5 C 265/2021-144 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 7. 9. 2021 domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením shora specifikované kupní smlouvy s následujícím odůvodněním. Žalobkyně a právní předchůdce žalovaných, společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem: [adresa] (dále jen„ Zřizovatel práva stavby“), spolu dne 6. 6. 2017 uzavřeli smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní (dále jen„ Smlouva“). Dle čl. III. odst. 1. Smlouvy bylo zřízeno právo stavby mimo jiné k pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce] ve prospěch žalobkyně na dobu trvání 4 roky ode dne účinků vkladu práva stavby do katastru nemovitostí, tj. do 12. 6. 2021. Jako formu vyrovnání stran si žalobkyně a Zřizovatel práva stavby v čl. III. odst. 4. Smlouvy ujednali, že na základě výzvy žalobkyně je povinný z práva stavby povinen uzavřít s žalobkyní nejpozději v den zániku práva stavby kupní smlouvu, podle níž povinný z práva stavby převede vlastnické právo mimo jiné k pozemku p. [číslo] ve prospěch žalobkyně za cenu 990 Kč za m2. Žalovaní ve smyslu ust. § 1106 a 1107 občanského zákoníku vstoupili do původního postavení Zřizovatele práva stavby, neboť nabyli vlastnické právo k pozemku. Žalobkyně, prostřednictvím svého zástupce, vyzvala žalované k uzavření budoucí smlouvy v souladu se Smlouvou dne 4. 6. 2021. Do dnešního dne však zůstala tato výzva bez reakce. Žalobkyně proto žádá, aby soud nahradil projev vůle žalovaných k uzavření budoucí smlouvy, dle níž se žalovaní zavážou převést ve prospěch žalobkyně vlastnické právo k pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] a žalobkyně se zaváže zaplatit žalovaným cenu 626 670 Kč včetně DPH splatnou do 90 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy. 2. Dále žalobkyně uvedla, že ve smyslu § 1106 a § 1107 o. z. museli být žalovaní vázáni ustanovením čl. III odst. 4 předmětné smlouvy, když jde o součást smlouvy o právu stavby, resp. samotného práva stavby, tedy práva věcného. Navíc předmětné ustanovení neuvádí, že dochází k přechodu jen věcných práv, a tak považuje žalobkyně za protizákonný opačný výklad. 3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout z následujících důvodů. Žalovaní vyhledali v lednu 2020 inzerát na stránkách [webová adresa], kde nabízela žalobkyně prodej, resp. výstavbu rodinného domu na pozemcích v k. ú. [část obce]. Žalovaní oslovili tehdy žalobkyni s tím, že by měli o předmětný projekt koupě, resp. výstavbu domu, zájem. Na základě jejich zájmu je žalobkyně kontaktovala a vysvětlila jim celý proces realizace projektu, který měl spočívat v tom, že tehdejší vlastník pozemku p. [číslo] tj. společnost [právnická osoba], uzavírá se zájemci o domy kupní smlouvy, na základě nichž jim převádí předmětné pozemky (vlastnické právo k nezastavěným pozemkům). Zároveň měla žalobkyně ve svůj prospěch zřízeno na převáděných pozemcích právo stavby podle zák. č. 89/2012 Sb., poslední den trvání práva stavby 12. 6. 2021, účel: rodinný dům, zřízeno na základě smlouvy o zřízení práva stavby ze dne 6. 6. 2017. Žalobkyně tedy uzavírala se zájemci o dům smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby, na základě nichž jim měl předmětné domy postavit. Žalovaní se tedy na základě kupní smlouvy ze dne 10. 2. 2020, uzavřené se společností [právnická osoba], stali v SJM vlastníkem pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] (dále jen předmětný pozemek). Žalovaní uzavřeli se žalobkyní dne 10. 2. 2020 smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu výše uvedeného práva stavby k p. [číslo] v k. ú. [část obce]. Předmětem smlouvy byl mimo jiné závazek žalobkyně do dvou měsíců od podpisu smlouvy podat žádost o vydání stavebního povolení u příslušného stavebního úřadu a do šesti měsíců ode dne nabytí právní moci stavebního povolení provést výstavbu rodinného domu a do SJM žalovaných převést výše uvedené právo stavby, jehož součástí bude rodinný dům, za kupní cenu 3 079 659,75 Kč včetně DPH. Na základě této smlouvy žalovaní uhradili žalobci zálohu 500 000 Kč. Podle čl. 5 odst. 5.4. smlouvy byli žalovaní oprávněni od smlouvy se žalobkyní odstoupit za předpokladu, že závazek žalobkyně uvedený v čl. 2 odst. 2.1. smlouvy nebude z důvodu na straně této společnosti splněn ani v dodatečné lhůtě 30 dnů po uplynutí sjednané lhůty nebo bude-li proti žalobkyni zahájeno exekuční řízení či výkon rozhodnutí. Dle čl. 5 odst. 5.6. smlouvy mohli žalovaní od smlouvy odstoupit, pokud nenastane Den D nejpozději do 12. 6. 2021 (tj. den trvání práva stavby žalobkyně). Dnem D se myslel 75. den ode dne, kdy bude dokončenému domu přiděleno číslo popisné. Zároveň bylo v čl. 5 odst. 5.7. písm. b) smlouvy ujednáno, že v případě odstoupení od smlouvy žalovanými z důvodů na straně žalobkyně, mají žalovaní právo na vrácení všech uhrazených záloh na kupní cenu s tím, že dle odst. 5.8. měly být zálohy vráceny nejpozději do 15 dnů ode dne zániku smlouvy. Žalovaní po podpisu smluv žádali žalobkyni o informace ve věci vyřizování stavebního povolení. Na žádosti žalobkyně nereagovala. S ohledem na trvající nesoučinnost a zmatečnost poskytovaných informací ze strany žalobkyně žalovaní oslovili svoji právní zástupkyni, která požádala žalobkyni o doložení příslušných listin. Na tuto žádost žalobkyně reagovala e-mailem ze dne 11. 5. 2020, zaslala požadované listiny a sdělila, že předmětné řízení na stavebním úřadě probíhá a čeká se na doložení žalovanými podepsané výjimky na rozestup staveb. Žalovaní však následně zjistili, že žádné stavební řízení ani neprobíhá, neboť žalobkyně vzala žádost po jejím podání vzápětí zpět, a to nejen z důvodu nesrovnalostí projektové dokumentace, ale i s ohledem na skutečnost, že žádost neměla všechny povinné přílohy. Dále žalovaní zjistili, že na žalobkyni je vedena exekuce od 20. 2. 2020 ze strany příslušného správce daně pro pohledávku 533 514,86 Kč s příslušenstvím. S ohledem na výše uvedená zjištění žalovaní zaslali dne 24. 5. 2020 odstoupení od smlouvy a žádali vrácení zálohy žalobkyní. Důvodem odstoupení byly tyto skutečnosti: 1) stále nebyla ani po sjednané lhůtě podána žádost o vydání stavebního povolení, 2) žalovaní byli opakovaně uváděni žalobkyní v omyl a byly jim poskytovány nepravdivé informace, 3) bylo zřejmé, že žádosti o výjimku ohledně rozestupu staveb nemůže být vyhověno pro nesouhlas souseda, a tedy nemůže být vydáno stavební povolení na dům žalovaných, 4) bylo zjevné, že žalobkyně nemůže svůj závazek ze smlouvy splnit, 5) žalobkyně měla dluhy a byla na ni pár dnů po podpisu smlouvy zahájena exekuce. Poté žalovaní obdrželi oznámení MÚ [obec] o zahájení řízení o nařízení odstranění stavby na pozemcích p. [číslo] kde žalobkyně prováděla stavby bez stavebního povolení. Dále bylo zjištěno, že proti žalobkyni je vedeno další řízení u Okresního soudu v Břeclavi, sp. zn. [spisová značka], prakticky z totožných důvodů, jako u žalovaných. Ukázalo se, že prakticky veškeré projekty, resp. domy, které žalobkyně v k. ú. [část obce] staví, jsou zcela v rozporu s právními předpisy i stavebními povoleními. Žalovaní požadovali vrátit zálohu 500 000 Kč, a proto se obrátili na Okresní soud v Břeclavi. Zatím nepravomocným rozsudkem, č.j. [číslo jednací] ze dne 21. 4. 2021, soud potvrdil, že žalovaní platně dopisem ze dne 10. 8. 2020 odstoupili od smlouvy ze dne 10. 2. 2020, a uložil žalobkyni uhradit žalovaným společně a nerozdílně 500 000 Kč s příslušenstvím. Žalovaní namítají, že není pravdou, že by žalobkyně vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy výzvou ze dne 4. 6. 2021, když výzva byla zaslána právní zástupkyni žalovaných, která je však zastupovala pouze v řízení u Okresního soudu v Břeclavi, a proto výzvu vrátila zpět. U této výzvy navíc ani nebyl žádný návrh kupní smlouvy. Žalobkyně následně vyzvala žalované k uzavření smlouvy kupní ohledně pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce], avšak tuto výzvu jim zaslala emailem až dne 11. 6. 2021 ve 23:11, kde navíc informoval žalované o tom, že žalobkyně převedla předmětné právo stavby k pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce], ve prospěch společnosti [právnická osoba] a vyzvala je, aby tedy bez zbytečného odkladu uzavřeli se společností [právnická osoba] kupní smlouvu nejpozději k datu zániku práva stavby, tj. 12. 6. 2021. Vzhledem k tomu, že právo stavby zaniklo k 19. 8. 2020 (odstoupením od smlouvy) a žalobkyně do té doby žádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy žalovaným nezaslala, její právo, které nyní v rámci své žaloby o nahrazení projevu vůle uplatňuje, zaniklo i s ohledem na ust. § 1788 odst. 1. občanského zákoníku, dle něhož nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Dále žalovaní namítali podstatnou změnu okolností ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Žalovaní odkazují na ust. § 580 občanského zákoníku, dle něhož je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, a dále na ust. § 588, dle něhož soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Je proto také otázkou, zda je předmětné ujednání smlouvy o zřízení práv