10 C 71/2026-27 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhá zaplacení částky 118 730 Kč s příslušenstvím uvedeným v I. výroku tohoto rozsudku z titulu dlužného nájemného a dlužných záloh na služby spojené s užíváním bytu za období únor 2025 až listopad 2025, tj. za 10 měsíců. Žalobkyně tvrdí, že s žalovaným dne 31. 1. 2025 uzavřela nájemní smlouvu, na jejímž základě mu pronajala byt č. , hodnota, na adrese , adresa, . Nájemné činilo 9 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu činily 2 873 Kč měsíčně.2. Ve vyjádření ze dne 14. 4. 2026 (č. l. 17) žalobkyně sdělila, že jistotu (kauci) ve výši 18 000 Kč dosud nijak nepoužila (nevrátila ji ani nezapočetla) s ohledem na skutečnost, že nájemní vztah podle jejích slov dále trvá a žalovaný daný byt stále užívá.3. Žalovaný se ve stanovené lhůtě nevyjádřil ani k žalobě, ani k výzvě soudu, zda souhlasí s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), ačkoliv byl poučen, že nevyjádří-li se, bude soud jeho souhlas předpokládat. Žalobkyně souhlasí s rozhodnutím ve věci samé bez nařízení jednání.I. Skutkový základ4. Na základě listin předložených žalobkyní soud učinil následující skutkové závěry. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uvedena listina či podklad, na jejichž základě soud dané zjištění učinil.5. Žalobkyně je v katastru nemovitostí evidována jako vlastnice pozemku parc. č. st , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , jehož součástí je stavba na adrese , adresa, (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 18).6. Žalobkyně a žalovaný ve dnech 29. 1. 2025 a 31. 1. 2025 podepsali nájemní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně pronajala žalovanému byt č. , hodnota, v domě na uvedené adrese , adresa, za účelem zajišťování jeho bytových potřeb (čl. I.2. a čl. II.1 nájemní smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2025 do 30. 6. 2025 s tím, že pokud žalobkyně nevyzve žalovaného nejméně 1 měsíc před tím, než má sjednaná doba nájmu uplynout, k opuštění bytu, platí, že nájem byl za stejných podmínek prodloužen na další 3 měsíce (čl. III. nájemní smlouvy). Nájemné bylo dohodnuto na 9 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu činily 2 873 Kč měsíčně (čl. V.1. nájemní smlouvy). Těmito službami byla dodávka studené a teplé vody, dodávka tepla, osvětlení, úklid společných částí domu, provoz výtahu a provoz společné domovní antény (čl. V.3. nájemní smlouvy). Nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly splatné do konce toho kalendářního měsíce, jehož se týkají (čl. V.2. nájemní smlouvy). V čl. V.5. nájemní smlouvy strany sjednaly úrok z prodlení ve výši 2,5 ‰ denně z dlužné částky za každý den prodlení pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájemného, záloh za služby spojené s užíváním bytu či nedoplatku na těchto službách (nájemní smlouva na č. l. 19).7. Správcovská společnost , Anonymizováno, pro žalovaného vyhotovila upomínku k zaplacení částky celkem 118 730 z titulu dlužného nájemného a dlužných záloh na služby související s užíváním bytu, a to za období 10 měsíců od února 2025 do listopadu 2025 (118 730 Kč = 10 × [9 000 Kč na nájmu + 2 873 Kč na zálohách]) (upomínka na č. l. 21). Žalovaný z této částky nic nezaplatil (negativní skutkové tvrzení žalobkyně).8. Žalobkyně žalovanému zaslala dne 14. 11. 2025 předžalobní výzvu z téhož dne, kterou Česká pošta připravila k vyzvednutí na adrese trvalého pobytu žalovaného dne 26. 11. 2025 (předžalobní výzva na č. l. 22; podací arch na č. l. 23; údaje z aplikace sledování zásilek na č. l. 24).II. Hodnocení soudu9. Soud vyhodnotil, že žalobkyně a žalovaný dne 31. 1. 2025 uzavřeli nájemní smlouvu k bytu, na kterou dopadá úprava v § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, není-li výslovně zmíněno jiné znění (dále jen „občanský zákoník“), a zejména v § 2235 a násl. občanského zákoníku.10. Nájemní vztah trval po celou dobu, které se týká žaloba, tj. po dobu od 1. 2. 2025 do 30. 11. 2025. Nájem byl původně sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2025 do 30. 6. 2025 s dohodnutou možností prodloužení nájmu o vždy o další 3 měsíce v případě, že žalobkyně nejpozději před koncem sjednané doby nájmu nevyzve žalovaného k opuštění bytu. Tímto způsobem byla doba nájmu opakovaně prodlužována tak, že pokrývala dobu od 1. 2. 2025 nejméně do 30. 11. 2025.11. Žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně a zálohy ve výši 2 873 Kč měsíčně na služby spojené s užíváním bytu. Za dobu 1. 2. 2025 do 30. 11. 2025, tj. za 10 měsícům, mu tak podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku vznikla povinnost zaplatit na nájemném 90 000 Kč (= 10 × 9 000 Kč) a dále mu podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku vznikla povinnost na zálohách na služby spojené s užíváním bytu zaplatit 28 730 Kč (= 10 × 2 873 Kč), dohromady 118 730 Kč (= 90 000 Kč + 28 730 Kč). Z této částky ovšem žalovaný nic nezaplatil, soud proto rozhodl o povinnosti žalovaného zaplatit žalobkyni 118 730 Kč [I. výrok písm. a) tohoto rozsudku].12. Soud dodává, že v době jeho rozhodování (17. 4. 2026) ještě neskončila lhůta, v níž je žalobkyně povinna poskytnout žalovanému rozúčtování za služby spojené s užíváním bytu. Podle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), je zúčtovacím obdobím pro zálohy nejvýše 12 měsíců. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. V posuzované věci byl počátek nájmu stanoven na 1. 2. 2025. Posledním dnem 12měsíčního zúčtovacího období počítaného od počátku nájmu je tak 31. 1. 2026 a do 31. 5. 2026 (tj. do 4 měsíců od 31. 1. 2026) musí nejpozději žalobkyně žalovanému doručit vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Je tak zřejmé, že ke dni rozhodnutí soudu (17. 4. 2026) rozúčtování služeb žalovanému doručeno být ještě nemuselo. Otázka, zda již došlo k vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu a zda je takové vyúčtování již splatné, je totiž podstatná z toho důvodu, že od okamžiku splatnosti vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu (nebo od posledního okamžiku, kdy mělo být podle zákona rozúčtování nejpozději doručeno, pokud fakticky v této lhůtě doručeno nebylo), nelze před soudem úspěšně žalobou požadovat úhradu záloh na tyto služby, které byly vyúčtovány a u nichž je splatné vyúčtování (nebo které v době rozhodnutí soudu vyúčtovány být měly, ale v rozporu s povinnostmi pronajímatele vyúčtovány nebyly). Jinými slovy: po splatnosti vyúčtování se ve vztahu k vyúčtovanému období již nelze domáhat úhrady záloh, ale toliko úhrady (vyúčtovaného) nedoplatku za tyto služby.13. V posuzované věci ke dni rozhodnutí soudu (17. 4. 2026) žalobkyni ještě neuplynula lhůta k tomu, aby žalovanému doručila vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, které byly poskytnuty v období, jehož se týká žaloba. V takové situaci tedy žalobkyně může stále úspěšně v žalobě požadovat úhradu dlužných záloh za období únor 2025 až listopad 2025.14. Žalobkyně se dále domáhá zaplacení úroku z prodlení z dlužného nájemného a dlužných záloh na služby spojené s užíváním bytu. Soud nepřehlédl, že strany v nájemní smlouvě sjednaly úrok z prodlení ve výši 2,5 ‰ denně z dlužné částky za každý den prodlení pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájemného či záloh za služby spojené s užíváním bytu. Obecně je sice podle § 1970 občanského zákoníku možné smluvně sjednat výši úroku z prodlení, pokud takové ujednání respektuje další zákonná ustanovení (např. se jejich výše nesmí příčit dobrým mravům, srov. § 580 občanského zákoníku). Možnost smluvního stanovení výše úroku z prodlení v nájemní smlouvě k bytu přenechanému k zajištění bytových potřeb nájemce je však výrazně limitována v § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle pododdílu občanského zákoníku se zvláštními ustanoveními o nájmu bytu (§ 2235 a násl. občanského zákoníku), a je limitována též v § 2239 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.15. Nejvyšší soud právní úpravu v občanském zákoníku účinném do 30. 6. 2020 (účinnost zákona č. 163/2020 Sb.) vyložil tak, že nebylo možné v nájemní smlouvě k nájmu bytu sloužícího k uspokojení bytových potřeb nájemce sjednat smluvní úrok z prodlení, který by v neprospěch nájemce převyšoval úrok z prodlení podle nařízení č. 351/2013 Sb. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 publikovaný jako č. 33/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a dostupný též z https://www.nsoud.cz). Ve zmíněném rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2059/2