6 C 83/2022-241 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobou doručenou soudu dne 18. 7. 2022 se žalobce domáhal proti žalovanému nahrazení projevu vůle, spočívajícího v uzavření kupní smlouvy ve znění, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku shora, jejímž předmětem měl být úplatný převod spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 10/100 na pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , za kupní cenu ve výši 1 000 Kč. Tvrdil pak, že je na základě usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 26. 5. 2021 č. j. , spisová značka, o udělení příklepu vlastníkem rozestavěné stavby rodinného domu na pozemku parc. č. , hodnota, . Rozestavěná stavba je zapsána na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Kupní smlouvou ze dne 27. 7. 2021 se pak žalovaný stal s účinky k témuž dni vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 10/100 na pozemku parc. č. , hodnota, (na němž rozestavěná stavba stojí), jejž nabyl koupí od prodávajícího , jméno FO, [a] , jméno FO, ]. Vzhledem k těmto skutečnostem byl žalobce přesvědčen, že mu jakožto vlastníkovi stavby svědčí ve smyslu ustanovení § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), zákonné předkupní právo k pozemku, na němž tato stavba stojí a jehož není součástí, vůči žalovanému jakožto nabyvateli spoluvlastnického podílu na tomto pozemku s tím, že v případě svého úspěchu v tomto sporu se stane spoluvlastníkem pozemku pod svou rozestavěnou stavbou a bude se moci domáhat vypořádání spoluvlastnictví k tomuto pozemku formou jeho přikázání do svého vlastnictví za příslušnou náhradu. Poukazoval přitom na judikaturu Nejvyššího soudu k zákonnému předkupnímu právu, přičemž dovozoval, že jelikož byla vydána ještě v době tehdejší zákonné úpravy upravující předkupní právo spoluvlastníků podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku, kterážto kolize se zákonným předkupním právem podle § 3056 téhož zákona odpadla v důsledku novelizace ustanovení § 1124 občanského zákoníku, je zde na místě preferovat jeho zájem na sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. Tento svůj záměr žalobce dokládal i tím, že shodnými žalobami napadl i další dva převody podílu na témže pozemku pod rozestavěnou stavbou, a následně pak též záměrem podat žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětnému pozemku poté, co bude nahrazen projev vůle ve smyslu této žaloby. Závěrem pak doplnil, že by soud měl při spravedlivém posouzení věci zohlednit též spekulativní záměr žalovaného při koupi podílů na dotčeném pozemku i na pozemku okolním (parc. č. , hodnota, ), dotčených pravomocným stavebním povolením, a fakticky tak zneužít exekuční dražby rozestavěné stavby, kdy podíl na obou těchto pozemcích o velikosti ideálních 37/100 zakoupil krátce před dražbou a zbylé podíly za zjevně nízkou cenu pak poté, co stavbu úspěšně vydražil žalobce. Poté dokonce svévolně zasáhl do pokojného stavu oplocením pozemku okolo stavby, čímž žalobci znemožnil realizovat stále platné stavební povolení k výstavbě rodinného domu (žalobcem na základě těchto skutečností podaná žaloba na ochranu držby byla u zdejšího soudu projednávána pod sp. zn. 3 C 112/2022). Nabízené mimosoudní řešení v podobě nabídky odkupu pozemku pod stavbou žalovaný odmítl. Konečně pak žalobce poukázal na to, že v kupní smlouvě, jíž bylo porušeno jeho předkupní právo, byla kupní cena určena jako souhrnná za více pozemků; proto by byl žalobce povinen hradit podle ustanovení § 2149 odst. 2 občanského zákoníku pouze poměrnou část této kupní ceny, určenou poměrem plochy žalobou dotčeného pozemku a plochy všech ostatních převáděných pozemků, tzn. cca 2 % z kupní ceny. Je však připraven uhradit žalovanému plnou cenu tak, aby nebylo nutno tento poměr cen prokazovat. Navrhoval tedy, aby soud rozhodl v intencích jeho žalobního návrhu.2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou. Nerozporoval, že na základě kupní smlouvy uzavřené dne 27. 7. 2021 s panem , jméno FO, ] , jméno FO, ] nabyl mj. spoluvlastnický podíl o velikosti 10/100 na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, s právními účinky zápisu k témuž dni a že se na tomto pozemku nachází rozestavěná stavba, již nabyl žalobce na základě usnesení soudního exekutora o příklepu s právními účinky vkladu práva ke dni 4. 8. 2021. Neztotožnil se však s právním výkladem ustanovení § 3056 občanského zákoníku, který zaujal žalobce stran vzniku tvrzeného zákonného předkupního práva. Namítal tak, že žalobci nevzniklo předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na zastavěném pozemku, v důsledku jehož úplatného převodu ve prospěch žalobce se stavba nemohla stát součástí tohoto pozemku. Na podporu svého právního stanoviska pak žalovaný rovněž odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, dle níž je-li předmětem převodu pouze spoluvlastnický podíl k pozemku či ke stavbě na něm zřízené a jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby by nevedlo k naplnění tzv. superficiální zásady formou sjednocení vlastnictví obou věcí nemovitých a spojení stavby s pozemkem (jež je účelem předkupního práva podle § 3056 občanského zákoníku), pak jejich vlastníkům zákonné předkupní právo nenáleží. Prezentovaný právní závěr pak nedoznal změn ani po zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků a je nutno přihlédnout i k tomu, že ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníků je výjimkou z pravidla smluvní volnosti stran a nelze je vykládat extenzivně; z jeho textu pak výslovně nevyplývá, že by se vztahovalo i na převod spoluvlastnického podílu. Nakonec žalovaný odmítl tvrzení žalobce o spekulativním zneužití exekuční dražby rozestavěné stavby, jež nikdy součástí pozemku nebyla a žalobce ji s plným vědomím jako takovou vydražil. Navrhoval proto žalobu zamítnout.3. Žalovaný následně ještě v průběhu řízení vedle další právní polemiky s níže uvedeným rozhodnutím dovolacího soudu doplnil ve vztahu ujednání o kupní ceně ve výši 1 000 Kč, že tato částka byla v jeho nabývacím titulu k podílu na sporem dotčeném pozemku a na dalších 25 pozemcích sjednána za celý soubor věcí nemovitých, a to s ohledem na předchozí spolupráci trvající mezi prodávajícím a žalovaným od roku 1996. Žalovaný se po dobu nejméně 10 let spravoval pozemky restituentů žijících v zahraničí, z jejichž podnětu v roce 2019 provedl inventuru všech pozemků a z důvodu usnadnění následných směn, duplicit apod. na něj byly podíly na pozemcích převedeny za uvedenou cenu. Druhý spoluvlastník pozemku , jméno FO, naproti tomu nabyl v roce 2020 spoluvlastnický podíl o velikosti 37/100 vzhledem k celku pozemků parc. č. , hodnota, a , hodnota, za částku 600 000 Kč. Tržní cena podílu žalovaného je tedy násobně vyšší než cena uvedená v žalobě. Konečně argumentoval ve vztahu k žalobci zjevným zneužitím práva, pokud žalobce nyní – v rámci smírných jednání – účelově navrhoval prodej obou těchto pozemků i rozestavěné stavby a rozdělení výtěžku zpeněžení napolovic; kromě uvedeného také žalobce od okamžiku koupě rozestavěné stavby neučinil nic ve směru jejího dokončení. Žalovaný proto spatřoval v jednání žalobce nepoctivý záměr směřující k dosažení co nejvyššího zisku na úkor žalovaného.4. Na toto podání žalovaného dále žalobce reagoval svou replikou, v níž namítl, že tvrzení žalovaného k ceně převáděného podílu nejsou rozhodující a že v kupní smlouvě není žádná zmínka o protiplnění ze strany restituentů za žalovaným poskytnuté a jím tvrzené služby. Žalobce byl rovněž přesvědčen o tom, že právě žalovaný vyvolal jménem restituentů nemravný stav, kdy původní stavebníci řádně zakoupili pozemek a v souladu s vydaným stavebním povolením začali s výstavbou, přičemž pro jednání restituentů zastoupených žalovaným byli nuceni rozestavěnou stavbu opustit. Pokud následně žalovaný při znalosti kupní ceny uhrazené jeho synem za jím nabytý podíl v roce 2020 v částce 600 000 Kč odkoupil podíly restituentů za částku 1 000 Kč, dovozoval žalobce z této skutečnosti, že žalovaný takto jednal ve svém vlastním zájmu a v zájmu své rodiny. Žalobce dále rovněž poukázal na skutečnost, že spolu s vydraženou rozestavěnou stavbou vstoupil do práv stavebníka s platným stavebním povolením, přičemž stavbu dokončí poté, co docílí sjednocení vlastnictví pozemku a této rozestavěné stavby, tedy naplnění zákonem sledovaného cíle, vylučujícího žalovaným namítané zjevné zneužití práva. Pokud žalovaný docílil zmaření oprávněného cíle, jímž je výstavba domu na řádně vykoupeném pozemku, a přivedl tak zúčastněné stavebníky do exekuce – nepochybně s úmyslem rozestavěnou stavbu následně levně vykoupit, pak žalobce právě v tomto jednání spatřoval rozpor s dobrými mravy a vypočítavost.5. Soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 10. 11. 2022 pod č. j. 6 C 83/2022-58, jímž žalobu žalobce v celém rozsahu zamítl a který byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 6. 6. 2023 č. j. 22 Co 95/2023-91. Rozsudky zdejšího i odvolacího soudu byly následně k dovolání žalobce pravomocně zrušeny rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024 č. j. 22 Cdo 3248/2023-118. V t