Atualização da renda: quanto e quando o senhorio pode aumentar
Todos os anos, em setembro e outubro, senhorios e inquilinos perguntam o mesmo: quanto pode subir a renda no ano seguinte? No arrendamento urbano, a renda não é aumentada livremente a meio do contrato. O artigo 1077.º do Código Civil permite que as partes estipulem o regime de atualização; na falta de estipulação, aplica-se o coeficiente anual fixado nos termos do artigo 24.º do NRAU (Lei n.º 6/2006), calculado pelo Instituto Nacional de Estatística a partir da inflação sem habitação e publicado no Diário da República até 30 de outubro.
Este guia explica como funciona a atualização anual, como se calcula a nova renda, que forma e antecedência deve ter a comunicação do senhorio, o que acontece aos aumentos que não foram feitos em anos anteriores e quando uma cláusula contratual de atualização é ou não válida. Explica também o que o inquilino pode fazer se receber um aumento acima do permitido e por que razão não deve simplesmente deixar de pagar. Serve tanto para senhorios que querem atualizar corretamente como para inquilinos que querem confirmar se o valor pedido é legal.
Factos essenciais
Prazo
A primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato e as seguintes um ano depois da anterior. O senhorio tem de comunicar a nova renda por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente e o novo valor (artigo 1077.º do Código Civil).
O coeficiente de cada ano é publicado no Diário da República até 30 de outubro do ano anterior (artigo 24.º do NRAU). Os coeficientes não aplicados podem ainda ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a atualização teria sido possível.
O que fazer
Leia a cláusula de renda do contrato.
O ponto de partida é o contrato. O artigo 1077.º do Código Civil deixa às partes a liberdade de fixar o regime de atualização: por exemplo, uma percentagem fixa, uma renda escalonada ou a ligação a um índice. Se o contrato nada disser, aplica-se o coeficiente legal anual. Uma cláusula que diga apenas que a renda será atualizada «de acordo com a inflação» ou «segundo a lei» remete, na prática, para o coeficiente oficial. O Supremo Tribunal de Justiça decidiu, em 2026, que nesse caso a lei de cada ano define o limite, não havendo espaço para atualizações superiores ao coeficiente legalmente imposto. Verifique também se o contrato foi celebrado antes de 1990: esses contratos antigos têm regras próprias.
Confirme o coeficiente do ano.
O coeficiente de atualização resulta da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, nos últimos 12 meses com dados disponíveis a 31 de agosto, apurada pelo INE (artigo 24.º do NRAU). É publicado por aviso no Diário da República até 30 de outubro. Para 2026, o coeficiente publicado é de 1,0224, o que corresponde a um aumento máximo de 2,24 %. Em anos excecionais o legislador pode fixar um travão: em 2023, a Lei n.º 19/2022 limitou a atualização a 2 % e criou um apoio fiscal ao senhorio. Antes de calcular, confirme sempre o aviso oficial do ano em causa.
Calcule a nova renda corretamente.
Multiplique a renda em vigor pelo coeficiente e arredonde o resultado para o cêntimo imediatamente superior (artigo 25.º do NRAU). Exemplo: uma renda de 750,00 € multiplicada por 1,0224 dá 766,80 €. A atualização incide sobre a renda, não sobre despesas de condomínio ou consumos que o inquilino pague separadamente. Se o contrato prevê outro regime válido, aplique esse regime e guarde o cálculo. Uma atualização mal calculada não é nula na totalidade: o inquilino deve a renda corretamente atualizada e pode recusar o excesso. Para evitar discussões, o senhorio deve indicar na carta a renda anterior, o coeficiente, o cálculo e a data a partir da qual vale o novo valor.
Respeite a periodicidade anual.
A primeira atualização só é exigível um ano depois do início do contrato e cada uma das seguintes um ano depois da anterior (artigo 1077.º, n.º 2). Num contrato iniciado em junho, por exemplo, a atualização de janeiro não é possível no primeiro ano; só a partir de junho do ano seguinte. Se o senhorio não atualizou em anos anteriores, não pode cobrar retroativamente os aumentos que não fez, mas pode aplicar, mais tarde, os coeficientes desses anos, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a atualização teria sido inicialmente possível. Os coeficientes só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.
Comunique por escrito com 30 dias de antecedência.
A atualização tem de ser comunicada ao inquilino por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, indicando o coeficiente e a nova renda (artigo 1077.º, n.º 2). As comunicações entre senhorio e inquilino fazem-se, em regra, por carta registada com aviso de receção, ou por outros meios previstos no artigo 9.º do NRAU; se o contrato admitir correio eletrónico, use o endereço indicado. Se a casa for morada de família, a carta é dirigida a ambos os cônjuges. Sem comunicação, a nova renda não é exigível; feita a comunicação tardiamente, o aumento só vale a partir do mês em que se completam os 30 dias.
Distinga atualização de aumento negociado.
Fora da atualização anual, a renda só muda por acordo das partes, reduzido a escrito e declarado às Finanças como alteração do contrato. O senhorio que pretenda uma renda substancialmente superior pode, quando a lei o permite, opor-se à renovação e propor um novo contrato; mas não pode impor unilateralmente um aumento durante o prazo. Nos novos contratos sobre imóveis já arrendados nos cinco anos anteriores a outubro de 2023, a Lei n.º 56/2023 (artigo 34.º) limitou a renda inicial em certas situações. Nos contratos antigos, anteriores a 1990, que não transitaram para o NRAU, aplicam-se regras próprias e proteções reforçadas para inquilinos idosos ou com deficiência.
Se o aumento for excessivo, conteste por escrito e continue a pagar.
Se receber um aumento acima do coeficiente, fora de prazo ou sem comunicação válida, responda por carta registada, explique o erro e indique o valor que considera devido. Continue a pagar pontualmente a renda corretamente atualizada, por transferência, para ter prova. Não suspenda o pagamento: a mora superior a três meses é fundamento de resolução do contrato pelo senhorio (artigo 1083.º do Código Civil) e o atraso dá direito a uma indemnização de 20 % (artigo 1041.º). Se o senhorio recusar receber o valor que considera devido, o inquilino pode depositar a renda nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU, o que o protege da mora.
Peça ajuda e resolva o litígio.
A divergência sobre o valor da renda é um litígio de arrendamento que pode ser levado ao julgado de paz (até 15 000 €, com exceção do despejo) ou ao tribunal. Antes disso, pode procurar uma associação de inquilinos ou de proprietários, ou um centro de arbitragem de consumo se o senhorio for uma empresa. Se a renda atualizada se tornar incomportável, informe-se sobre os apoios públicos à renda em vigor (programas municipais, apoio extraordinário à renda ou Porta 65) e sobre a dedução das rendas no IRS. Mantenha sempre todos os recibos eletrónicos: são a prova do valor efetivamente pago em cada mês.
A que prestar atenção
- Aplicar o coeficiente antes de decorrido um ano desde o início do contrato ou desde a última atualização. O aumento não é exigível nessa data.
- Comunicar o aumento por mensagem ou telefone. Sem comunicação escrita com 30 dias de antecedência, a nova renda não pode ser exigida.
- Cobrar retroativamente os aumentos não feitos em anos anteriores. A lei só permite aplicar coeficientes passados para o futuro e dentro do limite de três anos.
- Usar uma cláusula «de acordo com a inflação» para aplicar um valor superior ao coeficiente oficial. O STJ entende que o coeficiente legal é o teto.
- O inquilino deixar de pagar a renda inteira por discordar do aumento. Pague o valor que considera devido e conteste por escrito; a falta de pagamento abre caminho à resolução do contrato.
- Esquecer o arredondamento ou incluir no cálculo despesas de condomínio. O coeficiente aplica-se apenas à renda e o resultado arredonda-se para o cêntimo superior.
- Alterar a renda por acordo sem o declarar à Autoridade Tributária. A divergência entre o valor real e o declarado cria problemas fiscais e de prova.
Base legal
Decisões judiciais relacionadas
Perguntas frequentes
Quanto pode subir a renda em 2026?
Se o contrato não fixar outro regime, o aumento máximo é o do coeficiente legal publicado para 2026, de 1,0224, isto é, 2,24 %. Uma renda de 600 € pode passar, no máximo, para 613,44 €. O aumento só vale com comunicação escrita feita com 30 dias de antecedência.
Quando é publicado o coeficiente de atualização das rendas?
O INE apura a variação do índice de preços no consumidor sem habitação até 31 de agosto e o aviso com o coeficiente é publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano (artigo 24.º do NRAU). Vale para as atualizações do ano civil seguinte.
O senhorio pode aumentar a renda quando quiser?
Não. A atualização é anual: a primeira só um ano depois do início do contrato e as seguintes um ano depois da anterior (artigo 1077.º do Código Civil). Fora disso, a renda só se altera por acordo escrito das partes.
Como deve o senhorio comunicar o aumento da renda?
Por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, indicando o coeficiente aplicado e o novo valor. Em regra usa-se carta registada com aviso de receção (artigo 9.º do NRAU). Se a casa for morada de família, a carta é dirigida aos dois cônjuges.
O senhorio não aumentou a renda nos últimos anos. Pode aplicar os aumentos todos de uma vez?
Pode aplicar os coeficientes dos anos em que não atualizou, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a atualização teria sido possível, mas só para o futuro. Não pode cobrar as diferenças dos meses já pagos.
O meu contrato diz que a renda sobe 5 % por ano. É válido?
Em princípio, o artigo 1077.º permite que as partes estipulem o regime de atualização, e uma percentagem fixa clara é admissível. Já uma cláusula vaga que remete para a inflação é lida como remissão para o coeficiente legal. Em caso de dúvida, peça aconselhamento antes de pagar o aumento.
Recebi um aumento acima do permitido. Posso deixar de pagar?
Não. Pague a renda corretamente atualizada e conteste o excesso por carta registada. Se o senhorio recusar receber esse valor, pode depositar a renda nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU. Deixar de pagar pode levar à resolução do contrato.
Como se calcula a renda atualizada?
Multiplica-se a renda atual pelo coeficiente do ano e arredonda-se o resultado para o cêntimo imediatamente superior (artigo 25.º do NRAU). Exemplo: 850 € × 1,0224 = 869,04 €. O coeficiente não se aplica às despesas de condomínio pagas à parte.
As rendas dos contratos antigos também são atualizadas pelo coeficiente?
Os contratos anteriores a 1990 que não transitaram para o NRAU têm regras próprias e proteções especiais, sobretudo para inquilinos com 65 ou mais anos ou com deficiência. Nesses casos, confirme o regime transitório aplicável antes de aceitar qualquer aumento.
Tenho de pagar a renda nova se a carta chegou só 15 dias antes?
Não a partir da data indicada. A comunicação exige 30 dias de antecedência; se chegou tarde, o novo valor só é devido a partir do mês em que se completem os 30 dias. Até lá, continua a pagar a renda anterior.
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