13 CO 42/2022-181 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci [částka] spolu s 8,25% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku a v téže lhůtě nahradit žalobci k rukám Mgr. [jméno] [příjmení] náklady řízení ve výši [částka]. 2. Na základě skutečností zjištěných provedeným dokazováním vzal za prokázáno, že žalovaná je vlastnicí domu na adrese [adresa], jejíž obsah dohodli žalobce (nájemce) a svědek [jméno] [příjmení] a následně ji podepsala žalovaná (pronajímatelka). V záhlaví této smlouvy je u označení pronajímatele uveden telefonní a emailový kontakt na [jméno] [příjmení]. Doba nájmu byla dohodnuta na 1 rok s možností prolongace za sjednaných podmínek a ukončuje se za předpokladu, že některá ze smluvních stran nejpozději 2 měsíce před skončením sjednané doby nájmu sdělí, že nemá zájem na jeho prodloužení. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy žalobce složil jistotu [částka]. Žalobce a jeho partnerka – svědkyně [jméno] [příjmení] požádali o předčasné ukončení smlouvy ústně [jméno] [příjmení], z jehož strany jim bylo předčasné ukončení nájmu přislíbeno, následně byly konkrétní podmínky dohody o ukončení nájmu stvrzeny písemně, a to formou sms zpráv ve dnech [číslo] a [datum]. Strany se dohodli na ukončení nájmu dříve než [datum], a to k datu [datum], když žalovaná prostřednictvím [jméno] [příjmení] s tímto datem ukončení nájmu výslovně souhlasila a žalobce byl požádán, aby k tomuto datu byl předmět nájmu (dům i garáž) vyklizen a mohlo tak dojít k jeho předání. Dne [datum] byl sepsán protokol o předání předmětného domu po skončení nájmu, ve kterém je mj. vypořádávána náhrada škody formou ponechání movitých věcí žalobce v domě v hodnotě [částka] a žalovanou je deklarováno, že na předmětu nájmu neváznou žádné dluhy z titulu nájemného a poplatků za služby. Žalobce a jeho partnerka od téhož dne předmět nájmu neužívají, ten byl předán žalované, která jej poté opětovně pronajala a složenou jistotu žalobci nevrátila. 3. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud I. stupně dovodil, že účastníci uzavřeli smlouvu, jež svým obsahem splňuje podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (§ 2201 o. z.), přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou s možností prolongace a s předpokladem jeho ukončení k [datum] Smlouva obsahovala i některá ujednání zákonem výslovně zakázaná (§ 2239 o. z.), a sice ujednání o smluvní pokutě, ke kterému proto nepřihlížel a obranu žalované týkající se tvrzení o splatnosti sjednané smluvní pokuty a nedůvodnosti žaloby proto neshledal případnou. Nájemní poměr mezi účastníky byl ukončen předčasně/dříve, neboť vůle žalobce, vyjádřená v jeho žádosti ukončit nájem již [datum], byla stranou pronajímatelky akceptována, a to jak přijetím této žádosti, tak datem, kdy má nájem skončit (§ 562 odst. 2 o. z.). Byť na místo pronajímatelky s žalobcem jednal svědek [jméno] [příjmení], všechny okolnosti, tak jak byly prokázány (jednání svědka s ním ohledně způsobu užívání nemovitosti, možnosti provozovat v domě podnikatelskou činnost, úprav v domě a na zahradě i vyjednání o skončení nájmu a zejména kontakt na svědka uvedený v záhlaví nájemní smlouvy) v žalobci zcela důvodně vyvolaly dojem, že [jméno] [příjmení] je v dané záležitosti oprávněn za žalovanou-pronajímatelku jednat a koneckonců v minulosti to tak vždy platilo. Vzhledem k tomu, že žalovaná posléze předmět nájmu převzala a protokol o převzetí domu po skončení nájmu osobně podepsala, soud I. stupně uzavřel, že buď [jméno] [příjmení] její zmocnění překročil, ale žalovaná jeho jednání podpisem předmětného protokolu schválila (§ 440 odst. 1 o. z.), anebo vlastní vinou vyvolala u žalobce/třetí osoby domněnku, že svědka [příjmení] zmocnila k takovému právnímu jednání. Vzhledem ke všem prokázaným okolnostem se pak žalovaná nemůže dovolávat nedostatku zmocnění, neboť žalobce byl s ohledem na prokázané okolnosti v dobré víře a mohl tak rozumně předpokládat, že zmocnění bylo uděleno (§ 444 odst. 1 o. z.). Vůle stran skončit nájem ke dni [datum] tak byla prokázána písemně vyměněnou elektronickou komunikací mezi žalobcem a svědkem [příjmení] a následně pak písemně sepsaným protokolem o převzetí předmětu nájmu po skončení nájmu, který podepsala již sama žalovaná, přičemž takový výklad je též v souladu se zásadou vyslovenou v § 574 o. z. Soud I. stupně tak uzavřel, že předmět nájmu byl po řádném ukončení nájmu předán žalované v souladu s § 2292 o. z. i čl. VIII odst. 4 nájemní smlouvy a žalované vznikla podle § 2254 odst. 2 o. z. povinnost vrátit žalobci složenou jistotu podle smluvních ujednání do jednoho měsíce po předání předmětu nájmu, tj. do [datum]. Protože žalovaná tuto svou povinnost nesplnila, soud I. stupně žalobě vyhověl, a to spolu s úroky z prodlení (§ 1970 o. z. a nař. vlády č. 351/2013 Sb.) O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). 4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas blanketní odvolání a v jeho dodatečném odůvodnění uvedla, že z dosud provedeného dokazování je zcela zřejmé, že pro vrácení složené kauce [částka] není žádný důvod, neboť má za to, že dostatečně prokázala, že nájemní vztah plynoucí z nájemní smlouvy nebyl řádně ukončen a tedy i nadále trvá. Poukázala v této souvislosti na čl. IX smlouvy o nájmu s tím, že ani k jedné z tam uvedených možností zániku nájmu nedošlo. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 1230 (správně zřejmě [spisová značka] - pozn. odvolacího soudu) zopakovala, že tvrdí-li žalobce, že nájem byl ukončen dne [datum] dohodou a že projev vůle obou stran byl projeven sms komunikací a že tento způsob komunikace je písemnou formou, pak sms komunikace nebyla podepsána jménem a příjmením, natož opatřena el. podpisem a nad to žalobce po sms komunikoval se svědkem [příjmení] a nikoliv s ní. Nájem tak nemohl být ukončen písemnou dohodou, a to na základě sms, jak uvádí soud I. stupně. I pokud by žalobce zamýšlel nájemní smlouvu vypovědět, nejednal v souladu s čl. 9 odst. 3 nájemní smlouvy. Sporovala, že k případnému ukončení smlouvy mělo dojít„ defacto“ pouze prostřednictvím svědka [jméno] [příjmení], který byl zmocněn k ukončení nájemního vztahu, když neexistuje žádná plná moc, takové skutečnosti nebyly nájemci sděleny a z běžné praxe mezi stranami vyplývá opak (osobně podepisovala nájemní smlouvu i předávací protokol). Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] pak zcela jistě nelze dovodit, natož prokázat, že by byl zmocněn za ni uzavírat nájemní smlouvy či je ukončovat. V nájemní smlouvě je kontakt (jak je to u smluv běžné) na ni, dále na p. [příjmení] jako zástupce ve věcech technických; bankovní účet, na který se poukazoval nájem, byl její. Dovozovala, že v daném sporu je zásadní skutečnost, že byla zjištěna absence písemné formy tvrzeného ukončení nájemní smlouvy. Smlouvou založený právní (nájemní) poměr není možné vykládat tak, že se ukončí takovým způsobem, že se nemovitost pouze vyklidí a následně opustí. Nelze také opomenout, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] a že žádné sdělení ve smyslu čl. IV odst. 2 smlouvy jí nebylo doručeno, což znamená, že smlouva aktuálně trvá až do [datum] a jí samotné tak naopak vzniká za žalobcem každý měsíc pohledávka z titulu neuhrazeného nájemného. I v případě skončení nájmu –pokračovala žalovaná dále- ke dni předání (tj. [datum]) platí ujednání v čl. VIII odst. 1 smlouvy o nájmu. Závěrem proto navrhla, aby byl rozsudek soudu I. stupně změněn tak, že se žaloba zamítá, popř. aby byl zrušen a věc byla vrácena tomuto soudu k projednání a rozhodnutí. 5. Žalobce se ve svém písemném vyjádření ztotožnil s napadeným rozsudkem a uvedl, že žalovaná účelově nesprávně a neúplně vykládá skutková zjištění soudu I. stupně vycházející zejména z provedených svědeckých výpovědí a doložených listin. Je zcela jednoznačné, že nájemní smlouvou z [datum] založený nájemní vztah byl dohodou stran ukončen ke dni [datum]. Vyjádřil nesouhlas s tvrzením žalované, že k uzavření dohody o skončení nájmu nemělo dojít v písemné formě a poukázal v tomto směru na § 562 odst. 1 o. z. s tím, že předmětné právní jednání mezi ním a dlouholetým zástupcem žalované [jméno] [příjmení] nesporně podmínky stanovené právními předpisy splňuje, přičemž svědek [příjmení]. [příjmení] ve své výpovědi potvrdil, že předmětné sms zprávy byly psány z jeho telefonního čísla a psal je právě on; druhou jednající osobu byl právě žalobce, o čemž rovněž v průběhu řízení nebyl žádný spor. Dovozoval tak, že splnil veškeré zákonné požadavky k dodržení žalovanou teprve po zahájení řízení namítané nutnosti dodržení písemné formy, na níž -po zjištění neúspěšnosti své argumentace možností uplatnění smluvní pokuty- hodlá zneužívaje práva stavět svou procesní obranu. Za doby trvání nájemního vztahu byly se zástupce pronajímatelky [anonymizováno]. [příjmení] běžně veškerá jednání vedena pomocí sms zpráv, příp. ústní formou a ze strany žalované nebylo jakýchkoli námitek proti formě tohoto jednání. Argumentace nedodržením formy, byť byl