6 C 137/2022-143 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobci a) a b) se svou žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhali určení, že výpověď nájmu pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba domu [adresa] - objekt bydlení, a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] u [obec], obci [obec], ze dne [datum] daná žalovanými žalobcům je neplatná. Takto podanou žalobu zdůvodnili tím, že žalobci jsou nájemci předmětných nemovitostí a žalovaní jsou vlastníci a zároveň pronajímatelé předmětných nemovitostí. Žalobci obdrželi od žalovaných dne [datum] listinu označenou jako výpověď nájemní smlouvy s datem [datum]. Mají za to, že důvody, pro které byla výpověď nájmu dána, nejsou pravdivé, když žalobci tvrdili, že není pravdivé tvrzení žalovaných ve výpovědi, že neplatili nájem déle než 6 roků, ani že by neoznámili pronajímatelům zvýšení počtu osob v bytě, když ubytovali v předmětných nemovitostech v roce 2021 svého syna [jméno], a také že by neměli uzavřené pojištění nemovitosti. neboť pojištění nemovitostí mají a uzavřená pojistná smlouva odpovídá hodnotě nemovitosti. Naopak žalobci tvrdili, že po celou dobu nájemního vztahu platili žalovaným nájem, a to v plné výši [částka] v hotovosti v bydlišti žalovaných, kam chodili hlídat syna žalovaných, a to bez vyžadování potvrzení o této platbě. Jen z důvodu právní jistoty po zhoršení vzájemných vztahů vložil žalobce na bankovní účet žalovaného dne [datum] částku [částka] a následně ze zcela stejných důvodů vložil na stejný účet dne [datum] částku 12 Kč, když naposledy zaplatil nájem za rok 2023 částkou [částka] poštovní poukázkou ze dne [datum]. Dále žalobci uvedli, že nikdy nedošlo v domě ke zvýšení počtu osob, pouze byl u nich na návštěvě jejich syn [jméno], který trvale žije v cizině, spal zde čtyři noci v létě roku 2021, za které zaplatili žalobci žalovaným částku 1 000 Kč. Taktéž uvedli, že měli vždy uzavřenou pojistnou smlouvu na pojištění předmětných nemovitostí, a to s [právnická osoba] ze dne [datum] a ze dne [datum]. Tato smlouva je uzavřená na pojistnou částku obytné budovy 5 500 000 Kč a vedlejší stavby 550 000 Kč. 2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili, navrhovali, aby byla zamítnuta. Uváděli, že žalobci již v minulosti podali určovací žalobu, aby bylo určeno, že nemovitosti, které jsou předmětem nájmu, jsou v jejich vlastnictví. Toto řízení je u zdejšího soudu vedeno pod sp. zn. [spisová značka]. Toto řízení pak žalobcům sloužilo jen jako záminka pro přerušení jiného řízení, a to o určení neplatnosti původní výpovědi z nájmu vedeném u nadepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaní totiž žalobcům zaslali dne [datum] výpověď z nájmu, ve které ovšem nedopatřením absentovalo zákonné poučení o námitkách proti výpovědi a možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Po tomto zjištění žalovaní obratem zaslali žalobcům již zcela perfektní výpověď z nájmu. Dále žalovaní uvedli, že výpověď z nájmu ze dne [datum] je po všech stránkách bezvadná, byla učiněna v písemné podobě, obsahuje veškerá poučení a zároveň byla popsána všechna porušení povinností nájemců. Žalovaní mají za to, že žalobci dlouhodobě neplatili nájemné za dobu od [datum] do [datum], když dlužné nájemné bylo uhrazeno teprve [datum] na bankovní účet žalovaného [číslo]. Dále žalobci neoznámili žalovaným zvýšení počtu osob žijících v domě do dvou měsíců, a také byli žalobci povinni pojistit předmět nájmu pro případ poškození či zničení až do výše hodnoty předmětu nájmu. Za celou dobu trvání nájemního vztahu však žalobci nepředložili žalovaným potvrzení o sjednání pojištění. 3. Na základě provedeného dokazování ve věci soud zjistil následující skutkový stav: 4. Dne [datum] byla uzavřena mezi žalobci, jakožto prodávajícími, a žalovanými, jakožto kupujícími, kupní smlouva, kterou prodávající prodali nemovitosti (pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba domu [adresa] objekt bydlení, a pozemek parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek]), žalovaným za kupní cenu 300 000 Kč. Kupující (žalovaní) se zavázali zaplatit prodávajícím (žalobcům) dohodnutou kupní cenu z vlastních zdrojů tak, že na účet Exekutorského úřadu Mgr. [jméno] [příjmení] zaplatí částku 298 157,60 Kč, a to v den podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zbývající část kupní ceny se zavázali žalovaní, jako kupující, zaplatit žalobcům, jako prodávajícím, při podpisu smlouvy. Prodávající, tedy žalobci, byli srozuměni s tím, že jsou povinni zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Mezi stranami smlouvy bylo sjednáno předkupní právo ve smyslu ust. § 2140 o. z. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec] [list vlastnictví] soud zjistil, že předmětné nemovitosti jsou v SJM žalovaných. 6. Dne [datum] byla mezi týmiž stranami uzavřena nájemní smlouva, ve které žalovaní, jako pronajímatelé a výluční vlastníci předmětných nemovitostí, pronajali žalobcům, jakožto nájemcům, předmětné nemovitosti, přičemž doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou s účinností od [datum]. Nájemné bylo sjednáno částkou 1 Kč měsíčně a mělo být hrazeno v hotovosti. Nájemci se zavázali platit služby spojené s nájmem nemovitostí. Nájemci byli povinni nemovitosti pojistit pro případ poškození, či zničení, a to až to výše hodnoty nemovitostí. Dle článku VII. předmětné nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem končí uplynutím doby anebo důvody uvedenými v § 2225 a násl. o. z. Také bylo možno ukončit nájemní vztah výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou pro zvlášť závažné porušení povinnosti kterékoliv ze smluvních stran, přičemž smluvní strany si sjednaly za zvlášť závažné porušení povinnosti nezaplacení byť i jednoho nájmu. 7. Dopisem ze dne [datum] nazvaným„ Výpověď nájemní smlouvy“ žalovaní, jako pronajímatelé, dali žalobcům, jako nájemcům, výpověď, a to z důvodu, že nájemci opakovaně porušovali nájemní smlouvu a své povinnosti, neboť neplatili sjednané nájemné za období od 5. 3. 2015 do 13. 12. 2021. Dlužné nájemné bylo uhrazeno až 13. 12. 2021. Dále neoznámili zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců od doby, co nastala změna, když v rozporu s notifikační povinností ubytovali v nemovitosti během roku 2021 [jméno] [celé jméno žalobce]. Dále pak uzavřeli pojištění na předmět nájmu, ovšem ve výši, která neodpovídá hodnotě nemovitostí. Dále v této nájemní smlouvě byli nájemci poučeni o oprávněnosti vznést proti výpovědi námitky a také podat návrh na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. 8. Z e-mailové korespondence mezi žalovanými č. 1) a 2) soud zjistil, že žalovaný č. 1) sděloval žalované č. 2, která tento mail předala žalobcům, že„ kupní cena bude činit 500 000 Kč a bude splatná v těchto položkách: 1. exekuční dluh, 2. dluh z minulé směnky, 3. zbytek do 500 000 Kč ve splátkách, přičemž tyto splátky budou nepravidelné a splatné do 3 let od podpisu smlouvy. Nájem bude sjednán na dobu neurčitou pouze pro dědu a [jméno], věcné břemeno na dožití [anonymizováno] v domě, výpověď z nájmu bude možná jen při hrubém, či úmyslném porušení a poškození domu nebo po dohodě, předkupní právo na zpětný odkup - výše 500 000 Kč + 7 % p.a., poplatky z převodu nemovitostí, daň z převodu nemovitostí, poplatky na katastru, právník [jméno] a podobně vše na vrub prodávajícího - [celé jméno žalobce], může zaplatit i žalovaný č. 1, ale strhne se ze splátek“. 9. Z SMS zprávy ze dne 15. 3. v 19:05 hod. soud zjistil tento obsah:„ Vzhledem k vasi nepritomnosti pri dnesni kontrole a nedostupnosti vaseho telefonu resp. zprostredkovane komunikace s vasi vnuckou vam sdeluji nasledne: 1. vase cast domy BYT c.1 (BYT dle najemni smlouvy) nebyl prohlizen. Zbyla část domu, BYT c. 2 v 2. nebyl vyklizen. 2. Neprodlenne doructe pojistne smlouvy k nemovitosti (i kopie) odpovidajici realne cene nemovitosti, a to za roky 2019 – 2022 vcetne, viz. clanek VI. najemni smlouvy. O terminu pristi brzke kontroly vas budu informovat. Pozn. Pokladani nahravaneho telefonatu uprostřed hovoru je ubohe a nezdvorile – mužete tlumocit vnucce“. 10. Této zprávě předcházela SMS zpráva neuvedeného data, jejíž část zní:„ nejednání…se dum proda, a to v nejblizsím terminu. Vyjdete vstric realitce a NEPRODLENE mi doructe klice od celeho domu a vsech zamku na pozemku.“ 11. Z SMS zprávy pro„ [celé jméno žalobce] děda“ ze dne [datum] v 19:36 soud zjistil tento obsah:„ [příjmení] nema [jméno] zaplaceny ubytovani?“ Odpověď [datum] ve 20:28:„ [příjmení] [jméno], posli sem cislo uctu, na ktere ti [jméno] posle penize. [příjmení]“ Odpověď:„ [bankovní účet], od prijezdu do CZ - do odjezdu z CZ“. Odpověď 19. 7. 2021 11:32:„ [jméno] ja si nepreju aby ti [anonymizováno] platil za to ze nas navvstivil. A stejne byl furt u te jeho pritelkyne. [příjmení] je tvuj proto to respektuju i kdyz nesouhlasim. Tady spal celkem 4 noci. M“ 12. Z detailů o pohybu peněz na účtu soud zjistil, že žalobce a) zaplatil na účet žalovaného [číslo]) dne [datum] částku 82 Kč s poznámkou„ [celé jméno žalobce]“. 13. Z poštovní poukázky soud zjistil, že dne [datum] bylo zaplaceno ze strany žalobce a) žalovanému [číslo]) 12 Kč.