, o que o senhorio pode e não pode descontar, como exigir a devolução por escrito e que meios existem quando ele não paga: injunção, julgado de paz ou ação judicial. Destina-se sobretudo a inquilinos, mas o senhorio encontra aqui as regras que deve respeitar para reter legitimamente uma parte da caução.
Factos essenciais
Prazo
A lei não fixa um número de dias para a devolução da caução: o senhorio deve restituí-la logo que o locado lhe seja entregue e estejam apuradas as quantias eventualmente em dívida. Na carta de interpelação, fixe um prazo razoável, por exemplo 15 dias. O direito do inquilino à restituição está sujeito ao prazo geral de prescrição de 20 anos (artigo 309.º do Código Civil), mas quanto mais tempo passar, mais difícil será provar o estado em que a casa foi entregue.
O que fazer
Reúna o contrato e a prova da caução.
Localize o contrato de arrendamento, a cláusula que fixa a caução (valor, forma e condições de devolução) e o comprovativo da entrega: transferência bancária, recibo ou declaração do senhorio. Se a caução foi paga em numerário sem recibo, procure outros meios de prova, como mensagens em que o senhorio reconhece o recebimento. Recupere também o inventário e as fotografias do início do contrato. Uma caução combinada apenas de boca, fora do contrato escrito, pode levantar problemas de prova e até de validade da cláusula; ainda assim, o dinheiro entregue sem causa tem de ser restituído. Quanto mais documentado estiver o ponto de partida, mais curta será a discussão no fim.
Faça cessar o contrato pelo meio próprio.
A caução só é exigível depois de o contrato terminar e de a casa ser devolvida. Use o meio legal adequado: oposição à renovação ou denúncia com o pré-aviso do artigo 1098.º do Código Civil, ou revogação por acordo com o senhorio (artigo 1082.º). Uma resolução sem fundamento pode ser ineficaz e manter o contrato em vigor, com rendas a vencer-se. Se o senhorio aceitar as chaves e a desocupação imediata sem outra condição, os tribunais têm entendido que há revogação real do contrato. Mesmo assim, peça que a cessação e a data de entrega fiquem escritas, num acordo ou num auto de entrega assinado pelos dois.
Não use a caução para pagar a última renda.
É frequente o inquilino deixar de pagar o último mês e dizer ao senhorio que fique com a caução. Juridicamente, não é seguro: a caução garante o conjunto das obrigações e só se torna restituível depois da entrega do locado, pelo que, em regra, não se pode compensar com uma renda que se vence antes. Se o fizer sem acordo escrito do senhorio, fica em mora quanto a essa renda e o senhorio pode exigir, além dela, uma indemnização de 20 % do valor em atraso (artigo 1041.º). Se ambos estiverem de acordo em compensar, escrevam-no num documento assinado.
Prepare a casa e documente a entrega.
O inquilino deve restituir a casa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (artigo 1043.º do Código Civil). Desgaste normal de pintura, pequenas marcas de mobiliário ou envelhecimento de equipamentos não são danos. Repare o que partiu, limpe a casa e retire os seus bens. No dia da entrega, faça uma vistoria conjunta, fotografe e filme cada divisão com data visível, registe as leituras dos contadores e peça ao senhorio que assine um auto de entrega com o estado da casa. Se o senhorio se recusar a comparecer, entregue as chaves por carta registada ou na presença de testemunhas.
Liquide as contas finais.
Pague a última renda, as despesas de condomínio que tenha assumido no contrato e as faturas de água, luz, gás e telecomunicações até à data de saída; peça a leitura final e a desativação ou mudança de titular dos contratos. Guarde os recibos. O senhorio só pode reter da caução quantias efetivamente devidas e demonstradas: rendas em atraso, despesas contratualmente assumidas pelo inquilino e não pagas, ou o custo de reparar danos que excedam o uso normal. A jurisprudência tem afirmado que a obrigação de devolver depende de nada ser devido no âmbito da liquidação da relação de arrendamento, o que torna estes comprovativos decisivos.
Exija a devolução por escrito.
Se a caução não for devolvida após a entrega, envie ao senhorio uma carta registada com aviso de receção (ou um e-mail com prova de entrega, se for o meio habitual entre as partes). Identifique o contrato, a data de entrega das chaves, o valor da caução, o IBAN para pagamento e um prazo, por exemplo 15 dias. Junte cópia do auto de entrega, das fotografias e dos recibos finais. Se o senhorio alegar danos, peça-lhe que discrimine cada desconto e apresente orçamentos ou faturas. Esta carta interpela o devedor: a partir daí, ele fica em mora e passam a ser devidos juros à taxa legal.
Recorra à injunção ou ao julgado de paz.
Se o senhorio não pagar nem justificar os descontos, a caução é uma dívida de dinheiro emergente de um contrato. Até 15 000 € pode apresentar um requerimento de injunção no Balcão Nacional de Injunções (Decreto-Lei n.º 269/98): se o senhorio não deduzir oposição em 15 dias, obtém um título executivo. Em alternativa, os julgados de paz são competentes para ações relativas ao arrendamento urbano, com exceção do despejo, até 15 000 € (artigo 9.º da Lei n.º 78/2001), com custas reduzidas e sem obrigatoriedade de advogado. Se não puder pagar as custas, peça apoio judiciário na Segurança Social.
Prepare a prova para o julgamento.
Se houver oposição ou contestação, o processo passa a uma fase de prova. O senhorio que retém a caução terá de demonstrar os danos e o seu custo; o inquilino deve mostrar o estado da casa à entrada e à saída. Leve o contrato, o inventário, as fotografias datadas, o auto de entrega, as mensagens trocadas e as testemunhas que assistiram à entrega. As declarações das próprias partes são valoradas com cautela pelos tribunais, por isso a prova documental pesa mais. Uma vez obtida sentença ou título executivo, e se o senhorio continuar sem pagar, pode instaurar execução e pedir a penhora de rendas ou de contas.
A que prestar atenção
- Sair da casa sem fotografias nem auto de entrega. Sem prova do estado à saída, o senhorio pode alegar danos difíceis de contrariar.
- Deixar de pagar a última renda e mandar o senhorio ficar com a caução. Sem acordo escrito, fica em mora e pode ter de pagar a renda mais uma indemnização de 20 %.
- Aceitar descontos genéricos («pintura», «limpeza») sem discriminação nem faturas. O desgaste normal não é dano e não justifica retenção.
- Entregar as chaves sem cessar formalmente o contrato. Uma resolução infundada pode ser ineficaz e as rendas continuam a vencer-se.
- Combinar a caução apenas de boca. Uma cláusula verbal fora do contrato escrito pode ser discutida quanto à validade e torna a prova muito mais difícil.
- Deixar passar anos sem reclamar. O prazo de prescrição é longo, mas as testemunhas esquecem-se e as provas perdem-se.
- Suspender o pagamento das rendas por causa de defeitos da casa para «compensar» mais tarde com a caução. Os tribunais não admitem, em regra, a suspensão integral da renda por incumprimento parcial do senhorio.
Base legal
Decisões judiciais relacionadas
Perguntas frequentes
Em quanto tempo o senhorio tem de devolver a caução?
A lei não fixa um número de dias. A caução deve ser restituída quando a casa é entregue e estão apuradas as quantias em dívida. Se o senhorio não a devolver, interpele-o por escrito com um prazo, por exemplo 15 dias; a partir daí fica em mora e deve juros.
O senhorio pode ficar com a caução para pintar a casa?
Só se a pintura for necessária por danos que excedam o uso normal. O inquilino deve devolver a casa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações próprias de uma utilização prudente (artigo 1043.º do Código Civil). O envelhecimento normal da pintura não é dano.
Posso usar a caução como última renda?
Só com acordo escrito do senhorio. Sem acordo, a renda não paga fica em mora e o senhorio pode exigir a renda e uma indemnização de 20 % (artigo 1041.º). A caução só é restituível depois da entrega do locado e não se compensa automaticamente com a última renda.
O senhorio não devolve a caução. O que posso fazer?
Envie uma carta registada a exigir a devolução, com prazo e IBAN. Se não pagar, apresente uma injunção (até 15 000 €) ou uma ação no julgado de paz, competente para litígios de arrendamento que não sejam despejo. Em ambos os casos não é obrigatório advogado.
Quanto pode ser a caução de um arrendamento?
As partes podem caucionar o contrato e acordar a antecipação de rendas dentro dos limites do artigo 1076.º do Código Civil. É comum uma ou duas rendas. O valor, a forma e as condições de devolução devem constar do contrato escrito.
A caução tem de ser devolvida com juros?
A caução em dinheiro, por si, não vence juros, salvo acordo. Se o senhorio não a devolver depois de interpelado, passam a ser devidos juros de mora à taxa legal a contar da interpelação.
O senhorio diz que há estragos mas não mostra provas. Tenho de aceitar?
Não. Quem retém a caução invocando danos tem de os provar e de justificar o valor descontado. Peça a discriminação dos estragos e os orçamentos ou faturas. Em tribunal, é o senhorio que terá de demonstrar os danos que alega.
Entreguei as chaves sem acordo escrito. O contrato terminou?
Pode ter terminado por revogação real, se o senhorio aceitou as chaves e a desocupação sem reservas, como já decidiu a Relação do Porto. Mas a situação é discutível; peça sempre um auto de entrega ou acordo de revogação assinado (artigo 1082.º).
A caução pode servir para pagar as faturas da luz e da água?
Se o contrato previr que o inquilino paga os consumos e estes ficarem por pagar, o senhorio pode reter o valor correspondente, desde que o demonstre. Peça a leitura final dos contadores e guarde os recibos para evitar descontos indevidos.
Quanto custa reclamar a caução num julgado de paz?
Os julgados de paz têm custas reduzidas e fixas, inferiores às dos tribunais judiciais, e não exigem advogado. Com poucos rendimentos, pode pedir apoio judiciário na Segurança Social para ficar dispensado das custas.
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