72 Co 215/2024-118 — Městský soud v Praze

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatil žalobkyni částku 27 415,51 Kč s příslušenstvím (výrok I) a dále náhradu nákladů řízení ve výši 29 817,64 Kč, a to rovněž do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobkyně (výrok II).1. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně odůvodnila tvrzením, že v rámci vypořádání nároků vyplývajících z předchozího nájemního vztahu účastníků požaduje po žalovaném zaplacení zažalované částky, která sestává z nevrácené jistoty ve výši 14 340 Kč, přeplatku na zálohách na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 075,51 Kč a pokuty ve výši 10 000 Kč vzniklé za 200 dnů prodlení s předložením vyúčtování služeb (za období od 1. 5. 2023 do 16. 11. 2023).2. Žalovaný se bránil tvrzením, že v dané věci žalobkyni nesvědčí aktivní věcná legitimace a nadto žalobou požadovaná částka není opodstatněná.3. Ze shodných tvrzení účastníků řízení a na podkladě provedeného dokazování soud prvního stupně zjistil, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, , nacházející se na pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je dům č. p. , hodnota, , to vše v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, (dále jen „byt“), který žalobkyně užívala na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 3. 2022 v době od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023. Byt původně s žalobkyní užíval také , jméno FO, . Po jeho odstěhování žalovaný požádal žalobkyni, aby mu původní nájemní smlouvu vrátila a poté jí obsahově totožnou nájemní smlouvu vhodil do schránky. Za užívání bytu žalobkyně platila žalovanému celkem částku 18 478 Kč, z čehož částku 15 000 Kč činilo nájemné a částku 3 478 Kč zálohy sjednané článkem IV. 2. smlouvy tak, že sestávají z částky 1 816 Kč odpovídající zálohám na vodné a stočné, dodávce tepla, spotřebě elektrické energie pro osvětlení společných prostor domu a úklidu společných prostor domu, a dále z částky 1 662 Kč připadající na poplatky do fondu oprav, pojištění nemovitosti, na odměny členů výboru, správu a údržbu nemovitosti a na údržbu zahrady. V článku IV bodu 4 a článku V smlouvy se žalovaný zavázal vyhotovit jedenkrát ročně vyúčtování služeb a předložit je žalobkyni a pro případ ukončení nájemního vztahu dříve než na konci kalendářního roku, provést předběžné vyúčtování (tj. vydělit vyúčtování za předchozí kalendářní rok dvanácti měsíci a poté tuto částku vynásobit příslušným počtem měsíců a inflačním koeficientem) a doručit je žalobkyni do čtrnácti dnů od okamžiku, kdy mu je poskytne správce domu. Jistota měla podle článku V smlouvy sloužit k zaplacení případných nedoplatků na nájemném, respektive nedoplatků nákladů na služby spojené s užíváním bytu, nebo k náhradě škod (vyjma případů běžného opotřebení). Z jistoty složené žalobkyní ve výši 15 000 Kč jí žalovaný vrátil pouze 660 Kč s tvrzením, že částku 1 500 Kč si ponechal na vyčištění trouby a částku 12 840 Kč na nedoplatek za služby spojené s užíváním bytu. Žalobkyně proto požádala žalovaného, aby jí náklady na vyčištění trouby doložil. Vzhledem k tomu, že tak neučinil, žalobkyně jej vyzvala, aby jí vrátil zbytek složené jistoty, přeplatek na nákladech ve výši 3 075,51 Kč a zaplatil jí pokutu, která ke dni 18. 10. 2023 (tj. za 171 dnů) činila 8 550 Kč. Dále soud prvního stupně vzal za prokázané, že za období od 29. 3. 2022 do 31. 12. 2022 činily skutečné náklady za služby spojené s užíváním bytu 30 617,40 Kč (náklady na fungování výtahu 1 221,95 Kč, na úklid domu 1 799,76 Kč, na teplo 4 832,26 Kč, na vodné 7 13,06 Kč, na odpad 2 364,04 Kč, na péči o zahradu 82,80 Kč, na elektřinu společných prostor 999 Kč a na ohřev vody a ústřední vytápění 12 184,53 Kč) a skutečné náklady společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) ve výši 8 896,89 Kč (pojištění domu 748,75 Kč, náklady na správu domu 3 608,34 Kč, náklady na údržbu domu 1 268,45 Kč a odměna výboru SVJ 3 271,95 Kč), celkem tedy činily tyto náklady 39 514,29 Kč. Za období od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 činily skutečné náklady za služby spojené s užíváním bytu 18 477,09 Kč (na výtah 814,66 Kč, na úklid 1 379,82 Kč, na teplo 1 093 Kč, na vodné 4 064,34 Kč, na odpad 1 576,04 Kč, na zahradu 121,80 Kč, na elektřina společných prostor 667 Kč a na ohřev vody i ústřední topení 8 760,43 Kč) a náklady vlastníka bytu 6 418,59 Kč (pojištění 498,66 Kč, správa domu 2 766,13 Kč, údržba domu 972,47 Kč a odměna výboru SVJ 2 181,33 Kč) celkem tedy 24 895,68 Kč. Skutečnost, že znění nové nájemní smlouvy řešila žalobkyně s realitním makléřem , jméno FO, , tento svědek sice potvrdil, nicméně konkrétní obsah smluvních ujednání si již pro časový odstup nevybavil. K ukončení nájemního vztahu došlo dne 30. 6. 2023, o čemž byl sepsaný předávací protokol, ve kterém bylo uvedené i to, že při předání bytu bylo zjištěné znečištění trouby.4. Tato skutková zjištění soud prvního stupně posoudil podle § 588, § 2235 odst. 1, § 2239, § 2247, § 2249, § 2251, § 2257, § 2271, § 2716 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „o. z.“), ve spojení s § 3, § 7, a § 13 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě, ve znění pozdějších změn, a dospěl k závěru, že žaloba byla podaná důvodně. Předně zkonstatoval, že mezi žalobkyní a , jméno FO, (v postavení nájemníků) a žalovaným (v postavení pronajímatele) byla dne 29. 3. 2022 uzavřená smlouva o nájmu bytu. Pakliže žalobkyně požaduje po žalovaném vypořádání vyplývající ze zaniklého nájemního vztahu, je k takovému úkonu věcně aktivně legitimovaná. Dále soud prvního stupně poukázal na to, že žalobkyně složila jistotu ve výši 15 000 Kč a po dobu nájemního vztahu (tj. od 1. 4. 2022 do 31. 3. 2023) platila žalovanému za užívání bytu částku 18 478 Kč měsíčně. Platby na pojištění domu, správu domu a pozemku, údržbu domu a odměny výboru SVJ, byť byly v nájemní smlouvě zmíněné jako povinnosti žalobkyně, však žalovanému nenáleží, a to pro rozpor se zákonem (konkrétně s § 2251 o. z., podle kterého smí pronajímatel požadovat po nájemci pouze nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu, a dále pak s § 2247 o. z. i § 3 zákona č. 67/2013 Sb., který vypočítává plnění spojená s užíváním bytu a konečně s § 2257 odst. 1 uvádějící povinnosti vlastníka nemovitosti). Pakliže žalobkyně zmíněné platby, které souvisí s vlastnictvím bytu, nikoliv s nájemním vztahem, z nichž jako nájemce bytu neměla přímý prospěch, přesto žalovanému platila, činila tak na základě absolutně neplatného smluvního ujednání. Za dobu trvání nájmu tudíž žalovanému náleželo pouze smlouvou dohodnuté nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně a dále náklady za služby spojené s užíváním bytu, tj. na výtah, úklid, teplo, vodné, odpad, elektřinu společných prostor, úklid zahrady a ohřev teplé užitkové vody (nikoliv tedy platby, které byl žalovaný povinen platit z titulu vlastnictví bytu, tj. náklady za pojištění, správu domu a pozemku, údržbu domu a odměnu výboru SVJ). Za období od 29. 3. 2022 do 31. 12. 2022 měla tudíž žalobkyně zaplatit žalovanému za služby spojené s užíváním bytu pouze 30 617,40 Kč (nikoliv tedy dalších 8 896,89 Kč, které jsou platbami vlastníka bytu). Vzhledem k tomu, že žalobkyně zaplatila žalovanému za zmíněné období (devět měsíců) na zálohách 31 302 Kč, vzniklo jí právo na vrácení přeplatku (za toto období) ve výši 684,60 Kč. Za další období, a to od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023, činily skutečné náklady na služby spojené s užíváním bytu 18 477,09 Kč (6 418,59 Kč za platby vlastníka bytu žalovanému rovněž nenáleželo). Pakliže žalobkyně zaplatila žalovanému na zálohách za zmíněných šest měsíců 20 868 Kč, vzniklo jí právo na vrácení přeplatku (za toto období) ve výši 2 390,91 Kč. Celkem je proto žalovaný povinen vrátit žalobkyni přeplatek na službách ve výši 3 075,51 Kč. Tvrzení žalobkyně, že vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2022 jí bylo doručené se zpožděním a nadto s nepřezkoumatelným obsahem, soud prvního stupně shledal rovněž jako opodstatněné. Ve vyúčtování totiž není uvedena (samostatně) skutečná výše nákladů na jednotlivé služby ani skutečná výše záloh zaplacených žalobkyní. Soud prvního stupně proto dospěl k závěru, že vyúčtování služeb za roky 2022 předložené žalovaným žalobkyni nesplňuje zákonem požadované náležitosti. Za popsaných okolností se toto vyúčtování nestalo splatným, což znamená, že žalovaný je povinný vrátit žalobkyni ze složené jistoty neoprávněně zadržovanou částku 12 840 Kč (protože nejde o nedoplatek vzniklý na základě zmíněného vyúčtování). Vzhledem k tomu, že žalovaný ani po poučení soudu prvního stupně blíže neobjasnil, jakým způsobem dospěl k požadavku na náhradu škody ve výši 1 500 Kč (za vyčištění trouby) a nepředložil ani žádné důkazy, z nichž by bylo možné takové skutečnosti zjistit, je povinný vrátit žalobkyni také nedůvodně zadržovanou částku 1 500 Kč. A konečně soud prvního stupně přiznal žalobkyni právo na zaplacení pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb za rok 2