Contrato de arrendamento: como celebrar e registar nas Finanças
Arrendar uma casa em Portugal exige mais do que acordar uma renda e entregar as chaves. O contrato de arrendamento urbano para habitação tem de ser escrito (artigo 1069.º do Código Civil), tem um prazo mínimo legal, renova-se segundo regras imperativas e, depois de assinado, tem de ser comunicado à Autoridade Tributária no Portal das Finanças. Um contrato mal redigido ou não declarado cria problemas aos dois lados: o senhorio arrisca coimas e perde benefícios fiscais, o inquilino pode ter dificuldade em provar o arrendamento, em pedir apoios à renda ou em deduzir as rendas no IRS.
Este guia destina-se a senhorios particulares e a inquilinos que vão celebrar um contrato de arrendamento para habitação própria e permanente. Explica o que o contrato deve conter, como escolher o prazo e evitar cláusulas que a lei considera nulas, que limites existem para a caução e para a renda inicial, como se faz a comunicação do contrato e a emissão dos recibos eletrónicos, e o que muda quando o contrato chega ao fim do prazo. No final, o resultado deve ser um contrato válido, declarado nas Finanças e com regras claras para a renovação e a saída.
Factos essenciais
Prazo
O contrato para habitação permanente com prazo certo não pode ter duração inferior a um ano nem superior a 30 anos (artigo 1095.º do Código Civil) e, salvo estipulação em contrário, renova-se por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos, se esta for inferior (artigo 1096.º).
Depois de assinado, o senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento e paga o imposto do selo devido. As comunicações entre as partes sobre a cessação do contrato fazem-se por escrito, em regra por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º do NRAU).
O que fazer
Confirme a situação do imóvel antes de assinar.
O senhorio deve dispor da licença de utilização (ou documento que a dispense, para prédios antigos), da caderneta predial, da certidão do registo predial e do certificado energético, que tem de ser mostrado ao interessado antes da celebração. O inquilino deve pedir para ver estes documentos: confirmam que quem arrenda é o proprietário (ou tem poderes para o fazer, por exemplo como usufrutuário ou cabeça de casal de uma herança) e que a casa pode legalmente ser usada para habitação. Se o imóvel estiver em compropriedade ou pertencer a uma herança indivisa, o contrato deve ser assinado por quem tem legitimidade para administrar. Um arrendamento celebrado por quem não tinha poderes pode ser posto em causa pelos restantes titulares.
Reduza o contrato a escrito com os elementos essenciais.
O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita. O contrato deve identificar as partes (nome, NIF, morada, estado civil), o imóvel (morada, artigo matricial, descrição predial, fração), o fim habitacional, a renda e a forma de pagamento, o prazo ou a duração indeterminada, a data de início e a licença de utilização. Convém juntar um inventário com fotografias do estado da casa e do recheio, assinado pelos dois. Se o contrato não for reduzido a escrito por facto que não lhe seja imputável, o inquilino pode ainda provar o arrendamento por qualquer meio, demonstrando que usa a casa sem oposição do senhorio e que pagou a renda mensal durante seis meses. Não conte com isso: assine sempre um documento.
Escolha o prazo e conheça as regras de renovação.
O arrendamento pode ter prazo certo ou duração indeterminada (artigos 1094.º e 1099.º). No contrato com prazo certo para habitação permanente, o prazo mínimo é de um ano e o máximo de 30 anos (artigo 1095.º); prazos mais curtos só valem para fins especiais transitórios, como estudo ou trabalho temporário, e o motivo tem de constar expressamente do contrato. Na falta de estipulação diferente, o contrato renova-se automaticamente por períodos iguais ao inicial, com um mínimo de três anos (artigo 1096.º). O Supremo Tribunal de Justiça entende que este mínimo de três anos é imperativo: uma cláusula que preveja renovações anuais não impede que a renovação seja, pelo menos, de três anos.
Fixe a renda, a caução e as despesas com clareza.
A renda é livremente acordada, com duas cautelas. Primeiro, para imóveis que já estiveram arrendados nos cinco anos anteriores a outubro de 2023, a Lei n.º 56/2023 (artigo 34.º) limitou a renda inicial do novo contrato quando esta excede determinados valores de referência; confirme se o caso concreto está abrangido. Segundo, a antecipação de rendas e a caução estão sujeitas ao artigo 1076.º do Código Civil. Indique o dia de pagamento (por regra, a renda vence-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita), o IBAN e quem paga as despesas de condomínio: na falta de acordo, os encargos do prédio cabem ao senhorio (artigo 1078.º). Defina também o regime de atualização anual.
Evite cláusulas que a lei não permite.
O regime do arrendamento urbano para habitação contém normas imperativas que prevalecem sobre o contrato. Não valem, por exemplo, cláusulas que permitam ao senhorio pôr termo ao contrato fora dos casos legais, que obriguem o inquilino a renunciar antecipadamente à renovação, que imponham prazos de pré-aviso mais curtos do que os legais à custa do inquilino, ou que transfiram para este as obras de conservação estrutural que a lei põe a cargo do senhorio (artigo 1074.º). Também não é eficaz disfarçar o arrendamento de comodato ou de alojamento local para fugir às regras: os tribunais olham para o conteúdo real da relação, e não para o nome dado ao contrato.
Assine, entregue as chaves e guarde a prova.
Cada parte fica com um exemplar assinado. No dia da entrega das chaves, façam juntos a vistoria, registem a leitura dos contadores de água, luz e gás e anexem fotografias datadas ao contrato. O inquilino deve transferir para o seu nome os contratos de fornecimento, se assim tiver sido acordado. Se o imóvel for casa de morada de família, as comunicações relativas à cessação terão de ser dirigidas aos dois cônjuges ou unidos de facto (artigo 12.º do NRAU), pelo que convém que ambos constem do contrato. Guarde o comprovativo de pagamento da caução e das rendas antecipadas: é com ele que, no fim do contrato, se pede a devolução.
Comunique o contrato à Autoridade Tributária.
O senhorio declara o contrato no Portal das Finanças, na área do arrendamento (comunicação de contrato de arrendamento), até ao fim do mês seguinte ao do início, e paga o imposto do selo, que corresponde a uma percentagem da renda de um mês. O mesmo procedimento serve para declarar alterações e a cessação do contrato. A partir daí, o senhorio emite recibos de renda eletrónicos mensalmente, salvo nos casos de dispensa legal. Para o inquilino, o contrato declarado e os recibos eletrónicos são a base para deduzir as rendas no IRS e para se candidatar a apoios públicos à renda. A falta de comunicação é contraordenação fiscal e não aproveita a nenhuma das partes.
Prepare desde já o fim do contrato.
O senhorio que não queira a renovação tem de se opor por escrito com antecedência que varia conforme a duração do contrato: 240 dias se o prazo for igual ou superior a seis anos, 120 dias entre um e seis anos, 60 dias entre seis meses e um ano (artigo 1097.º); além disso, a oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração. O inquilino pode opor-se à renovação com antecedência de 120, 90 ou 60 dias, conforme a duração, e pode denunciar o contrato depois de decorrido um terço do prazo inicial, com pré-aviso de 120 ou 60 dias (artigo 1098.º). Registe estas datas na agenda logo no dia da assinatura.
A que prestar atenção
- Arrendar sem contrato escrito ou sem comunicação às Finanças. O senhorio fica exposto a coimas e a dificuldades em provar o contrato num despejo; o inquilino perde a dedução das rendas e o acesso a apoios.
- Fixar um prazo inferior a um ano sem justificar no contrato um fim especial transitório. O tribunal pode qualificar o contrato como arrendamento para habitação permanente, com prazo mínimo de um ano.
- Confiar numa cláusula de renovação anual. A renovação é, por lei, de pelo menos três anos, e o senhorio que contava sair ao fim de um ano pode ver a oposição à renovação considerada ineficaz.
- Pagar a renda em numerário sem recibo. A prova do pagamento cabe ao inquilino; use transferência bancária e exija o recibo eletrónico.
- Não verificar quem é o proprietário. Um contrato celebrado por quem não tem legitimidade (por exemplo, um só herdeiro de uma herança indivisa) pode não ser oponível aos restantes titulares.
- Não fazer inventário nem fotografias à entrada. Sem prova do estado inicial, a devolução da caução no fim do contrato transforma-se numa discussão de palavra contra palavra.
- Disfarçar o arrendamento de comodato, cedência temporária ou alojamento local. Os tribunais requalificam o contrato e aplicam as regras imperativas do arrendamento.
Base legal
Decisões judiciais relacionadas
Perguntas frequentes
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita. Se o contrato não for reduzido a escrito por facto que não seja imputável ao inquilino, este pode provar o arrendamento por outros meios, mostrando que usa a casa sem oposição e que pagou a renda durante seis meses.
Como registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças?
O senhorio entra no Portal das Finanças, na área do arrendamento, preenche a comunicação do contrato com os dados das partes, do imóvel, da renda e do prazo, anexa o contrato e paga o imposto do selo. Deve fazê-lo até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.
Qual é a duração mínima de um contrato de arrendamento?
Para habitação própria e permanente, o prazo certo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos (artigo 1095.º). Contratos mais curtos só são possíveis para fins especiais transitórios, como estudo ou trabalho temporário, indicados expressamente no contrato.
O contrato renova-se automaticamente?
Sim, salvo oposição de uma das partes. Na falta de estipulação diferente, renova-se por períodos iguais ao inicial, com um mínimo de três anos (artigo 1096.º). O senhorio só pode impedir a primeira renovação com efeitos a partir do terceiro ano do contrato.
Quem paga o condomínio no arrendamento?
Na falta de acordo escrito, os encargos e despesas correntes das partes comuns do prédio cabem ao senhorio (artigo 1078.º do Código Civil). As partes podem acordar que o inquilino pague as despesas correntes, desde que o contrato o diga e indique o valor ou o critério.
Quanto pode o senhorio pedir de caução?
As partes podem caucionar o cumprimento das obrigações e acordar a antecipação de rendas, dentro dos limites do artigo 1076.º do Código Civil. Na prática, uma ou duas rendas de caução são comuns. O valor e as condições de devolução devem constar do contrato.
O inquilino pode registar o contrato se o senhorio não o fizer?
A obrigação declarativa é do senhorio. Se este não comunicar o contrato, o inquilino deve guardar o contrato escrito e os comprovativos de pagamento e pode participar a situação à Autoridade Tributária. Sem contrato declarado, as rendas não aparecem como despesa dedutível no IRS.
Posso arrendar a casa por seis meses?
Só se o arrendamento for para fim especial transitório, por exemplo trabalho temporário ou estudo, e o motivo constar do contrato. Sem essa menção, os tribunais aplicam o prazo mínimo de um ano previsto para a habitação permanente.
Com que antecedência o senhorio tem de avisar que não renova?
Com 240 dias se o contrato tiver seis anos ou mais, 120 dias entre um e seis anos, 60 dias entre seis meses e um ano e um terço do prazo se este for inferior a seis meses (artigo 1097.º). A comunicação é escrita, em regra por carta registada com aviso de receção.
Que documentos o senhorio tem de mostrar antes de arrendar?
A licença de utilização (ou a sua dispensa), o certificado energético e, em regra, a caderneta predial e a certidão do registo predial, que provam a propriedade. O inquilino deve confirmar que quem assina é o proprietário ou tem poderes para arrendar.
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