Žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) soudu doručenou dne 12.2.2026 se žalobkyně domáhá, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 339 500 Kč s příslušenstvím. Na odůvodnění podané žaloby uvedla žalobkyně, že mezi účastníky byla dne 20.5.2024 uzavřena Výhradní dohoda o zprostředkování, na základě které se žalobkyně zavázala obstarat žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy se zájemcem o převod pozemků v k.ú. , adresa, . V Dohodě byla sjednána mj. povinnost žalované nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobkyně a umožnit jí provádět prohlídky předmětných nemovitostí se zájemci o koupi. Porušení této povinnosti bylo zajištěno sjednanou smluvní pokutou ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná odmítla žalobkyni umožnit realizaci prohlídek a tímto jednáním vznikl žalobkyni vůči ní nárok na smluvní pokutu ve výši 339 500 Kč. Dne 24.7.2024 uzavřely strany Dohodu o narovnání, v níž se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni smluvní pokutu sníženou na částku 203 700 Kč do 24.8.2024, kdy stvrdila že odmítla zprostředkovateli umožnit prohlídky nemovitosti a bylo dále sjednáno, že nebude-li uvedená částka řádně a včas uhrazena, zavazuje se žalovaná uhradit žalobkyni smluvní pokutu v původní výši 339 500 Kč. Této se žalobkyně domáhá s ohledem na neuhrazení částky 203 700 Kč ve sjednané lhůtě. Dodala, že nebylo řádně provedeno odstoupení od původní Dohody ze strany žalované, makléř žalobkyně posílal žalované návrh odstoupení, ale nedošlo k jeho podpisu, zároveň z WhatsApové komunikace vyplývá, že žalobkyně měla klienty se zájmem o prohlídku, ale ta nebyla často možná z důvodů uvedených žalovanou, která potom napsala, že by chtěla odstoupit, domluva o tom byla až 19.6.2024 s tím, že makléř uváděl žalované, že jí odstoupení poslal už 24.5.2024.2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Dodala, že již dne 23.5.2024 volala zástupci realitky a poprosila o stažení inzerátu a on jí vyhověl. Dále, že dne 24.7.2024 s žalobkyní uzavřela novou Smlouvu. Při soudním jednání dodala, že dne 25.7. podepisovali novou Smlouvu a tam jí dali podepsat tu Dohodu o narovnání, byla v tu dobu pod velkým psychickým tlakem též ze strany nyní již bývalého manžela. Žalobkyně poté nabízela dům v inzerci do října nebo listopadu 2025, zájemců nebylo tolik, vždy jen na prohlídku, nic vážného. Pak měla problém, aby zvládla platit hypotéku, nastěhovala si tam kamarádku, která jí nakonec udělala zle a nechtěla jí tam pouštět. Paní z , právnická osoba, jí pomáhala sepisovat s právníky vystěhování a dohodu, aby se domluvili na té prohlídce. Měli k dispozici její novou adresu, pan , jméno FO, věděl, že v , Anonymizováno, nebydlí, přesto jí na trvalou adresu nic nepřišlo.3. Z Výhradní dohody o narovnání opatřené podpisem žalované prostřednictvím , Anonymizováno, , Anonymizováno, datovaným dne 20.5.2024 bylo zjištěno, že žalobkyně (jednající , jméno FO, ) coby realitní kancelář uzavřela s žalovanou (Klientem) Smlouvu o výhradním realitním zprostředkování, na základě které se žalobkyně zavázala obstarat příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem pozemkům: p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, za kupní cenu 6 790 000 Kč při sjednané provizi realitního zprostředkovatele ve výši 290 000 Kč za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Dohoda byla uzavřena na dobu do 20.11.2024. Povinností klienta bylo dle č.l. 9 poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření Smlouvy, zejména svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost Realitního zprostředkovatele, umožnit Realitnímu zprostředkovateli provádět prohlídky se zájemci aj. Dle čl. 10 v případě, že Klient poruší některou z povinností v čl. 9, je povinen zaplatit Realitnímu zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 5 % z Kupní ceny s tím, že tímto není dotčeno právo domáhat se škody v plné výši. Podle č.l. 12.4 byla-li Dohoda uzavřena mimo obchodní prostory , Anonymizováno, , je klient – spotřebitel oprávněn od Dohody písemně odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření.4. Dle Dohody o narovnání uzavřené mezi účastníky dne 24.7.2024 byly ve Výhradní dohodě uvedeny povinnosti prodávající, kdy se zavázala nemařit zprostředkovatelskou činnost a umožnit zprostředkovateli provádět prohlídky a tato povinnost byla utvrzena Smluvní pokutou ve výši 5 % z 6 790 000 Kč. Poněvadž prodívající zprostředkovateli odmítla umožnit již tři prohlídky, má zprostředkovatel za to, že prodávající porušila povinnost nemařit zprostředkovatelskou činnost a umožnit mu prohlídky, na základě čehož mu vznikl v souladu s čl. 10 výhradní dohody nárok na smluvní pokutu ve výši 339 500 Kč. Smluvní strany se dohodly na snížení výše smluvní pokuty na 3 % z kupní ceny, tj. 203 700 Kč, kdy tuto se prodávající zavazuje uhradit do 30 dnů od uzavření této Dohody a dále se dohodly na tom, že nedojde-li k úhradě smluvní pokuty v nové výši 203 700 Kč dle daných podmínek, zavazuje se prodávající uhradit původní výši Smluvní pokuty 339 500 Kč. Podle odst. II. nebyla Dohoda uzavřena v tísni, ze jednostranně nevýhodných podmínek či na nátlak a vzájemné vztahy jsou tímto vypořádány.5. Z Výhradní dohody o zprostředkování uzavřené mezi žalobkyní (jednající , jméno FO, ) a žalovanou (Klientem) dne 24.7.2024 bylo zjištěno, že mezi účastníky byla uzavřena další Výhradní dohoda o zprostředkování (Smlouva o výhradním realitním zprostředkování), na základě které se žalobkyně zavázala obstarat příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: pozemky p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, za kupní cenu 6 390 000 Kč při sjednané provizi realitního zprostředkovatele ve výši 390 000 Kč za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Dohoda byla uzavřena na dobu do 24.1.2025 Jinak se text shoduje s Dohodou ze dne 20.5.2024. Dle čl. 12.1. Dohoda ruší a nahrazuje předchozí Smlouvy a ujednání týkající se předmětu Dohody.6. Z Výpisu z Katastru nemovitostí bylo zjištěno, že ke dni 24.7.2024 vlastnili nemovité věci – pozemky p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, žalovaná , Jméno žalované, a , jméno FO, , a to v režimu společného jmění. Na nemovitostech vázlo smluvní zástavní právo ve prospěch , právnická osoba, .7. Z , Anonymizováno, komunikace mezi realitním makléřem a žalovanou vyplývá, že dne 3.6.2024 bylo žalované tímto způsobem sděleno, že je klient, co by chtěl dům následující den vidět, zda to nebude problém. Žalovanou bylo odpovězeno, že zavolá odpoledne. Dne 19.6.2024 byla žalovaná dotazována na možnost plánované druhé prohlídky následujícího dne a v neděli, žalovanou bylo požádáno o sečkání, téhož dne jí bylo sděleno, že klient má velký zájem a má čas pouze následujícího dne. Žalovanou bylo reagováno tak, že již 23.5. chtěla od smlouvy odstoupit a že v e-mailu bylo, že chce klient dorazit 19.6 v 11 hod. a dnes je sdělováno, že zítra. Že se dnes domluvili, že budou situaci řešit společně a teď je psáno něco jiného, než na čem se telefonicky domluvili. Následně bylo potvrzeno, že na žádost žalované byly prohlídky zrušeny. K dotazu ze dne 20.6. 2024 zda má být inzerce zrušena, žalovaná toto potvrdila.8. Z provedených důkazů soud nezjistil již žádné další skutečnosti rozhodné pro posouzení věci. Návrh na provedení dalších účastníky navržených důkazů soud pro nadbytečnost zamítl. Pokud žalovaná poukazovala na to, že první Výhradní dohoda o zprostředkování byla uzavřena dne 21.5.2024, nemohl soud k této přihlédnout s ohledem na absenci podpisu druhé jednající strany, tj. žalobkyně na jí předložené Dohodě. Uvedené, stejně jako vyhodnocení od Klienta získaných informací (v rozporu s výpisem z Katastru nemovitostí) by však mohlo zakládat pochybnosti o vhodném způsobu a profesionalitě vedených jednání stran žalobkyně. Provedené důkazy pak soud hodnotil samostatně i ve vzájemné souvislosti, načež dospěl k následujícímu skutkovému závěru a právnímu posouzení věci:9. Mezi účastníky byla v květnu 2024 uzavřena Smlouva o výhradním realitním zprostředkování, na základě které se žalobkyně zavázala obstarat možnost uzavřít se zájemcem o nemovité věci - pozemky p.č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, kupní smlouvu za ujednanou kupní cenu při sjednané provizi 390 000 Kč při uzavření realitní smlouvy. Mezi povinnosti žalobkyně patřilo zejména doporučení kupní ceny, inzerce nemovitosti na inzertních serverech a webových stránkách realitního zprostředkovatele, provedení prohlídek se zájemci, příp. další. Žalovaná coby klient se zavázala poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, mj. svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost Realitního zprostředkovatele, umožnit realitnímu zprostředkovateli provádět prohlídky se zájemci, účastnit se jednání se zájemci a realitním zprostředkovatelem, dostavovat se na sjednané schůzky. V případě porušení těchto aj. povinností byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny, přičemž tímto nebylo dotčeno právo realitního zprostředkovatele na náhradu škody. Dne 24.7.2024 byla mezi účastníky uzavřena dále Dohoda označená jako Dohoda o narovnání, ve které bylo konstatováno uzavření předchozí Dohody o výhradním zprostředkování, vč. povinností žalované z této vyplývající, dále konstatováno, že prodívající zprostředkovateli odmítla umožnit již tři prohlídky, čímž porušila povinnost nemařit zprostředkovatelskou činnost a na základě čehož vznikl žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši 339 500 Kč. Smluvní strany se dále dohodly na snížení výše této smluvní pokuty na částku 203 700 Kč a na tom, že nedojde-li k úhradě smluvní pokuty v nové výši 203 700 Kč dle daných podmínek, zavazuje se prodávající uhradit původní výši Smluvní pokuty 339 500 Kč. Stejného dne byla mezi účastníky uzavřena další Smlouva o výhradním realitním zprostředkování shodného předtištěného textu vymezených povinností a následků jejich porušení, s odlišně sjednanou kupní cenou a výší provize. Dle čl. Dle čl. 12.1. tato Dohoda ruší a nahrazuje předchozí Smlouvy a ujednání týkající se předmětu Dohody.10. Podle ust. § 555 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.), se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.11. Podle ust. § 1903 o.z. dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné.12. V ust. § 1810 a násl. o.z. jsou upravena ustanovení, která se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (tzv. spotřebitelské smlouvy) a na závazky z nich vzniklé.13. Podle ust. § 1812 o.z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.14. Podle ust. § 1814 odst. 1, písm. l) o.z. zneužívající jsou vždy ujednání, která ukládají spotřebiteli pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci.15. Podle ust. § 1815 o.z. ke zneužívajícímu ujednání se nepřihlíží, leda že se jej spotřebitel dovolá.16. Dohoda o narovnání, pokud s ní mají být spojeny předpokládané účinky, musí splňovat obsahové náležitosti takového právního jednání. Podstatou dohody o narovnání je spornost vzájemných práv a povinností účastníků právního jednání (co strany subjektivně vnímají jako sporný či pochybný závazek) s výsledkem odstranění takové spornosti (pochybnosti), zániku původního závazku a vzniku závazku nového. Právním důsledkem takové dohody je tedy vznik nového, tj. nahrazení dosavadního závazku, nikoliv změna toho stávajícího, byť by se dohoda týkala jen některých práv a povinností. Pouze konstatování stávajícího stavu (práv a povinností) nepostačuje, neboť právě spornost, příp. pochybnost ohledně vzájemných práv a povinností (zda takové právo/povinnost vůbec vnikla, jaká je výše takového závazku apod). je pojmovým znakem narovnání a musí z ní být zřejmé, že a jaké právo/povinnost účastníci považují za sporné a že jej hodlají nahradit. Dalším jest pak vůle k zániku takového sporného závazku. V daném případě jest obsahem dohody toliko snížení původně sjednané smluvní pokuty, byť podmíněně, jejíž vznik ani výše nebyla dle obsahu této Dohody zjevně sporována. Z pohledu soudu tak Dohoda o narovnání výše uvedené náležitosti nesplňuje a výkladem jejího obsahu by bylo možné dospět k závěru spíše o uzavření podmíněného snížení (či prominutí) části smluvní pokuty z původního ujednání, tj. změna obsahu původního závazku z Výhradní dohody o zprostředkování, tj. nikoliv o vzniku nového závazku na základě narovnání vzájemných práv a povinností.17. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky byla dne 24.7.2024 uzavřena další Výhradní dohoda o zprostředkování ohledně stejného předmětu, jejíž výslovné ustanovení uvádí, že uzavřená Dohoda ruší a nahrazuje předchozí Smlouvy a ujednání týkající se předmětu Dohody, lze z uvedeného dovodit zánik (zrušení) dříve uzavřené Výhradní dohody, vč. jejích změn učiněných dalšími právními jednáními. S ohledem na uvedené má soud za to, že žaloba nebyla podána důvodně, neboť žalobkyni nevznikl, resp. nově uzavřenou Výhradní dohodou o zprostředkování zaniklo právo na plnění z původně uzavřené Dohody, vč. její obsahové zněny dle právního jednání označeného jako Dohoda o narovnání.18. Zároveň má soud za to, že ujednání o Smluvní pokutě ve Výhradní dohodě o zprostředkování je třeba kvalifikovat jako zneužívající podle ust. § 1814, odst. 1, písm. l) o.z., bez nutnosti hodnotit, zda v konkrétním případě toto ujednání způsobuje významnou nerovnováhu práv nebo povinností v neprospěch spotřebitele. Takové ujednání je neúčinné a soud je povinen k němu přihlédnout a závěr o něm učinit i bez návrhu. Soud vyhodnotil ustanovení o sjednání a výši smluvní pokuty (339 500 Kč) za jakékoliv porušení povinností Klienta, tj. vč. porušení neumožnit prohlídky se zájemcem za zneužívajícího charakteru, nadto v situaci, kdy smluvní pokuta nepokrývá náhradu škody, která by tímto jednáním Klienta zprostředkovateli vznikla. V daném případě je navíc z komunikace mezi účastníky zřejmé, že se v daném případě jednalo toliko o předkládání možných termínů schůzek se zájemci (ze strany žalobkyně ne vždy přesně datovanými), nikoliv již konkrétní zmaření sjednaného termínu schůzky.19. S ohledem na uvedené pak pozbylo významu žalovanou namítané odstoupení od smlouvy, když k tomuto dle závěru soudu s ohledem na absenci požadované písemné formy platně nedošlo. Žalovaná ostatně netvrdila, že by k tomuto odstoupení došlo písemnou formou (když opakovaně uváděla, že toto řešila telefonicky).20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 600 Kč podle vyhl.č. 254/2015 Sb., o stanovení paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 o.s.ř. a podle § 89a exekučního řádu, a to za písemné podání ve věci samé a účast u jednání před soudem.